Lenen is rekenen

Als u een lening afsluit, is het belangrijk dat u goed inschat welk leenbedrag u kunt afbetalen. Waar moet u rekening mee houden?

Bruno en Ellen zijn prille dertigers die al bijna tien jaar een huis huren in Gent. De ouders van Ellen schonken hen een stuk bouwgrond buiten het stadscentrum. Het stel heeft plannen om daarop een nieuwe woning te laten bouwen. Voor de financiering willen Bruno en Ellen een hypothecaire lening afsluiten. Dat betekent dat ze zich verbinden voor een lange periode. De gemiddelde looptijd van een woonkrediet in ons land ligt tussen twintig en vijfentwintig jaar. Sommige kandidaat-bouwers spreiden hun afbetaling zelfs over dertig jaar of meer. Om te voorkomen dat het krediet op termijn een molensteen om hun hals zou worden, is het noodzakelijk dat Bruno en Ellen goed berekenen welk leenbedrag en welke looptijd ze aankunnen.

De 33 procentregel

Om te bepalen welk bedrag ze elke maand kunnen aflossen, kunnen ze de zogenoemde 33 procentregel toepassen. Die stelt dat hun totale maandelijkse leenlast het beste niet groter is dan een derde van hun gezinsinkomen. Dat inkomen bestaat niet alleen uit hun loon, maar onder meer ook uit maaltijdcheques en het kindergeld. Bruno en Ellen hebben een gezamenlijk netto-inkomen van 3600 euro. Andere kredieten — waarvan ze de aflossingen zouden moeten aftrekken van hun budget — hebben ze niet.

De 33 procentregel is een algemene richtlijn. Voor koppels met kinderen is het wellicht niet altijd haalbaar een derde van hun budget te besteden aan de aflossing van hun woonkrediet. Bruno en Ellen hebben een dochter van drie, maar binnen afzienbare tijd komt er wellicht nog een kind bij. Beiden hebben voldoende doorgroeimogelijkheden bij hun werkgever, zodat hun loon op termijn naar alle waarschijnlijkheid zal stijgen. Voor hen lijkt de 33 procentregel dan ook aanvaardbaar, wat neerkomt op een maximale aflossing van 1200 euro per maand.

Ook de manier waarop het koppel leeft en omgaat met geld, speelt mee bij de berekening van hun leencapaciteit. Bruno en Ellen doen er goed aan hun uitgavenpatroon zo correct mogelijk in kaart te brengen. Hun rekeninguittreksels uit het verleden kunnen hen daarbij helpen. Zodra ze een realistisch zicht op hun uitgaven hebben, kunnen ze beter inschatten hoeveel budgettaire ruimte ze overhouden. Ze moeten zich ook afvragen in welke mate ze bereid zijn te bezuinigen op dure hobby’s, restaurantbezoeken of vakanties.

Het is belangrijk dat ze vandaag al naar de toekomst kijken. Als woningeigenaars zullen Bruno en Ellen worden geconfronteerd met nieuwe kostenposten, zoals de jaarlijkse onroerende voorheffing, hogere energiefacturen, onderhoudskosten en een brandverzekering. Daartegenover staat dat ze geen huur meer moeten betalen. Kinderopvang en de aankoop van een extra auto kunnen een flinke hap uit hun budget nemen. Bovendien hebben Bruno en Ellen berekend dat hun toekomstige woonkrediet hen gedurende de eerste tien jaar een belastingbesparing van bijna 2500 euro per jaar oplevert.

De bouwkosten

Nu Bruno en Ellen weten welk bedrag ze maandelijks kunnen aflossen, moeten ze proberen in te schatten hoeveel hun woning zal kosten. Geen enkele nieuwbouw is dezelfde, wat de berekening er niet eenvoudiger op maakt. Voor een normale woning schommelen de bouwkosten tussen 1150 en 1250 euro per vierkante meter vloeroppervlakte. Daarop is 21 procent btw verschuldigd. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een nieuwbouw in ons land bedraagt 100 vierkante meter. Bruno en Ellen mikken op een royale woning van 150 vierkante meter. Dat betekent dat ze rekening moeten houden met een basiskostprijs van ongeveer 220.000 euro inclusief btw.

De oppervlakte van het gebouw is de belangrijkste factor die de kostprijs van de woning bepaalt. Maar ook de architecturale keuzes, de gebruikte materialen en de afwerking beïnvloeden de eindfactuur. Een gevel in bakstenen is meestal het goedkoopst, terwijl alternatieve materialen zoals pleisterwerk en zink vaak duizenden euro’s extra kosten. Een klassiek zadeldak is voordeliger dan een schilddak of een plat dak, en een garage maakt de bouw aanzienlijk duurder. Ook grote ramen en bijkomende verstevigingen van het gebouw zijn prijzig.

Bruno en Ellen willen wel wat luxe, en daarom budgetteert hun architect de totale bouwkosten op 250.000 euro. Daarop rekent hij een honorarium aan van 7 procent, wat neerkomt op een extra kostprijs van 17.500 euro. Een voorafgaande stabiliteitsstudie, een grondsondering en een EPB-studie kosten samen 2000 euro, en voor de verplichte veiligheidscoördinator houden ze rekening met nog eens 1500 euro. De aansluitingskosten van water, elektriciteit, gas en internet schat de architect op 2500 euro. De finale totaalprijs wordt dus gebudgetteerd op 275.000 euro.

Het woonkrediet

Op de spaarrekening van Bruno en Ellen staat 55.000 euro, maar dat geld reserveren ze liever voor eventuele onverwachte kosten tijdens de bouw. Ze weten dat de bouwkosten in de praktijk weleens durven op te lopen tot 20 procent van het oorspronkelijk geschatte budget. Blijkt het uiteindelijk allemaal mee te vallen, dan wil het stel een deel van hun spaargeld besteden aan een mooie keuken. Dat betekent dat ze de volledige bouwsom van 275.000 euro moeten lenen.

De keuze voor de leenformule is een belangrijk aandachtspunt. Opteren Bruno en Ellen voor een vaste rentevoet en vaste maandelijkse aflossingen, dan weten ze op voorhand waar ze aan toe zijn. Kiezen ze voor een variabele intrestvoet, dan bestaat de kans dat de mensualiteiten toenemen als de renteniveaus stijgen. Dat maakt het heel wat moeilijker om de kosten te budgetteren. Bruno en Ellen moeten ook de looptijd bepalen: hoe langer ze lenen, hoe lager hun maandelijkse aflossingen uitvallen. Maar er is een keerzijde: hoe langer de looptijd is, hoe meer intresten ze moeten afdragen.

Bruno en Ellen kiezen voor een hypothecair krediet met een looptijd van vijfentwintig jaar, een vaste rentevoet en vaste maandlasten. Omdat ze een mooi spaarbedrag hebben, kunnen ze lenen tegen een intrestvoet van 2,40 procent. Dat komt neer op een maandelijkse aflossing van 1216,32 euro, waarmee ze rond hun maximale leencapaciteit van 1200 euro zitten. Gebruiken ze hun spaarcenten wel als eigen inbreng, dan moeten ze slechts 220.000 euro lenen en hebben ze een extra voordelige rentevoet van 2,20 procent. In dat geval zakt hun maandlast naar ongeveer 950 euro.

Ten slotte moeten Bruno en Ellen rekening houden met de kosten voor het afsluiten van het hypothecair krediet. Ze betalen 1 procent registratierecht op het leenbedrag, 0,30 procent inschrijvingsrecht, een ereloon voor de hypotheekbewaarder die het krediet inschrijft in een register, een afzonderlijk ereloon voor de notaris, aktekosten en dossierkosten bij de bank. Voor een leenbedrag van 275.000 euro bedragen al die kosten samen ongeveer 6200 euro. Daarnaast moeten ze een schuldsaldoverzekering afsluiten, die de terugbetaling van het krediet moet garanderen. Een eenmalige premie daarvoor kost ongeveer 4000 euro.

ROEL VAN ESPEN

De totale maandelijkse leenlast is het beste niet groter dan een derde van het gezinsinkomen.