Lelijk vastgoedeendje

Vastgoedmaatschappijen zijn een populaire belegging in een omgeving van extreem lage rentevoeten, omwille van hun hoge jaarlijkse coupons. Maar op zowat elke regel kan je wel een uitzondering vinden. Bij de Belgische vastgoedspelers is die uitzondering Banimmo. In meerdere opzichten overigens. Vooreerst op het vlak van activiteiten. Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is om vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenaamde ‘Built-to-suit’-projecten die op maat van de huurder worden gebouwd zodat huurcontracten voor langere termijn kunnen worden afgesloten. Dat vermindert de kans op leegstand. Het kan zowel gaan om kantoorgebouwen, winkelpanden of zelfs hotels, rusthuizen,… Daarnaast heeft Banimmo zich al geruime tijd gericht op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch en of commercieel herstellen en na renovatie verhuren en op termijn de waardevermeerdering realiseren door een verkoop. Het actieterrein is België/Luxemburg (driekwart) en Frankrijk (een kwart van de portefeuille). Daarnaast op het vlak van koersontwikkeling. Een koerspiek de voorbije 5 jaar van 17,4 EUR in het voorjaar 2010 versus een huidige koers dicht bij de bodem is een ander opvallend verschil met andere vastgoedmaatschappijen. Terwijl in de periode 2003-2009 nog minstens 1 EUR per aandeel dividend werd uitgekeerd, ging dat de jongste jaren naar beneden, om voor boekjaar 2013 zelfs te worden geschrapt. Vorig jaar werd immers een nettoverlies van net geen 14 miljoen EUR geleden. Het recurrent bedrijfsresultaat (rebit; 2,56 miljoen EUR) werd wel nog met zwarte inkt geschreven. Het nettoverlies is dan ook te wijten aan een waardevermindering van 14,5 miljoen EUR op CityMall, destijds verworven voor 19,6 miljoen EUR. Die participatie werd midden 2014 volledig afgeschreven, al rust er nog een schuldenlast op van 35 miljoen EUR. CityMall omvat een stuk te ontwikkelen land in Charleroi, naast een winkelcentrum in Namen (22.500 m²) en eentje in Verviers (29.700 m²). Met de verkoop van die 2 winkelcentra moeten die schulden kunnen worden gerecupereerd. Het ‘op nul’ zetten van CityMall heeft natuurlijk de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep de jongste jaren behoorlijk aangetast: van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 10,52 EUR per aandeel midden 2014. Voor het overige ontwikkelen de commerciële- en huuractiviteiten zich wel gunstig bij Banimmo. Het is, met andere woorden, niet allemaal kommer en kwel. Een van de meest in het oog springende projecten is de bouw van het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 m²), af te werken voor het tweede semester van volgend jaar. Een voorbeeld van een nieuw ‘built-to-suit’-project waarop de groep zo sterk wil inzetten de komende jaren. Daarvoor investeert Banimmo ook in de aankoop van eersterangs gronden om zo een reserve te hebben om ‘built-to-suit’ projecten te kunnen ontwikkelen. Voor 2014 heeft Banimmo zichzelf een verkoopobjectief van 80 miljoen EUR opgelegd. Daarvan was halfweg het jaar 30 % gerealiseerd. De bedrijfstop geeft zelf aan dat ook voor 2014 het nettoresultaat met rode inkt zal worden geschreven en dus geen dividend door de laatste afschrijving op CityMall.

Conclusie

Daar waar de meeste vastgoedmaatschappijen met een premie noteren ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Banimmo met een korting van 24 % ten opzichte van de meest recent gepubliceerde intrinsieke waarde. Als de CityMall-kater is doorgespoeld, mag die evolutie richting intrinsieke waarde het koersdoel zijn. Vandaar de adviesverhoging.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B