KOSTENBEWUST AAN DE KUST

In de topjaren zijn er veel appartementen bijgebouwd aan de kust. Dat patrimonium komt nu stilaan in de herverkoop. Net op een moment dat de vraag naar kustappartementen slabakt. En kandidaat-kopers meer op de kosten letten.

“Het is pompen of verzuipen.” Frank Rouseré, vastgoedmakelaar bij ERA La Plage, windt er geen doekjes om. De vastgoedmarkt aan de kust is “een moeilijke markt” met behoorlijk veel aanbod en een vraag die stokt. Die analyse horen we wel vaker tijdens onze tocht langs de Belgische badplaatsen. Niet dat de stemming bedrukt is. “Het komt wel weer goed”, zegt ook Rouseré. “Dat gaat in golfbewegingen: op en neer. We zijn dat hier gewoon aan de kust.”

Een snelle blik op prijsstatistieken van de federale overheidsdienst (FOD) Economie leert in ieder geval dat de appartementsprijzen in 2013 nog behoorlijk standhielden (zie grafiek Referentieprijzen). Een negatieve uitschieter is Oostende, waar de referentieprijs voor appartementen in een jaar met 8 procent gedaald is. Ook in De Haan kregen de prijzen van appartementen een serieuze tik (-7 %). Maar de FOD Economie noteerde ook forse prijsstijgingen. In Middelkerke en De Panne was er een prijsklim van 5 procent en — eveneens aan de westkust — in Nieuwpoort piekte de referentieprijs zelfs 8 procent hoger.

Het is wel opletten met algemene prijsstatistieken. Het staal van verkochte panden verschilt soms sterk van jaar tot jaar, met grote prijseffecten tot gevolg. Zo oppert makelaar Marc Naessens dat de forse prijsstijging in Nieuwpoort weleens het resultaat kan zijn van een toename van recentere (en dus duurdere) appartementen in de herverkoop. Omgekeerd is de prijsdaling in Oostende mogelijk het gevolg van meer verkopen van kleinere flats.

De cijfers over het aantal verkopen, die minder voor interpretatie vatbaar zijn, wijzen ook wel op een krimpende vraag. In 2013 veranderden op de secundaire markt (herverkoop) 4907 appartementen aan de kust van eigenaar, tegenover 5409 in 2012. En zeker tegenover een topjaar als 2003, waarin de FOD Economie nog 6522 transacties noteerde, is het verval groot (-25 %).

Concurrerend vastgoed

Dat het economische herstel nog pril en weifelend is, is een van de verklaringen voor de zwakke vraag. Een tweede verblijf blijft een luxeproduct. Sommige makelaars wijzen ook op de belastingmaatregelen van de regering-Di Rupo. Die zouden hard aangekomen zijn bij de rijkere middenklasse, bij uitstek het publiek dat een tweede verblijf aan zee koopt. En het Belgische kustvastgoed voelt ook de concurrentie van vaak goedkopere alternatieven in het buitenland. Dicht bij huis lonken het Franse Bray-Dunes en het Nederlandse Cadzand naar Belgische kopers. Zuidelijker, en dus zonniger, heeft de Spaanse vastgoedcrash voor bodemprijzen aan de costa’s gezorgd.

Er spelen ook meer structurele wijzigingen die de vraag naar kustvastgoed uithollen. Zo laten de hoge vastgoedprijzen in het binnenland zich indirect ook voelen aan de kust. Vijftigplussers staan soms voor de keuze: de kinderen financieel steunen bij het verwerven van een eigen woning of kiezen voor de luxe van een tweede verblijf. “Je kan het geld in ieder geval maar één keer uitgeven”, merkt Rouseré op.

Tegelijkertijd wegen de hoge prijzen van kustappartementen op hun aantrekkelijkheid als zuiver beleggingsproduct. Temeer omdat de huurmarkt niet floreert. “Een groot deel van de goede huurders is inmiddels eigenaar geworden”, zegt Marc Naessens. “En als die dan ook nog eens het gezin van broer of zus van het appartement gebruik laat maken, ben je misschien twee goede huurders kwijt.”

Kleine beleggers met vastgoedappetijt hebben vandaag ook een schare aan alternatieven: van het klassieke appartement tot nieuwe niches zoals studentenhuisvesting, serviceflats of garages (zie kader Een parkeerplek is een must). Jan Jassogne, gedelegeerd bestuurder van de afdeling kust van de makelaarsvereniging CIB, nuanceert. “De meeste kopers van vastgoed aan de kust doen dat al lang niet meer uit pure rendementsoverwegingen. Mensen kopen aan de kust vooral om te kunnen genieten. Sommigen appreciëren ook de zekerheid van vastgoed, maar zien op tegen problemen met huurders. Van hun appartement aan de kust hebben ze zelf het genot.”

De terugval in de vraag valt pijnlijk samen met een toename aan de aanbodzijde. Dat mag niet verwonderen, zegt Jan Jassogne. “Er is in de loop der jaren veel bijgebouwd en die toename voedt op termijn natuurlijk het aantal appartementen dat in herverkoop komt.”

Er is echter meer aan de hand. Verschillende makelaars wijzen erop dat eigenaars tegenwoordig erg kostenbewust naar hun eigendom aan de kust kijken. “Het patrimonium aan de kust veroudert”, zegt Frank Rouseré. “Veel appartementen uit de jaren zeventig en tachtig zijn aan een grondige renovatie toe. Alleen al voor een renovatie van de gevel mag je rekenen op 10.000 tot 25.000 euro per appartement.”

De verhoging van de belasting op tweede verblijven in enkele kustgemeenten zou voor veel eigenaars ook een trigger zijn geweest om te verkopen. Peter Bonhomme, makelaar in Oostduinkerke: “Het gaat dan niet over die paar honderd euro die erbij komt, maar zo’n bijkomende last zet mensen wel aan het rekenen.” Tot voor kort stond tegenover die kosten elk jaar een mooie virtuele meerwaarde. Maar nu de appartementsprijzen onder druk staan valt die compensatie weg.

Eigenaars hebben tijd

Niet iedereen is somber. “Van november tot in februari was het kalm, maar daarna is de vraag serieus aangetrokken”, zegt Karel Sissau, vastgoedmakelaar in Middelkerke. “En als ik de rekening van mijn erelonen maak, dan was 2013 op een fractie na het beste jaar in de geschiedenis van ons kantoor. 2012 was nog net iets beter.”

Met dank aan de banksector, voegt hij eraan toe: “Sinds de bankencrisis is het vertrouwen van mensen in de financiële sector gedaald. Ze zijn dus op zoek naar alternatieve beleggingen. Vastgoed scoort daarbij goed. Het woord zegt het zelf: vast en goed.”

De lagere vergoeding voor klassieke, veilige producten — zoals spaarboekjes — speelt ook in de kaart van het vastgoed, meent Sissau. “En we moeten toegeven dat de banken ook goed meewerken. De meeste financieringsdossiers worden zeer vlot goedgekeurd. Wellicht omdat we aan de kust ook wel in een luxepositie zitten: de mensen die een tweede verblijf kopen, doen dat meestal voor een groot deel met eigen middelen.”

Ook Jan Jassogne ziet de zon nog schijnen aan de kust. “De mensen blijven naar de kust komen en ze zullen er ook tweede verblijven blijven kopen. Meer zelfs: we zijn erin geslaagd van de kust een vierseizoensbestemming te maken. Ook omdat de kustgemeenten de voorbije jaren zwaar hebben geïnvesteerd in de infrastructuur en de publieke ruimte.”

Maar Jassogne erkent dat er ook aan de kust grenzen zijn aan de groei. “Het prijspeil is al hoger aan de kust dan in het binnenland.” En als de vraag stilaan verzadigd geraakt terwijl het aanbod toeneemt, dan heeft dat gevolgen voor de prijsvorming. “De onnozelheden zijn uit de markt”, zegt hij. “Maar de prijzen staan niet zwaar onder druk. De kust is daarin een atypische markt. De meeste eige-naars móéten niet verkopen; ze hebben tijd. En wie verkoopt, zit meestal met een luxeprobleem: wat moet hij met de opbrengst doen?”

Nieuwbouw

Is een en ander ook te voelen op de markt van nieuwbouwappartementen? Uit de analyse van de nieuwbouwmarkt door De Crombrugghe & Partners blijkt dat de prijs per vierkante meter op jaarbasis licht gestegen is (+2,1 %). In vier gemeenten is er wel een daling, met Middelkerke (-3,3 %) als negatieve uitschieter (zie tabel Prijzen nieuwbouwappartementen). Een kanttekening daarbij: de strengere energieprestatienormen drijven de kostprijs van nieuwbouw op.

“De verkoop van nieuwbouw gaat moeilijker dan de panden in herverkoop”, zegt Frank Rouseré. “En de voornaamste reden is, denk ik, dat een nieuw appartement gewoon duurder is. In moeilijke tijden speelt het prijsargument sterker.” De nieuwbouwmarkt voelt ook de concurrentie van recente panden die in herverkoop komen. Het echte luxesegment lijkt veel minder gevoelig voor de moeilijker marktomstandigheden. “Er is nog veel geld in België. En voor kandidaat-kopers met een grote beurs, moet een appartement aan de kust foutloos zijn”, legt een makelaar uit.

LAURENZ VERLEDENS

Vijftigplussers staan soms voor de keuze: de kinderen financieel steunen bij het verwerven van een eigen woning of kiezen voor de luxe van een tweede verblijf.

“De prijzen staan niet zwaar onder druk. De kust is daarin een atypische markt” Jan Jassogne