Kom er gezellig bij

Op het moment dat recessie rijmt met herstructurering en rationalisatie, herzien bedrijven hun vastgoedbeleid. Dan staat voorzichtigheid maar ook onderverhuur op het menu.

Het laatste jaar van het millennium was voor de vastgoedmarkt een topjaar. Dankzij de economische groei evolueerden de bedrijven in een zekere euforie. Met name de TMT-sector (technologie, media, telecommunicatie) verhuurde vierkante meters op volle toeren. Niets leek deze helse ontwikkeling te kunnen stoppen.

Vandaag is de situatie veranderd. De economische verslapping, die voelbaar werd vanaf de lente van 2001 en kracht werd bijgezet door de aanslagen op het World Trade Center, heeft het gewonnen van het heersende optimisme. Bedrijven hebben de noodzakelijke beslissingen genomen om in de running te blijven. Rationalisering, herstructurering, zelfs rondweg verdwijnen, er zijn legio scenario’s. Een nieuw gegeven dat zijn weerslag heeft op de vastgoedsector. Tijdens de twee laatste kwartalen is de verhuur duidelijk teruggelopen. “In 2000 hadden de bedrijven onderhandeld in de orde van 500.000 vierkante meter over een totale take-up van 700.000 vierkante meter,” aldus Pascal Dagnelie, hoofd van de afdeling letting & sales services bij Catella Codemer. “In 2001 viel dit totaal terug naar 350.000 vierkante meter (op een totale take-up van ongeveer 540.000 vierkante meter), ofwel naar een niveau dat praktisch gelijk is aan dat van 1995. De afgelopen zes jaar bedroeg de vooruitgang circa 10% per jaar.” Diezelfde vaststelling zien we bij CB Richard Ellis (zie grafieken). “Gewoonlijk is het einde van het jaar synoniem met sterke activiteit,” aldus gedelegeerd bestuurder Nicolas Orts. “Welnu, eind 2001 zag het er helemaal anders uit. Bedrijven gingen geen enkele verbintenis aan. Dit fenomeen blijkt ook uit de gemiddelde omvang van de transacties die van 1200 vierkante meter tot 800 vierkante meter is gedaald. Dat betekent dat alleen de kleine bedrijven op de markt aanwezig zijn gebleven.

In afwachting

Hoe kunnen we deze evolutie verklaren? Om te beginnen heeft het leeuwendeel van de bedrijven zijn vastgoedbeslissingen in de koelkast gezet. Studies over expansie of verhuizing zijn plotseling stopgezet of op de lange baan geschoven. Een van de vele voorbeelden is Atos Origin (geadviseerd door CD Richard Ellis). Het bedrijf had voor 2000 een hergroepering van de activiteiten van de twee polen op één site gepland (10.000 vierkante meter). Een wens die vandaag nog altijd geen vaste vorm heeft gekregen. In dit onzekere klimaat nemen de managers een afwachtende houding aan en spelen ze op zeker. Binnen een termijn van drie jaar zouden deze bedrijven evenwel met nieuwe projecten op de markt moeten komen.

Een tweede reden is dat onderverhuur opnieuw de kop opsteekt. Het gaat om bedrijven die hun biezen hebben gepakt en ons land hebben verlaten, maar die hun contractuele verplichtingen blijven nakomen, of maatschappijen die opgescheept zitten met veel te grote ruimten, die twee jaar geleden werden berekend in de verwachting dat zij zouden groeien. Het voornaamste slachtoffer van deze tendens vormt de TMT-sector, die zich ongetwijfeld aan gulzigheid heeft bezondigd.

“Bepaalde bedrijven hebben duidelijk beheersfouten gemaakt,” benadrukt Pascal Dagnelie, “maar dat mogen we niet veralgemenen. We moeten ons ook verplaatsen in de euforische context die amper twee jaar geleden de boventoon voerde. De toekomst blijft nu eenmaal heel moeilijk te voorspellen.”

Zo trekt Broadnet zich bijvoorbeeld volledig uit het Europese continent terug. In België laat het bedrijf 4000 vierkante meter in La Plaine achter. BT Ignite Belgium en Ericsson, die zojuist hun nieuwe gebouw op de Leopold II-laan betrokken, brengen respectievelijk 2000 en 5000 vierkante meter terug op de markt. Nokia doet eveneens afstand van 2000 vierkante meter, NCI stoot 4000 vierkante meter af in de Twin Square, en Cisco verhuurt 4500 vierkante meter onder in het Pegasus Park. Gelijktijdig blijven ook andere sectoren achter. Wij halen hier voornamelijk de businesscenters aan. Zo werpt MWB, dat de toptransactie van het jaar 2000 had ondertekend (ongeveer 250 euro per vierkante meter per jaar) op het Schumanplein, de handdoek in de ring. Heidrick & Struggles, een rekruteringsbureau, onderhandelt over de verhuur van 1000 vierkante meter in het Wiltcher’s (Louizalaan). En Coca-Cola deelt met plezier zijn 8000 vierkante meter kantoorruimte met een andere huurder.

In totaal maken vastgoedadviseurs in hun ramingen gewag van 50.000 vierkante meter beschikbare ruimte in onderverhuur in het Brusselse en de rand. Ligt dit cijfer bezijden de werkelijkheid? Natuurlijk is het zo dat bepaalde bedrijven hun ‘ruimteoverschot’ niet officieel hebben aangegeven, maar dat zij best bereid zouden zijn om een onderhuurder in alle discretie te verwelkomen.

Gouden zaken?

De rand, de voornaamste ‘technologische’ verhuurzone, heeft het meest onder deze situatie te lijden. Er staat ongeveer 19% leeg. Brengt onderverhuur een breuk op de markt teweeg? Omdat zij erop gebrand zijn hun verliezen te beperken, zijn de verhurende bedrijven bereid tot uiterst verleidelijke voorwaarden om onderverhuurders aan te trekken. Verlaging van de huurprijs, dienstverlening en kantoorinrichting kunnen het verschil met de marktprijzen van 15% tot 20% doen oplopen, een besparing die soms in de miljoenen euro’s loopt. Een buitenkansje? Het is waar dat deze ruimten zich in een kwaliteitsgebouw bevinden dat onlangs werd opgetrokken. “Er kan sprake zijn van een uitstekende gelegenheid als bedrijven zich uitsluitend op de prijs focussen,” verklaart Pascal Dagnelie. “Maar vandaag tellen er andere criteria mee. De simpele huurprijs vormt vandaag slechts een van de vele elementen. De werkelijke inzet is de kost per werkpost geworden, die bijvoorbeeld de vaste lasten van het gebouw en de efficiëntie ervan omvat. Flexibiliteit en toegankelijkheid zijn eveneens belangrijk. Bovendien mogen we niet uit het oog verliezen dat een verhuizing een dure zaak blijft voor een bedrijf. Een beslissing die je niet lichtzinnig moet nemen.”

“Het imago van een gebouw vormt een bijkomende factor ter overweging,” zegt Walter Hens, gedelegeerd bestuurder van Slough Estates, promotor/investeerder van onder meer het Pegasus Park. Want in hoeverre is het interessant voor een bedrijf om zich naast een gerenommeerd bedrijf in een gebouw te installeren? De zichtbaarheid is sterk verminderd. De oplossing van onderverhuur is interessant als je je uitsluitend op het financiële aspect concentreert, als je eerder de prijs dan het product in overweging neemt.”

“Tot slot moet je rekening houden met de aangeboden diensten en de duur van het huurcontract, die korter kan zijn dan in een klassiek contract,” verduidelijkt Kim Verdonck van de researchafdeling van CB Richard Ellis. Als een contract rechtstreeks tussen de huurders of tussen de onderverhuurder en de eigenaar wordt opgemaakt, bezit het onderverhuurcontract dezelfde voorrechten als een huurcontract. Omdat het vaak voor een korte periode wordt afgesloten, biedt het de hoofdhuurder de kans om zijn ruimten opnieuw te betrekken na een bepaalde tijd. Een voordelige hypothese voor het geval dat de conjunctuur weer aantrekt.

Ondanks deze nadelen nemen de toekomstige huurkandidaten deze mogelijkheid van onderverhuur heel ernstig in overweging. Tegelijk zijn andere transacties voor nieuwe panden afgesloten, vooral in de Corporate Village. “Wij zijn in onderhandeling over een deel van het eerstvolgende gebouw van het Pegasus Park dat in februari wordt opgeleverd,” vervolgt Walter Hens. “Gezien de conjunctuurverandering is en zal de markt in de rand een aantal maanden moeilijk blijven. Wat geduld is wel op zijn plaats. De bouw van speculatieve projecten is een halt toegeroepen. Momenteel blijven we investeren, maar we kiezen daarbij voor een diversificatiestrategie naar andere vastgoedsegmenten.”

Ongelijke markten

Gezien het soort van bewoners krijgt de rand het erg zwaar te verduren tijdens een economische dip. Daarvan getuigt vooral de enorme leegstand. In het centrum van de stad, en zelfs erbuiten, speelt een ander scenario. In de central business districts blijft de vraag naar kwaliteitslocaties groot en staat er maar weinig leeg. De contractuele verplichtingen worden bijgevolg vaak integraal overgenomen. Buiten het centrum en in de rand wint het pakket dat de toekomstige bewoner wordt geboden aan belang.

Zo wakkeren de voor MBW bestemde ruimten, in het hart van de Europese wijk, de begerigheid flink aan. Robeco heeft de 1000 vierkante meter die Heidrick & Struggles achterliet, weten te bemachtigen terwijl AIG, de Amerikaanse verzekeringsgroep, de ruimten van Broadnet heeft ingepalmd.

Ook al bestaat dit rationalisatiefenomeen wel degelijk – we kunnen de invloed ervan op de markt moeilijk ontkennen – dan nog mogen we het niet dramatischer maken dan het is. De ruimten in kwestie vertegenwoordigen namelijk slechts een miniem percentage van de voorraad. En de betrokken spelers zijn er in hun hart van overtuigd dat deze situatie slechts tijdelijk zal zijn. Diverse marktindicatoren blijven op groen staan. Iedereen wacht dus met een zeker ongeduld op een herleving.

Véronique Pirson