Investeren in vastgoed (maar dan zonder vervelende huurders)

Dat beleggen in vastgoed u geen windeieren legt, kon u hier al eerder lezen. Maar waarom zou u investeren in huizen met kwetsbare daken en onbetrouwbare huurders, als u ook in papieren vastgoed zou kunnen beleggen? Trends zet u op weg.

Dat vastgoed een goede belegging is, hoeven we u niet te vertellen. De afgelopen 30 jaar brachten aandelen gemiddeld 6,4 % per jaar op, terwijl Vlaamse bouwgronden, woningen en appartementen jaarlijks respectievelijk 7,3 %, 6,5 % en 5,8 % in waarde stegen. Maar hoewel u als vastgoedeigenaar kunt rekenen op een extra huurrendement van 5 % per jaar, brengt de aankoop van een gebouw heel wat kopzorgen met zich mee. Denk maar aan huurders zoeken, en het onderhoud. Bovendien moet u al over wat kapitaal beschikken en moet u rekening houden met minimaal 18 % kosten (BTW, registratie, notaris enzovoort). Gelukkig bestaan er alternatieven: vastgoedcertificaten, -beveks en -bevaks.

Vastgoedcertificaten zijn beursgenoteerde deelbewijzen die meestal betrekking hebben op één of enkele gebouwen. Dat gebrek aan diversificatie houdt uiteraard een vrij hoog risico in. Onder de meer dan 30 Belgische certificaten vindt u namen als Woluwe Shopping Center, Belliardstraat en de ITT-toren. De notering ervan gebeurt op de zogenaamde Tweede Markt van de Brusselse beurs. De handel in deze effecten is echter lang niet zo intens als bij aandelen en daardoor maakt de prijs vaak rare sprongen.

Vastgoedfondsen ( beveks of sicavs) beleggen in een veel ruimer gamma van onroerend goed. Ze hebben namelijk betrekking op een aantal projecten die vaak Europees of zelfs wereldwijd gespreid zijn. De prijsvorming van vastgoedfondsen gebeurt niet door vraag en aanbod op de beurs. De prijs komt overeen met de inventariswaarde: de waarde van alle onderliggende vastgoedprojecten. Tegenover die eerlijke prijs staan dan weer de hoge instapkosten (al snel 2 % à 5 %).

Een interessante en erg populaire tussenvorm zijn de vastgoedbevaks (ook wel sicafi’s genoemd): beursgenoteerde ondernemingen die beleggen in vastgoed. Zoals traditionele beveks investeren ze in verschillende projecten, maar dan voornamelijk op Belgisch niveau. Bevaks noteren op Euronext Brussel (u vindt ze alle elf in de financiële tabellen tussen de traditionele aandelen), waar hun prijs totstandkomt via het spel van vraag en aanbod. Ze worden echter veel intenser verhandeld dan certificaten. Als aankoopkosten gelden de gewone beurskosten (1 %).

Hoe werkt het?

Bevak staat voor beleggingsvennootschap met vast kapitaal. In tegenstelling tot een bevek ( beleggingsvennootschap met veranderlijk kapitaal) – die zonder veel formaliteiten kapitaal kan inbrengen of terugnemen – kan het kapitaal van een bevak enkel via een formele kapitaalverhoging opgetrokken worden.

Minstens 30 % van dit kapitaal moet ter beschikking gesteld worden van de beurs. Daarnaast mag de schuldgraad van een bevak niet meer dan 50 % bedragen en moet minimaal 80 % van de huurinkomsten (na aftrek van kosten) uitgekeerd worden als dividend. Bovendien mag één gebouw maximaal 20 % van de activa vertegenwoordigen.

Bevaks geven u als particuliere belegger overigens een fiscaal voordeel: de dividenden zijn onderworpen aan een voorheffing van slechts 15 %, in tegenstelling tot de gebruikelijke 25 % bij aandelen. Als de bevak voor meer dan 60 % belegt in Belgische woonruimten, is de voorheffing zelfs nihil.

De vastgoedbevaks presteerden de jongste vijf jaar bijna 35 % beter dan aandelen. Alleen al het afgelopen jaar doorstonden ze met een waardestijging van meer dan 10 % zonder moeite de crisis op de financiële markten. Tel daarbij het gemiddelde dividendrendement van 7,4 % (bruto) en u beseft dat de bevaks zeker thuishoren in het vakje van de defensieve beleggingen.

Toegegeven, de recente bevakprestaties zijn voornamelijk het gevolg van de aanhoudende kommer en kwel op de aandelenbeurzen. Bovendien vreet de lage rentestand aan de rendementen van kasbons en obligaties, zodat beleggers bevaks steeds meer als een veilig toevluchtsoord beschouwen. Hoe dan ook, vastgoedbevaks verdienen te allen tijde een plaatsje in een goed gediversifieerde beleggingsportefeuille. Toch laat de economische recessie ook de vastgoedsector niet ongemoeid. En het ene onroerend goed is al kwetsbaarder dan het andere. Daarom is het raadzaam om even stil te staan bij de samenstelling van de diverse bevaks.

1. Kantoorgebouwen

Een viertal vastgoedbevaks richt zich voornamelijk op de kantorenmarkt en het is net die deelmarkt die zwaar getroffen wordt door de economische malaise. We denken daarbij aan Cofinimmo (verwacht brutodividendrendement: 6,70 %), met een sterke voorliefde voor kantoorgebouwen in Brussel. De portefeuille bestaat uit meer dan 130 panden, goed voor 800.000 vierkante meter of 1,79 miljard euro. Ongeveer 90 % van de kantoren bevindt zich in het Brusselse (waarvan 12 % in het echte centrum) en 8 % in Antwerpen. Onder de huurders vinden we vooral (weinig conjunctuurgevoelige) Europese instellingen, ministeries en hoofdzetels van banken en verzekeringsmaatschappijen. Toch merken we een lichte terugval in de bezettingsgraad van 97,92 % naar 96,65 %.

Befimmo (verwacht brutodividendrendement: 6,80 %) is sterker gepositioneerd. Ook deze bevak concentreert zich voornamelijk op kantoorgebouwen, maar de nadruk ligt minder op de kwetsbare randsteden dan bij Cofinimmo. En dat is goed: het is immers vooral de rand die getroffen wordt door de economische crisis. Brussel vertegenwoordigt 97 % van de portefeuille (waarvan 19 % in het centrum). Door de opslorping van de vastgoedbevak Cibix heeft Befimmo overigens zijn aanwezigheid in Brusselse zakenwijken verstevigd en daardoor zijn risico beter gespreid. De portfolio is trouwens jonger dan die van Cofinimmo: 73 % van de gebouwen is jonger dan tien jaar. In totaal bezit Befimmo 40 panden, die samen 528.000 vierkante meter bestrijken (waarde: 1,07 miljard euro). De bezettingsgraad bedraagt momenteel 95,87 %.

De vastgoedportefeuille van Intervest Offices (verwacht brutodividendrendement: 8,94 %) bestaat uit twintig gebouwencomplexen, goed voor meer dan 225.000 vierkante meter of 604 miljoen euro. Driekwart bestaat uit kantoren, het resterende kwart uit opslagruimte. Slechts 56 % bevindt zich in Brussel; 22 % ligt in Mechelen, de rest is verdeeld over Antwerpen, Leuven en Gent. Daar bevinden zich nogal wat conjunctuurgevoelige informatica- en telecombedrijven, en dat speelt Intervest Offices parten: de bezettingsgraad bedraagt amper 90,01 %. Intervest Offices biedt dan wel het hoogste dividend onder de bevaks aan, maar dat zou dit jaar wel eens lager kunnen uitvallen dan in 2002.

Ook Leasinvest Real Estate (verwacht brutodividendrendement: 8,59 %) verhuurt voornamelijk kantoorruimte (77 %), maar biedt ook opslag- en retailruimte aan. Het zwaartepunt ligt met 73 % in Brussel, de rest in Gent en Antwerpen, verspreid over dertien locaties. Daardoor kan deze bevak een bezettingsgraad van 96,85 % neerzetten. Hoewel de vastgoedportefeuille van Leaseinvest erg recent is (79 % van de gebouwen is jonger dan tien jaar) is ze relatief beperkt in omvang: 190.000 vierkante meter of een totale waarde van bijna 270 miljoen euro.

2. Opslag- en overslagruimten

Ook de markt van de zogenaamde semi-industriële panden heeft – meer nog dan kantoorgebouwen – te lijden onder de economische vertraging. Warehouses De Pauw (verwacht brutodividendrendement: 7,88 %) weet ervan mee te spraken: deze bevak verhuurt voornamelijk opslag- en overslagruimten. De portfolio richt zich vooral op België (77 %), maar verder is WDP ook aanwezig in Nederland, Frankrijk, Italië en Tsjechië. In totaal gaat het om 55 complexen, waarvan 45 zich in de Belgische driehoek Brussel-Antwerpen-Gent bevinden. Totale oppervlakte: 640.000 vierkante meter (bijna 24 miljoen euro). Hoewel WDP er nog steeds in slaagt om een bezettingsgraad van 98 % te handhaven, blijven de prognoses naar de toekomst toe vrij voorzichtig.

3. Commerciële ruimten

Minder afhankelijk van de economische situatie zijn winkels en shoppingcentra. Retail Estates (verwacht brutodividendrendement: 6,59 %) kan hier alvast van profiteren: deze bevak bezit 151 winkelpanden (139.000 vierkante meter of 117 miljoen euro) in heel België en Luxemburg. Er wordt hoofdzakelijk verhuurd aan detailhandelsondernemingen en heel wat kandidaat-huurders staan zelfs op wachtlijsten. Dit uit zich in de hoge bezettingsgraad van 98,4 %.

Intervest Retail (verwacht brutodividendrendement: 7,29 %) is met 335 verhuurbare units, verspreid over 106 verschillende locaties, eveneens een grote speler in de markt van commerciële ruimten. De portefeuille (207.000 vierkante meter of 261 miljoen euro) bestaat voor 93 % uit winkelpanden. Hiervan bestaat 44 % uit binnenstadslocaties en 56 % uit baanwinkels, waarvan het grootste gedeelte (69 %) zich in Vlaanderen bevindt. De bezettingsgraad daalt van 96,51 % naar 95,28 %.

4. Residentiële woningen

Nog minder gevoelig aan de economische recessie is het residentële vastgoed. Goed nieuws dus voor Home Invest Belgium (verwacht brutodividendrendement: 5,50 %), dat 51 gebouwen – voornamelijk appartementen – verhuurt. Die luxeflats bevinden zich op achttien sites, vooral in Brussel (77 %) en Wallonië. De totale portefeuillewaarde van 48.000 vierkante meter ligt op meer dan 66,5 miljoen euro en de 440 huurcontracten zijn goed voor een bezettingsgraad van 97,18 %. Een extraatje: ondanks het relatief lage dividend betaalt u hierop geen voorheffing (omdat Home Invest Belgium voor meer dan 60 % in Belgische woonruimten belegt).

Serviceflats Invest (verwacht brutodividendrendement: 5,17 %) concentreert zich op seniorenflats, voornamelijk in West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen en Antwerpen. Het gaat om 755 flats, gebundeld in een dertigtal projecten die alles samen 60.000 vierkante meter bebouwde oppervlakte in beslag nemen (53 miljoen euro). Serviceflats Invest bouwt vooral op aanvraag van lokale besturen. Dat zorgt wel voor een bezettingsgraad van quasi 100 %, maar is een vrij afhankelijke positie.

5. Gemengd vastgoed

Ten slotte vindt u op Euronext Brussel nog twee ‘gemengde’ bevaks. Zo is er Warehouses Estates Belgium (verwacht brutodividendrendement: 8,00 %), met een portefeuille die voor bijna de helft opgebouwd is uit industriële ruimten, voor 47 % uit commerciële panden en voor de rest uit kantoorruimten en terreinen. Bijna alles ligt in Wallonië. De totale oppervlakte bedraagt 233.000 vierkante meter, goed voor een waarde van 64 miljoen euro. De bezettingsgraad is echter gezakt van 97,88 % naar 96,54 %.

Ook Wereldhave Belgium (verwacht brutodividendrendement: 6,94 %) stelt zowel commerciële panden als kantoren ter beschikking aan 262 huurders. De portfolio (153.500 vierkante meter of een totale waarde van ruim 300 miljoen euro) is verspreid over veertien sites in Brussel, Berchem, Vilvoorde, Luik, Nijvel en Doornik. Niet allemaal toplocaties en dat blijkt uit de povere bezettingsgraad van 91 %.

Conclusie

De markt voor opslag- en overslagruimten is dus het gevoeligst voor de economische malaise, gevolgd door de kantorenmarkt. Hier zijn de huurcontracten doorgaans korter dan bij residentiële woningen, wat een inkrimpende onderneming de mogelijkheid geeft om vrij snel een kleiner pand te zoeken. Bedrijven zijn sowieso minder honkvast dan gezinnen, zodat ze bij te hoge huurprijzen makkelijker overwegen om te verhuizen. Bij bevaks die vooral mikken op jonge kantoren in het centrum van grote steden, blijft het risico echter beperkt.

Winkels en shoppingcentra zijn minder afhankelijk van een economische vertraging. Het feit dat een laagconjunctuur leidt tot licht dalende huurprijzen weegt alvast niet op tegen de honkvastheid van huurders (wegens de klantenbinding). Dat merken we trouwens aan de lange wachtlijsten. Residentieel vastgoed ten slotte wordt het minst aangetast door de economische recessie. Hoe dan ook, kwaliteit herken je vooral aan de stijgende evolutie van de bezettingsgraad.

Roel Van Espen

Vastgoedbevaks presteerden de jongste vijf jaar bijna 35 % beter dan aandelen.

De markt voor opslag- en overslagruimten is het gevoeligst voor de economische malaise, gevolgd door de kantorenmarkt.