Tot voor kort was de uitbating van een rusthuis vooral een zaak voor OCMW’s, de katholieke zuil en kleine zelfstandigen. Die laatsten vinden eindelijk een uitweg uit de dagelijkse kommer en kwel. Internationale groepen ontdekken Belgische rusthuizen als een interessant investeringsproject.
Tweemaal per week is er wel een aanbod over de aankoop van een bestaand rusthuis, dan wel de bouw van een nieuw project,” zegt Serge Fautré, topman van de vastgoedbevak Cofinimmo. “Ook projectontwikkelaars lopen de vloer plat. Na enig vragen blijkt vaak dat ze niet beseffen dat voor een rust- huis een vergunning en een professionele exploitant nodig is. Maar toch: de vergrijzing van de maatschappij biedt kansen aan de vastgoedsector.”
De cijfers spreken voor zich. Vandaag leven er 122.000 Belgen in 1800 rusthuizen. Tussen 2000 en 2020 groeit de vraag met twee derde. Volgens onze berekeningen moeten er tot 2050 elk jaar 56 nieuwe rusthuizen (met een capaciteit van honderd bedden, nodig voor een aanvaardbaar rendement) worden gebouwd om de nood te lenigen. Minimale kostprijs per jaar: 200 miljoen euro.
Cofinimmo maakt zich op voor een grijs offensief. Het kondigde in 2005 aan dat het in vijf jaar zo’n 5 % van zijn portefeuille in residenties voor senioren wilde investeren. Nu al is dat streefcijfer gehaald. Cofinimmo hoopt zijn “zilverkleurige portefeuille” van 102 miljoen euro in vijf jaar te verdubbelen. “De stabiele cashflow van dit patrimonium brengt evenwicht in het portfolio,” redeneert Fautré. “We sluiten met de beheerders van de rusthuizen immers langetermijnhuurovereenkomsten. Rusthuizen (net als overheidsgebouwen trouwens) maken ons aandeel minder conjunctuurgevoelig.”
Kurt Stabel, directeur van de Federatie Onafhankelijke Seniorenzorg (belangenverdediger van de uitbaters van privérusthuizen), kent alvast heel wat mooie overnamedoelwitten. “Investeerders met diepe zakken zien dat de kleine spelers momenteel serieuze problemen hebben. Het grootkapitaal begrijpt wel dat op lange termijn rendement te halen is met rusthuizen. Uiteindelijk betaalt de bejaarde de investering af.”
Wallonië onderneemt, Vlaanderen verstaatst
De markt van de rusthuizen wordt ongeveer gelijk verdeeld tussen commerciële uitbaters, vzw’s (in 85 % van de gevallen onder katholiek gesternte) en de overheid (meestal OCMW’s). In Wallonië is de commerciële sector met 24.698 bedden bijna drie keer zo groot als de Vlaamse (8715 bedden). Zelfs de Brusselse commerciële rusthuizen hebben een groter aanbod (9800 bedden). Ook het overheidsaandeel is in Vlaanderen met 23.822 bedden veel groter dan in Wallonië (12.816) en Brussel (3828). In Vlaanderen worden 28.822 bedden beheerd door vzw’s (Wallonië: 12.816, Brussel: 2087). Conclusie: “Vlaanderen is verstaatst en in Wallonië overheerst het privé-initiatief. Als dat niet ironisch is,” zegt Stabel.
In het zuiden van het land zijn er meer ondernemers actief in kleine, lokale rusthuizen. Zij kunnen volgens Stabel overleven omdat de Waalse overheid minder restrictief optreedt dan de Vlaamse. Hij getuigt: “De Vlaamse regering eist bijvoorbeeld dat de rusthuizen moeten investeren in ecologisch verantwoorde projecten. Uiteindelijk betalen de bejaarden dit nobele initiatief via een hogere huur. Eigenlijk schuift de overheid de investeringslast af op de privépartner. In het Antwerpse is er bijna geen rusthuis in orde met de brandweernormen, die onbetaalbaar zijn geworden. Het resultaat? Kleinere rusthuizen zijn een vogel voor de kat.”
Een recent voorbeeld van de verkoopwoede deed zich onlangs voor in Bree. De familie Claes verkocht begin augustus rusthuis De Boneput aan Senior Living Group, dat daarmee zijn zevende rusthuis verwerft en inmiddels goed is voor 1100 bedden. De groep is in handen van het durfkapitaalfonds Waterland Private Equity, dat in totaal 625 miljoen euro beheert (onder meer voor Sofina, de KBC-pensioenfondsen en British Petroleum). Het is ook eigenaar van LA Gym en verkocht in 2005 de uitvaartonderneming Sophia Group aan Dela.
“Onze doelstelling: in vijf jaar tijd zo’n 2000 bedden uitbaten en marktleider worden van de commerciële rusthuizen,” poneert een ambitieuze Frank Vlayen van Waterland. “We willen intern groeien door investeringen in nieuwe gebouwen – nu al zo’n 12 miljoen euro – en via acquisities. Eigenaars van rusthuizen zijn pas sinds enkele jaren echt in staat hun bedrijf, meestal gelegen in mooie panden, als going concern van de hand te doen.”
Senior Living Group verwerft ook vastgoed, maar concentreert zich op de uitbating van rusthuizen. “Wij zijn geen vastgoedbedrijf,” zegt Vlayen. Dus verkocht zijn groep in september de aandelen van vier vastgoedvennootschappen aan Cofinimmo. Ze vertegenwoordigen zes rusthuizen met een totale waarde van 71,4 miljoen euro. Cofinimmo sloot een 27-jarige erfpachtovereenkomst met Senior Living Group, dat de rusthuizen (894 bedden) blijft uitbaten.
De rest van de zilverkleurige portefeuille (32 miljoen euro) bestaat uit vier projecten. De gemiddelde waarde van een rusthuis is dus 10 miljoen euro. Voor deze vier sloot Cofinimmo een contract met Restel. De bejaarde betaalt aan de exploitant gemiddeld tussen 35 en 40 euro, waarvan 11 euro bestemd is voor de huur. Met een gemiddeld huurrendement van 100 euro per jaar per vierkante meter brengt dit de aankoopwaarde op 1000 tot 1600 euro per vierkante meter. Het rendement voor Cofinimmo bedraagt 6 tot 7 %.
Hoog rendement op B-locaties
Als vastgoedproduct zijn rusthuizen een weinig riskante investering met een hoog rendement. Ze hoeven namelijk niet noodzakelijk op een A-locatie te worden gebouwd. Fautré: “We speuren permanent naar lege terreinen of minder rendabele gebouwen die we kunnen laten ombouwen tot een rusthuis. De optimale grootte van een rusthuis is 90 tot 120 bedden. Omdat een persoon gemiddeld veertig vierkante meter (waarvan zestien vierkante meter privé) nodig heeft, kan je een oppervlakte van vijf hectare maximaal laten renderen. Een ander voordeel: leegstand bestaat niet.”
Het risico van leegstand wordt immers volledig uitbesteed aan de beheerder van de gebouwen. Als Restel echter de boeken zou neerleggen, komt een derde van de inkomsten uit Cofinimmorusthuizen plots onder druk te staan. Fautré: “Maar ik ben er gerust op dat een bedrijf met een kwarteeuw traditie en zulke sterke aandeelhouders dat niet zal doen.”
Net om die reden vertrouwt Cofinimmo het beheer van de rusthuizen die het nog zal verwerven toe aan Restel Résidences. Dat behoorde ooit tot Carestel, maar de familie Van Milders verkocht het bedrijf aan Verlinvest (waar de InBevfamilie De Mevius de touwtjes in handen heeft). De 600 medewerkers van Groep Restel realiseerden dit jaar in vijf rustoorden en veertien serviceresidenties een geconsolideerde omzet van 25 miljoen euro (een stijging met 50 % tegenover 2005).
Restel staat in voor de catering, het onderhoud, de veiligheid, de verzorging en de animatie. Gedelegeerd bestuurder Isabelle Van Milders: “Cofinimmo beheert de bakstenen, wij leveren de diensten. De schaalvoordelen – een centraal personeelsbeheer, aankoopbeleid en managementsysteem – zullen alleen maar toenemen. Ook de kwaliteit van de gebouwen vaart er wel bij. We verlenen al deze diensten al aan seniorieën, waarbij elke eigenaar ook mede-eigenaar is van een deel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat is soms een probleem. Mede-eigenaars zijn dikwijls niet geneigd langetermijninvesteringen te doen.”
Arme overheid zoekt rijke bedrijven
Door een beter beheer van de gebouwen en een centraal management van de diensten kunnen Cofinimmo/Restel de kosten verlagen. Fautré: “Onze combinatie biedt voor dezelfde prijs een hogere kwaliteit dan de OCMW-rusthuizen. Zo kom je tot een wat vreemde situatie: de privésector die efficiënt werkt en winst maakt, maar als grote concurrent de lokale overheid heeft, die minder kwaliteit aanbied en geld verliest.”
Deze situatie is al jaren een doorn in het oog van Kurt Stabel (FOS). Die stelt vast dat Vlaanderen een tekort heeft aan 1300 rusthuisbedden. De sector kan eventueel een beroep doen op de subsidiegelden van het Vlaams Infra- structuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden (Vipa). Het Vipa is voor Stabel echter synoniem met een zware administratieve rompslomp en allerhande eisen (wat de aannemers betreft, bijvoorbeeld).
“Als het Vipa meedoet, kost een rusthuis dubbel zoveel,” weet Stabel. “De privé wordt het leven zuur gemaakt door de feitelijke onmogelijkheid om subsidies te vragen en de steeds duurdere regelgeving. De overheid heeft bovendien geen geld om de nodige rusthuizen te bouwen. Het is vijf voor twaalf. De publieke noch de private sector kunnen voorzien in de levensnoodzakelijke behoeften van de bejaarden van de toekomst.”
Ook hier zal zich het fenomeen voordoen dat stilaan klassiek is voor een ambitieuze, maar armlastige overheid: de publiek-private samenwerking (PPS). Fautré: “Juist omdat er een sterke vraag is, hoop ik dat heel wat gemeenten voor het eerst bereid zijn mee te stappen in een PPS-constructie. De gemeenteraadsverkiezingen zijn immers voorbij en het beleid wordt realistischer. Uiteraard ligt het politiek gevoelig. De verkoop van een kantoorgebouw en zelfs een Justitiepaleis is minder ideologisch geladen en voor de kiezers heel wat concreter dan de privatisering van een rusthuis. Ik denk dat de geesten rijp worden, ook voor de verkoop van OCMW-gebouwen.”
Stabel pleit voor een minder radicale oplossing. Hij wijst erop dat de overheid op een weinig efficiënte manier met haar geld omspringt. Hij berekende dat een privébedrijf in een rusthuis 800 tot 1200 euro per vierkante meter moet investeren om kwaliteit af te leveren (vijftig tot zestig vierkante meter per bejaarde). Echter: “Heel wat OCMW’s pronken met prestigeprojecten die soms drie tot vier keer zo duur zijn. Dat is leuk voor de aannemer en het ego van de politici, maar het gevolg is dat ze de helft minder bejaarden kunnen opnemen.”
Hij pleit er ook voor dat de overheid enkel waakt over de kwaliteit van de rusthuizen en serviceflats, en de bouw ervan overlaat aan de privésector. Want: “Dat kost minder geld aan de overheid, de privé-investeerders én uiteindelijk de bejaarde zelf.”
Buitenlandse investeerders lonken
Om de financiële druk op te vangen, gaan er meer en meer rusthuizen op in grotere gehelen, zoals Stabels instelling in Rusthuizen Van den Brande (duizend bedden). Andere sterke spelers zijn Soprimat, Senior Assist en Restel. Ten zuiden van de taalgrens zijn Franse groepen als Suren et Medidep, Orpea en Noble Age actief.
Door de investering van internationale financiers als Waterland vloeit er geld van bejaarden uit Bree naar managers van British Petroleum. Naast het al genoemde Cofinimmo zijn ook de bevaks Aedifica en Home Invest in het zilverkleurige patrimonium geïnteresseerd. Serviceflats Invest, de door de Vlaamse overheid gestimuleerde beursgenoteerde vastgoedbevak die seniorenvastgoed voor onder meer OCMW’s financiert, is een apart verhaal.
De aandeelhouders van Senior Living Group eisen wel rendement voor hun geld. Ter illustratie: de twintig bedrijven onder Waterlandbeheer realiseerden bij hun exit een kwart meer omzet en de helft meer cashflow. Waterland streeft naar een rendement van 15 %. Vlayen blijft discreet over de prognoses van Senior Living, maar is optimistisch. “De markt – maar liefst 3 miljard euro waard – is erg gefragmenteerd. Veel kleinere privé-uitbaters willen hun zaak verkopen en wij kunnen hogere marges halen door een professioneel beheer en synergieën. Ideaal voor een private-equitymodel, dus.”
Emotionele business
De meeste verkopers blijven chief operator van hun rusthuis om zo de groei van Senior Living mee te realiseren. Vlayen: “In principe is de verandering van eigenaar onzichtbaar voor de bewoners en het meeste personeel. De lokale cultuur blijft na de overname bestaan. Het is een emotionele business. In een fitnesscentrum leggen we geld op tafel, and that’s it. Financiële rationaliteit geldt niet voor rusthuizen.”
Sebastien Berden, verantwoordelijk voor de rusthuizen bij Cofinimmo: “De verkoop is een psychologisch proces. We hebben al meegemaakt dat de beheerder zich na weken onderhandelen plots terugtrekt omdat het hem te moeilijk valt. Die mensen zijn niet vertrouwd met een industriële overnameprocedure. De gesprekken verlopen iets minder vlot dan in de kantorenwereld en vereisen een voorzichtige aanpak, ook jegens de bewoners. Als we met een leger accountants met laptops binnenvallen, jagen we het hele rusthuis op stang.”
Senior Living gaat ook vrij gemoedelijk te werk. Vlayen wijst erop dat de groei prioritair is. “We willen geen winst halen door onderdelen te saneren, en kopen dus enkel fundamenteel gezonde rusthuizen,” klinkt het.
Voorlopig wordt Senior Living evenmin op stelten gezet door een overname. Vlayen wijst erop dat het bedrijf met 32 miljoen euro omzet te klein is voor een exit. Echter: “Als de onderneming drie of vier keer groter is, is ze wel rijp voor een overname of – wie weet – een beursgang.”
Hans Brockmans
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier