Ik weet niet of Immobel wel zal varen bij de nieuwe aandeelhouder

De private-equitygroep JER verwierf eind augustus de controle over projectontwikkelaar Immobel en verving CEO Jean Thomas. Niet wegens zijn betrokkenheid in een corruptiezaak, zegt hij. Wel omdat hij zijn eigen bedrijf niet wil liquideren.

De Immobiliënvennootschap van België (Immobel) kent woelige tijden. In augustus verkocht Suez-Tractebel iets meer dan 30 % van de aandelen van de beursgenoteerde projectontwikkelaar aan JER Partners. De Amerikaanse private-equitygroep, gespecialiseerd in vastgoed, verving Jean Thomas als CEO door de nummer twee van Immobel, Gaëtan Piret.

Thomas leerde na zijn studies economie aan de ULB de stiel van projectontwikkelaar bij wereldleider Texas Trammel Crow Company. Op vraag van zijn overgrootvader, een telg van het Gentse aannemersgeslacht De Waele, stapte hij echter in Ondernemingen Louis De Waele (zijn vader overleed erg vroeg). Dat aannemingsbedrijf is al sinds 1866 actief in Brussel en legde onder meer het parket in het paleis van Laken. In 1988 werd Thomas meerderheidsaandeelhouder. Drie jaar later verkocht hij het familiebedrijf, inclusief de performante projectontwikkeling, aan het beursgenoteerde Immobel in ruil voor 10 % van de aandelen. De aannemingspoot van Louis De Waele werd in 2002 afgestoten. Thomas was gedelegeerd bestuurder van Immobel van 1991 tot de zomer 2007. Aan Trends geeft hij meer uitleg.

TRENDS. De intrinsieke waarde van Immobel bedroeg 281 miljoen euro in 1997. Tien jaar later is dat 214 miljoen. Waarom gaat Immobel achteruit?

JEAN THOMAS (IMMOBEL). “Immobel is voorzichtig. Elk project wordt voor minstens 25 % gefinancierd met eigen middelen. Dat is vandaag de uitzondering in onze sector. Projectontwikkelaars kopen gronden met geleend geld zonder dat ze zicht op een vergunning of een mogelijke koper hebben. Wij groeien liever niet dan met een hoog hefboomeffect. Is het verkeerd dat we bijvoorbeeld afwezig bleven in de buurt van de luchthaven? Neen. Sommige concurrenten hebben er veel verdiend, maar anderen verloren er miljoenen. Wij hebben bijna geen leegstand, in tegenstelling tot andere ontwikkelaars. Ik opteerde steeds resoluut voor triple A-projecten. Immobel ontwikkelt enkel gebouwen voor de overheid, Belgisch of Europees.”

Immobel stond met Société Espace Léopold zelfs aan de wieg van de Europawijk. Was dat zo voorzichtig?

THOMAS. “Het was een Afrikaanse ontwikkeling. Bij de start in 1988 was er geen concreet plan over het Europese statuut van Brussel, noch een visie over de plaats waar het parlement moest komen, noch een opdrachtgever. Twee mensen namen toen een enorm risico: Etienne Davignon van de Generale Maatschappij (nu Suez) en Hubert Detremmerie van Bacob (nu Dexia). Immobel-Tractebel-Generale en DVV-Bacob richtten Société Espace Léopold op. Het werd de spil van de constructie van ettelijke gebouwen voor de Europese instellingen, goed voor 1 miljard euro. Espace Léopold zette een Europees parlement neer dat die naam niet mocht hebben (wegens mogelijk verzet uit Frankrijk, dat Straatsburg als Europese hoofdstad lanceerde). Dat engagement leidde onder meer tot een definitief statuut van Brussel als Europese hoofdstad. Het initiatief was achteraf gezien wel lonend, natuurlijk. We zouden dat vandaag zeker niet meer doen. Te riskant voor de aandeelhouders.”

U kunt niet blijven bijbouwen voor de Europese Unie. Verklaart dat de stagnatie van Immobel?

THOMAS. “Ja. Momenteel consolideren we ettelijke projecten voor de EU, inderdaad de vastgoedmotor van Brussel. We zijn iets minder actief dan vroeger. Buitenstaanders hebben het soms wat moeilijk om een projectontwikkelaar in te schatten. Onze balans kent een erg grillig verloop en soms gaan we na een grote investering in het rood. Dat leidt tot misvattingen. In 1991 nam Tractebel de aandelen over van de Generale Maatschappij, onze toenmalige hoofdaandeelhouder. De cijferaars van de Troonstraat wilden dat Immobel elk jaar met minstens 15 % zou groeien. Het duurde lang om hen te overtuigen dat dit eigenlijk niet kon. Sorry, wij verkopen geen elektriciteit. Een projectontwikkelaar kan misschien in een jaar wel eens met 5 of 10 % groeien, maar een groei cijfermatig plannen is moeilijk. Wat we wel kunnen, is vaststellen dat we de voorbije jaren goed gewerkt hebben omdat we van de extra 150.000 vierkante meter kantoren 10 % voor onze rekening namen. Het management van Tractebel vroeg mij ook ooit een prognose te maken voor de komende vijf jaar. Ook dat kan ik niet.”

Was het aandeelhouderschap van Tractebel nog wel een meerwaarde de voorbije jaren?

THOMAS. “Neen. We waren eenzaam binnen de groep. Voor Suez-Tractebel telden twee businessunits: energie en milieu. We pasten gewoon niet binnen hun bedrijfsfilosofie. Dat had anders gekund. In de jaren tachtig waren Tractebel Engineering en zusterbedrijf Fabricom nauw verbonden met Immobel voor de bouw van het Europese parlement. Maar in 1991 besliste Hervé de Carmoy, de toenmalige topman in Parijs, dat de Generale Maatschappij Immobel kwijt moest. Tractebel weigerde eerst een bod te doen. Suez maakte een ronde langs Franse bedrijven zoals Bouygues en Dumez. De mogelijke komst van zulke mastodonten (met hun studie- bureaus en verkoopmachines) maakte het management van Fabricom en Tractebel Engineering behoorlijk zenuwachtig, omdat ze de greep zouden verliezen op grote contracten. Dus werd Immobel toch maar, hopla, verkocht aan Tractebel.”

Immobel lag lang moeilijk in Vlaanderen wegens de link met de Generale. Kocht het zich daarom in 1993 in bij Interbuild?

THOMAS. “Nadat Eric Verbeeck de Antwerpse Bouwwerken Verbeeck had verkocht, bleef ik vriendelijke contacten met hem onderhouden. Hij startte met Interbuild en wilde de andere aandeelhouders van dat bedrijf na een tijd uitkopen. Hij kwam langs bij ons. We kochten 49 % en hadden een koopoptie op de overige 2 %. Eigenlijk controleerden we het bedrijf. Verbeeck bleef het Vlaamse gezicht van Interbuild. Via Interbuild konden we onze aanwezigheid in Vlaanderen uitbouwen. Het paste in onze strategie om open te staan voor de vervlaamsing van de economie. In 1997 verkochten we Interbuild terug aan Verbeeck. De verhouding tussen Vlaanderen en Immobel-Tractebel was toen uitgeklaard.”

Enkele jaren later bleek Immobel inderdaad niet strategisch voor Tractebel. Een probleem?

THOMAS. “Nadat Suezvoorzitter Gérard Mestrallet in 1999 de kop van toenmalig Tractebelvoorzitter Philippe Bodson had afgesneden, besliste hij Immobel te verkopen. Dat was fout. Suez stuurde Petercam op ons af om na een due diligence de verkoopwaarde te berekenen. Ik heb de zakenbankiers gezegd dat je perfect de waarde kan berekenen van een bedrijf dat luiers of tomaten verkoopt, maar dat de verkoopprijs van Immobel moeilijker in te schatten is. Wat deden ze dan maar? Ze baseerden de prijs op de liquidatiewaarde van de gebouwen. Toen heb ik ingegrepen om de belangen van de 70 % andere aandeelhouders te verdedigen. De waarde van een ontwikkelingsbedrijf moet je going concern berekenen, dus inbegrepen de potentiële verhuurwaarde. Suez stopte het verkoopproces, maar belemmerde sindsdien de groei. In 2002 en 2003 werd een kapitaalvermindering gerealiseerd. Tweemaal kregen de aandeelhouders een premie van ongeveer 10 euro ( nvdr – de eerste keer via aandelen Befimmo). Desondanks is ons aandeel vandaag ongeveer 50 euro waard, evenveel als tien jaar geleden. We doen het dus niet slecht.”

Uiteindelijk kreeg JER bij de overname van het aandelenpakket van Suez een korting van 20 %. Terecht?

THOMAS. “JER betaalde 38 euro voor een aandeel, terwijl de beurskoers 45 bedroeg. Eventueel betalen ze later meer, als bepaalde projecten het beter doen dan zij inschatten. Die discount is normaal voor een aandeel dat weinig wordt verhandeld.”

Volgens de nieuwe overnamewetgeving moet iemand die een aandelenpakket van 30 % verwerft, een bod doen op alle aandelen. Werd de overname versneld door de nieuwe wetgeving?

THOMAS. “Ja, en ironisch genoeg vooral voor de verkoper. Bij Suez, dat via Tractebel 30,53 % bezat, vreesde men dat Immobel helemaal onverkoopbaar zou worden. Onbegrijpelijk. Ik probeerde hen te overtuigen om elders 0,54 % te plaatsen om zo na 1 september het pakket van 29,9 % over te kunnen dragen zonder dat de koper allerhande verplichtingen had tegenover de andere aandeelhouders. Dat weigerde Parijs pertinent. Nochtans had Suez in dat geval juridisch kunnen doen wat het wilde. Suez vreesde dat de koers onder druk zou komen. De einddatum was 30 augustus. Wie onder zulke omstandigheden verkoopt, maakt het zichzelf moeilijk. Natuurlijk eist de verkoper in dat geval een premie. Opgelet: Suez-Tractebel deed een goede zaak, want ons aandeel stond geboekt onder de erg lage aanschafprijs.”

Woordvoerder Guy Dellicour noemde de verkoopwaarde van 47,8 miljoen euro “een verwaarloosbaar bedrag”. Was dat denigrerend?

THOMAS. “Ik heb laten weten dat ik dat niet kon appreciëren. Er werken hier nog altijd dertig mensen. Ik noem dat geen kleine affaire. Wij moeten nog voort, dus zo’n commentaar kon ik echt missen.”

In de media werd gesuggereerd dat Suez-Tractebel een discount toeliet omdat u in april samen met uw goede vriend, de Jetse PS-schepen Merry Hermanus, beschuldigd werd van fraude en schriftvervalsing in een corruptiedossier. Klopt dat?

THOMAS. “Ik weet het niet, want ik zat niet aan de onderhandelingstafel. Vlak voor Pasen sprongen de besprekingen tussen Suez-Tractebel en JER op het laatste moment af, omdat de verkoper plots een resem bijkomende eisen stelde. Afgesproken werd om na de paasvakantie weer te praten. In die periode vernam ik tijdens een verblijf in de Rocky Mountains dat een vriend bij de bouw van een militair hospitaal beschuldigd werd van corruptie. Bij mijn terugkomst vond ik een dagvaarding in de bus. Ik heb de mensen van Suez-Tractebel en JER onmiddellijk op de hoogte gebracht. Daarop stelden de kopers nieuwe eisen. Een normale reactie. Spijtig voor Suez-Tractebel, want de deal had twee weken eerder rond kunnen zijn.”

Bent u als voorzitter geen schadepost voor het bedrijf dat u jarenlang hebt geleid?

THOMAS. “De positie van de onderneming is nooit in gevaar geweest. De persoon Thomas is beschuldigd, niet het bedrijf Immobel. Sorry, hoor. Kijk naar de prijs van het aandeel Immobel. Dat is sinds augustus met 10 % gestegen. De markt maakt zijn eigen inschatting.”

Het klopt dus niet dat u als CEO vervangen werd als gevolg van dit gerechtelijk dossier?

THOMAS. “Maar neen. Ik was gewoon niet bereid me achter de strategie van de nieuwe hoofdaandeelhouder te scharen. JER is een typische private-equitygroep. Iedereen weet wat dat betekent: de komende jaren telt bij Immobel de rentabiliteit en enkel de rentabiliteit. Alle kosten moeten omlaag en er moet zoveel mogelijk cash uit de bedrijfsactiviteit worden gepuurd. Dat kon niet gebeuren met mij als CEO. De nieuwe aandeelhouders vroegen me wel voorzitter te worden. Ik heb hen geadviseerd om mij te vervangen door mijn rechterhand, Gaëtan Piret. Wat gebeurde. Voor alle duidelijkheid: ik ben geen passieve toezichthouder. Ik behoud als voorzitter van het investeringscomité een uitvoerende functie.”

Is de vervanging van Tractebel door JER een goede zaak?

THOMAS. “Hangt ervan af voor wie. Wel voor de aandeelhouders, op korte termijn. Maar ik weet niet of het bedrijf Immobel er wel bij zal varen. JER maakt zich sterk dat het middelen reserveert voor nieuwe projecten. Dat moet ik nog zien gebeuren.”

Heeft de beursnotering in deze omstandigheden nog zin?

THOMAS. “Dat weet ik niet. Ik weet wel dat JER heeft verklaard geen openbaar bod te willen doen op alle aandelen.”

Wat is uw houding in het fraudeproces?

THOMAS. “Ik ben niet bang van de rechtbank. Het betreft hier een zaak die al meer dan zeventien jaar aansleept. Mijn beschuldiging kwam onmiddellijk in La Libre Belgique terecht. Vindt u het niet vreemd dat men zes weken voor de verkiezingen laat lekken dat een resem socialisten voor het gerecht moet verschijnen?”

U noemt zich socialist. Toch bezit u 10 % van een bedrijf waarvan de gekapitaliseerde beurswaarde meer dan 200 miljoen euro bedraagt. Hoe kan men tegelijk multimiljonair zijn en socialist?

THOMAS. “Geef me een reden waarom dat niet kan.”

Een echte socialist is voorstander van een vermogensbelasting.

THOMAS. “Ah neen. Ik reken mezelf tot de rechtervleugel van de PS. Henri Simonet ( nvdr – gewezen PS-minister, later overgestapt naar de liberale partij) zei me ooit: wat is het verschil tussen een linkse liberaal en een rechtse socialist? Geen dus. Als niet-gelovige heb ik ooit de keuze moeten maken tussen liberalisme en socialisme. Mijn keuze voor het laatste heeft ook te maken met het feit dat gewezen PS-topman André Cools een vriend van de familie was. Mijn vader, socialist, was van Charleroi en katholiek. Mijn moeder was een De Waele van Gent, vrijzinnig en overtuigd voorstander van het vrije onderzoek. Haar vader was er zelfs voorzitter van de liberalen. Het was dus een moeilijke, maar overtuigde keuze.”

Bent u – met alle respect – een vertegenwoordiger van het kaviaarsocialisme?

THOMAS. “Neen ( lacht). U verwart me met senator Philippe Moureaux. En met hem heb ik niks te maken.”

Bent u socialist zoals u ook vrijmetselaar bent: wel gelovig, maar niet praktiserend?

THOMAS. “Ik bezoek de loge inderdaad maar een keer of vier per jaar. Maar ik praat hier niet graag over. Het is privé. Trends is toch een economisch blad? Wat is de relevantie van die vraag?”

Vormt de loge dan geen netwerk, ook in de politiek, waar u als projectontwikkelaar een beroep op kunt doen? Dat kan handig zijn voor overheidscontracten.

THOMAS. “Het klopt dat twee vrijmetselaars makkelijker met elkaar praten. Maar dat speelt geen determinerende rol. Wij zijn Opus Dei niet. Sinds 1981 weet iedereen die het wil weten dat ik socialist én vrijmetselaar ben. In de jaren tachtig was rooms-blauw meestal aan de macht. Ik heb in mijn leven de beste zaken gedaan met de CVP en met de liberalen. Zeker niet met de partijgenoten. Socialisten zijn bang van mij. Ze willen niet beschuldigd worden van favoritisme.”

Hans Brockmans – hans.brockmans@trends.be