“Ik speel niet met geld van mijn klanten”

De eersteklassers beginnen dit weekend aan een nieuwe voetbalcompetitie. Voor AA Gent wordt het niet alleen sportief een belangrijk seizoen. Dit jaar wordt ook begonnen met de bouw van het nieuwe Arteveldestadion. Aan het project ging een schimmenspel vooraf rond vastgoedbons Jeroen Piqueur. Wie is deze man, die actief was in een rist van soms beruchte ondernemingen? Kan zijn bedrijf Optima deze miljoeneninvestering sturen?

Voetbalminnend Vlaanderen trekt dit weekend weer naar de voetbaltempels. AA Gent moet het ook dit seizoen nog stellen met het verouderde en te kleine Jules Ottenstadion. ‘La Gantoise’ wil echter spelen in een stadion met 20.000 zitjes. En dat kan in het nog te bouwen Arteveldestadion aan de Ottergemsesteenweg, op de terreinen van de vroegere Groothandelsmarkt. Na een administratieve en financiële lijdensweg van zes jaar legt burgemeester Daniël Termont in september de eerste steen van het prestigieuze stadion. Kostprijs: 76 miljoen euro. Jeroen Piqueur (Optima Financial Planners), de sterke man achter het project: “Ooit verklaarde men mij gek met dit initiatief. Bakken kritiek kreeg ik over mij. Welnu: in juni 2010 zal het stadion er staan.”

Niet onbesproken

Piqueur is niet onbesproken. In het Gentse kunnen de traditionele vastgoedbonzen zijn bloed wel drinken. Hij pikt immers prestigeprojecten in waar ook zij hun oog op lieten vallen. Vorig jaar bracht Optima liefst 1400 appartementen op de markt. Verkoopprijs: 100 miljoen euro met een marge van 4 tot 5 %. De portfolio in aanbouw is 141 miljoen waard.

Piqueur is een beroepsnetwerker. Wie hem bezig ziet op de vastgoedbeurs Mipim in Cannes, merkt geen onderscheid tussen hem en de leden van het Gentse schepencollege, zo vertrouwd gaat hij met de politici om.

Piqueur drong zich op als ‘incontournable’ in de bouw van het stadion, door de grondeigenaars rond het terrein sluw op voorhand te contacteren. Zo werd hij eigenaar van de strategisch belangrijke buitenparkings, die de vloedgolf supporters moeten opvangen. Ook vormt die positie de financiële hefboom om de bouw van kern van het project mogelijk te maken (zie kader: De vennootschappen achter het stadion). “Het stadion zelf draait in het beste geval break-even”, rekent hij. “De winst maken we door het vastgoed rondom te valoriseren. Een intelligente publiek-private samenwerking, zeg maar.”

Piqueur wist ook de andere kandidaat voor het stadion, Bouygues, klem te zetten. De Franse bouwgroep had nochtans sterke troeven. Zijn adviseur Louis Verbeke (ex-Allen & Overy) kon AA Gent-voorzitter en collega Vlericker Ivan De Witte voor zijn project winnen. Maar Bouygues eiste op een weinig subtiele manier een financiële borgstelling van de stad. Het viel uit de boot. Piqueur verkreeg die waarborg wel.

Gewezen sp.a-coryfee Luc Van den Bossche, sinds vorig jaar voorzitter van Artevelde-Stadion CVBA, de bouwheer voor het stadion: “Neen, die borg heeft echt niets te maken met het feit dat ik een paar deuren op het stadhuis heb geopend. Het voorstel van Bouygues was gewoon weinig onderbouwd. Optima had een alternatief, dat de lusten en lasten tussen privésector en overheid gelijkmatig verdeelde. Als een van de partijen al bepaalde eisen aan de stad wilde stellen waarvan ik wist dat ze buitensporig waren, stak ik daar vroegtijdig een stokje voor. In voetbalkringen steekt die neiging wel eens de kop op. Het AA Gent van vóór De Witte was een typevoorbeeld van ondernemers die de overheid wilden laten opdraaien voor hun voetbalplezier.”

Piqueur trok De Witte in 2004 aan bij de oprichting van Artevelde-Stadion CVBA. De Witte: “Omdat ik alle schijn van belangenvermenging wil uitsluiten, heb ik mijn aandelen ondertussen verkocht. Zonder één euro meerwaarde. Ik ben niet vergoed voor het oprichtersrisico, omdat ik de CVBA ondersteunde om de club te dienen. In dit verhaal ben ik de privépartner die er niet aan verdient, hoewel ik er dagen en nachten mee bezig ben. Tot wanhoop van mijn vrouw.”

Een andere oprichter van de CVBA was de NV H+Ram. Dit is de vennootschap van stadionarchitect Dirk Bontinck, die in het Gentse een legendarisch netwerk heeft. Vandaag is de stad onrechtstreeks aandeelhouder voor 43 %. Dat gebeurt via de NV Buffalo, een vennootschap waarin het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (SOB) de meerderheid heeft, naast Optima.

Deus ex machina

Over de financiering van het Arteveldeproject hing lang een waas. In 2005 bood Louis Jansma, de CEO van Bouwfonds (toen nog een dochter van ABN Amro), de reddende hand aan. Na een tijd bleek echter dat hij niet wilde optreden als financier, maar als copromotor. Het project geraakte in het slop, omdat Optima zich niet alleen kon engageren. Als een deus ex machina dook echter Paul Gheysens van Ghelamco op. De Ieperling trad in maart 2008 op de Mipimbeurs naar voren als mede-investeerder.

Gheysens is wellicht een van de meest vermogende vastgoedbonzen van het land. Toch was er kritiek. “We stellen ons echt wel vragen over de financiële reputatie van die man”, zucht een bestuurder van AA Gent. “Van waar komen zijn middelen eigenlijk?”

Het feit dat Gheysens al eens veroordeeld is wegens fiscale fraude, speelt in zijn nadeel. Hij is ondertussen wel door de rechtbank in ere hersteld. Een collega-vastgoedpromotor in Oost-Europa: “Ghelamco kende zware problemen in België en verrees uit zijn as in Polen. Het kreeg er enkele jaren geleden echter stevige klappen, en overleefde ei zo na. Vandaag staat Ghelamco als een rots. Eigenlijk is het voetbalstadion het signaal van Gheysens aan collega-aannemers die hem verguizen: ‘ik sta er weer’.”

Piqueur: “Het is niet aan mij om het proces van Ghelamco over te doen. Uiteindelijk is alles goed afgelopen. Hoeveel bedrijfsleiders en banken zijn niet in een of ander strafproces verwikkeld? Mag men met al die personen of bedrijven dan geen zaken meer doen?”

Ivan De Witte: “Gheysens is voor mij een gerespecteerd zakenman, die veerkrachtig reageerde op moeilijkheden. Met Ghelamco kreeg het Arteveldeproject weer vleugels. Dat is mijn eerste zorg. De club heeft de zaak zeer goed onderhandeld. De promotoren dragen bijvoorbeeld volledig het enorme bouwrisico als de kostprijs stijgt, wat wel eens gebeurt in dit soort van projecten.”

Een topmanager van aannemer Besix, die het stadion bouwt, is er iets minder gerust op: “Wij willen betaald worden in cash, echt geld met andere woorden. Het mag niet de bedoeling zijn dat het laatste kwart van de factuur wordt geregeld via voetbaltickets van AA Gent.”

Piqueur, ironisch: “Dat is de financieringstechniek van veel clubs. Johan Vermeersch van FC Brussels heeft zijn nieuwe tribune bijvoorbeeld zo bekostigd. Wat gebeurt er als Brussels degradeert? Daar zwijgt men over. Alle grote opdrachtnemers van de laatste tribune – architecten, aannemers, bloemenleveranciers – werden aan het einde van de rit betaald met stoelen in de loge. Dat zal niet gebeuren in het Arteveldestadion. De nv Buffalo, die eigenaar wordt van het stadion, verhuurt het voor een miljoen aan AA Gent. Wat als de club degradeert? Kan ze dan nog elk jaar een miljoen euro vinden? Dat betwijfel ik. Desnoods vliegt AA Gent eruit en zoek ik een andere huurder: Sporting Lokeren bijvoorbeeld.”

AA Gent-voorzitter Ivan De Witte acht dat onmogelijk: “Met 23 % van de stemmen naast SOB heeft Optima weinig te zeggen in de nv Buffalo, die eigenaar wordt van het stadion. Ik ben er gerust op. De club kan in elk scenario haar verplichtingen nakomen.”

Besix is dan weer tevreden met de komst van Ghelamco omdat het de nodige bouwexpertise meebrengt. Piqueur: “Ik kan als promotor aan een aannemer zeggen dat hij 1000 appartementen van 100 vierkante meter moet bouwen tegen 150.000 euro per stuk, en geen cent meer. Ik heb er al een paar duizend gebouwd, dus dat bouwproces beheers ik perfect. Een stadion is echter een stuk complexer dan een appartementsblok. Paul beheerst dat proces door en door. Een voorbeeld: door een simpele ingreep in de betonpalen wisten we onlangs bijna een miljoen euro te besparen. En belangrijk: het klikt erg goed tussen Paul en mezelf. We zijn mannen die ooit veel moeilijkheden hebben gekend en snel vooruit willen.”

Snelgroeier met schuldenberg

Dat laatste lijkt een cliché, maar als we de cijfers van de nv Optima Financial Planners tegen het licht houden, wordt een en ander duidelijk. De omzet is in vier jaar meer dan verdubbeld. Optima haalde in 2007 een omzet van 36,7 miljoen en een nettowinst van 8,4 miljoen euro.

Het bedrijf rekent in zijn omzet enkel de 5 miljoen brutomarge door van de verkochte appartementen. Het gros van de inkomsten komt uit financiële dienstverlening (25 miljoen) en de verkoop van levensverzekeringen (7 miljoen).

Terwijl de resultatenrekening van Optima er veelbelovend uitziet, wekt een eerste blik op de balans huiveringen op. Tegenover een eigen vermogen van 1,4 miljoen euro prijken 30,4 miljoen schulden. Moet de bedrijfs-Rolls-Royce van 400.000 euro waarmee Piqueur de klanten laat ophalen een financieel probleem verdoezelen? “Ach, wat zou het”, briest Piqueur. “De bankiers staan te dringen aan mijn deur. KBC vroeg en verkreeg zelfs een exclusief contract om onze kortetermijnoperaties te financieren.”

Hij wijst erop dat 29 miljoen kortetermijnschulden (voornamelijk al betaalde kosten voor het optrekken van appartementen) grotendeels worden gecompenseerd door 24,5 miljoen vorderingen op minder dan een jaar. Die laatste zijn vooral gebaseerd op verkoopcompromissen van al verkochte appartementen.

Een vastgoedbankier, aan wie we de balans voorleggen, gaat akkoord: “De jaarrekeningen van promotoren worden inderdaad opgeblazen door deze posten. Dat lijkt ook hier het geval.” Als men de balans uitzuivert, betekent dit dat er tegen de 1,4 miljoen euro eigen vermogen nog 5,5 miljoen euro schulden staan.

Ook bij sommige dochter- of nevenbedrijven botsen we op zorgwekkende cijfers. Zo heeft Stadspaleis Lousbergs-De Hemptinne een negatief bedrijfskapitaal, net als Kimo Invest, Mobral, Dock-Site en Artevelde-Stadion CVBA.

Piqueur: “De eerste twee betreffen schulden tussen vennootschappen van de groep. Het klopt dat een derde partij de ontbinding van zo’n vennootschap kan eisen, maar dan moet hij wel zijn belang aantonen. Zolang we stipt onze financiële verplichten nakomen, is er geen probleem. Heel wat projecten zijn ondergebracht in een aparte vennootschap, die zich eerst in de schulden steekt voor we de appartementen kunnen verkopen. Ook Artevelde-Stadion heeft alleen maar kosten gemaakt. Dock-Site wordt trouwens binnenkort verkocht.”

“Gezond is dit niet helemaal, maar wel praktisch”, zegt Wilfred Goris, specialist financieel recht en onroerend goed bij van Loyens & Loeff. “Bij promotoren lopen de opstartkosten soms torenhoog op en projecten worden afgezonderd in vennootschappen om het risico te spreiden. Zij durven wel eens door een aantal vennootschapsrechtelijke knipperlichten rijden. Het openbaar ministerie zal hier niet systematisch tegen optreden, zeker niet als aan alle fiscale en RSZ-verplichtingen wordt voldaan en de bankier geduld heeft.”

Vooral ‘afgeleide dienstverlening’

Piqueur benadrukt trouwens de ontwikkeling van appartementen slechts een afgeleid product is van de kernactiviteit: financiële adviesverlening. Optima heeft zo’n 11.000 klanten, die 3000 euro betaalden voor een audit van hun vermogenstoestand, de opvolgingssituatie in hun onderneming, de erfenisproblematiek en dat alles naar goede Vlaamse gewoonte gedrenkt in een stevige fiscale saus.

Een advocaat, actief op de markt van privévermogens, noemt de marketingaanpak van Optima ‘behoorlijk agressief’. “Ze spelen het zeer handig”, getuigt hij. “Via hun netwerk speuren ze ondernemers op die hun zaak willen overlaten en dat willen structureren. Dan komt er zo’n flashy team van gasten die via allerhande schema’s agressieve opbrengsten voorspiegelen als ze een adviesdossier mogen opstellen. U hoort me echter niet zeggen dat Optima niet koosjer is.”

Stefaan Vallaeys van concurrent BFO Family Office gaat een stap verder. Volgens hem is adviesverlening de motor die de zeer rendabele vastgoed- en de verzekeringstak doet draaien. Vallaeys weet als gewezen medewerker van Optima waarover hij praat: “Een vermogensadviseur moet volledig onafhankelijk zijn, want anders bestaat het risico dat hij enkel de producten aanraadt uit zijn winkel. De kostenstructuur is bovendien niet altijd even helder.”

Piqueur ontkent: “Wij geven onafhankelijk advies. De klant kiest zelf hoe hij dat concreet vertaalt. Slechts een op de zes klanten koopt onze opbrengstappartementen. Wij nemen soms projecten over van Bouygues of CEI-De Meyer om de toenemende klantenvraag naar goede vastgoedprojecten in te vullen. We maken geen reclame voor ons vastgoed, omdat er voldoende afzet is bij ons eigen cliënteel. Er zijn altijd meer kandidaat-kopers dan producten. Vandaar dat we enkel leveren aan bestaande klanten, nooit aan derden.”

Dat zou dan weer kunnen duiden op een soort van koppelverkoop, want een klant moet eerst 3000 euro neerleggen voor advies, eer hij een appartement kan kopen. De syndicus van heel wat appartementen die Optima verkocht, is trouwens het zusterbedrijf Estia. Dat boekte in 2006 op een omzet van 1,2 miljoen een zeer mooie winst van een kwart miljoen euro. Een mooie bijverdienste?

Piqueur: “Het gebeurt per uitzondering dat we een appartement verkopen aan derden, wat al de theorie van de koppelverkoop uitsluit. En Estia maakt winst. Het is toch geen schande om geld te verdienen? We hanteren de officiële tarieven van de beroepsorganisatie CIB. Bovendien zijn de huurders elk jaar vrij om van syndicus te veranderen. En voor alle duidelijkheid: wij doen niet mee aan de praktijken, die soms bij kleine concurrenten bestaan, om op elke lift- of vastgoedherstelling een percentje te vragen. Wij hoeven echt niet de kruimeldief te spelen.”

Ter info: Optima zal het vastgoedproject Arteveldestadion niet als investering naar de klanten doorschuiven. Piqueur: “Dat is een privézaak. Het zou dom zijn het pensioen van mijn klanten te laten afhangen van het succes van het voetbalstadion van AA Gent. Wij zijn erg voorzichtig tegenover onze klanten.”

Ascona achtervolgt Piqueur

Die laatste opmerking zal nazinderen bij Gentse ondernemers die geld verloren in het beruchte Asconadossier. Dat bedrijf, waarin Piqueur actief was, ging in 1993 in een schandaalsfeer ten onder. De voorgeschiedenis gaat terug naar de investeringen van Bob Gillier (BGDI) in gronden in de VS, waarrond ook een ander Gents investeringsdebacle met de broers Parisis plaatsvond. Toen Gillier in 1987 stierf, brachten zijn managers Marc Peeters en Mark Scholliers een aantal gronden onder in de Canadese beursvennootschap Euro Prime. Zo’n 5 miljoen Canadese dollar aan openbare bankkredieten van Euro Prime vond zijn weg naar Gent. Ascona prees ze bij klanten aan als een mooie belegging.

Piqueur stelt dat hij slechts consultant was voor Ascona. Toch was hij volgens de Graydondatabank tot 14 juni 1990 wel degelijk de voorzitter van dit bedrijf. Piqueur: “We trachtten de gronden van BGDI te recupereren. Dat was achteraf gezien een grove fout, ook van mij. We waren jong en naïef. Het had jammerlijke gevolgen, toen heel de constructie onder vuur kwam te liggen door de tegenwerking van een notaris (Gentenaar Yves Tytgat, nvdr) en er klachten volgden. Dit dossier achtervolgt me al zeventien jaar en ik zal er de rest van mijn leven mee moeten leven.” Hij benadrukt dat Ascona niet aan vermogensbeheer deed, maar slechts advies gaf. “Ik ben in deze zaak ook nooit beschuldigd. Het parket heeft zelfs een buitenvervolgingstelling gevraagd.”

De Gentse parketmagistraat Michel Cauwe repliceert dat het gerecht Piqueur wel degelijk heeft beschuldigd. “Jeroen Piqueur stelt de zaken wat verbloemd voor”, klinkt het. “Er was ten aanzien van hem wel degelijk een strafvordering wegens ernstige aanwijzigingen van misdrijven tegen de bancaire wetgeving. De raadkamer oordeelde in 2001 inderdaad dat de zaak verjaard was, en dat op ons verzoek omdat hierop wijzen een verplichting is. Het onderzoek kwam op gang door een klacht van enkele klanten van Ascona die hun geld kwijt waren. Als men met geld van de klanten bezig is, gaat men toch verder dan louter adviesverlening.”

Jan De Paepe, Piqueurs toenmalige advocaat: “Geen enkele rechtbank heeft ooit onderzocht of deze inbreuken daadwerkelijk zijn bewezen. Er was nooit een juridisch debat, terwijl we wel degelijk sterke argumenten hadden om dit volledig te weerleggen. Dit bij de start opzienbarend onderzoek heeft zelfs geen muis gebaard.”

Piqueur was trouwens nog actief in andere bedrijven (Management Groep en Time Sharing Holidays), die na zijn vertrek over de kop gingen. “Die faillissementen waren niet mijn schuld, maar die van mijn opvolgers”, repliceert hij.

Het is ook een feit dat de bedrijven Ascona, de holding Asset Planning & Engeneering Holding en Management Groep uit het toenmalige netwerk van Piqueur, werden vereffend door de accountant Jos Van Wemmel. Deze invloedrijke Gentenaar is vandaag commissaris bij Optima, Artevelde-Stadion en bijna alle andere ondernemingen in het financiële netwerk rond Piqueur. Kan hij wel de nodige strengheid aan de dag leggen bij de controle van de boeken?

“Van Wemmel is mijn vriend”, erkent Piqueur. “We groeiden beiden in onze sector uit tot een gevestigde instelling. Is die persoonlijke band een gevaar? Maar neen! We kennen allemaal de risico’s voor revisoren als ze hun werk niet doen. Voor alle duidelijkheid: een gebrekkige controle zou alleen gevolgen hebben voor mijn eigen bedrijf, niet voor mijn klanten. Ik ben geen vermogensbeheerder, wel een vermogensadviseur. Ik speel dus niet met het geld van mijn klanten. Nooit gedaan, trouwens.” (T)

Door Hans Brockmans/Fotos Wouter Rawoens