HUUROVEREENKOMSTEN: GEBREKKIGE FISCALE INGREEP

Het fiscale luik van de aanpassing van de huurwetgeving mag als mislukt worden beschouwd.

De regering wil nog vóór de verkiezingen belangrijke wijzigingen aanbrengen in de wetgeving over huurovereenkomsten. Zo zouden huurovereenkomsten in verband met de hoofdverblijfplaats van de huurder in de toekomst altijd schriftelijk moeten worden opgemaakt. De huurder zou in bepaalde omstandigheden ook het recht krijgen de huurwaarborg in schijven te betalen.

Registratie. Opvallend is dat van de jongste programmawet al gebruikgemaakt is om een fiscaal geïnspireerde maatregel door te voeren. Die heeft te maken met de verplichte registratie van huurovereenkomsten. Een geregistreerde huurovereenkomst beschermt de huurder als de verhuurder de woning verkoopt. De koper moet de lopende huurovereenkomst dan in principe respecteren.

In de praktijk blijven nogal wat huurovereenkomsten ongeregistreerd. De huurder geniet dan bij de verkoop van het gehuurde goed weinig of geen bescherming. Daar wou de regering iets aan doen. Vandaar dat hij van de jongste programmawet gebruikgemaakt heeft om de registratieverplichting voor gebouwen die uitsluitend als woning worden gebruikt, volledig op de schouders van de verhuurder te leggen. Hij moet ervoor zorgen dat de huurovereenkomst geregistreerd wordt. Doet hij dat niet, dan wacht hem een sanctie. De huurder zal de woning dan kunnen verlaten, zonder dat hij een opzegtermijn moet respecteren.

Ter compensatie voor het invoeren van de nieuwe verplichting is de registratie voortaan kosteloos. Voor de registratie van huurovereenkomsten met betrekking tot gebouwen die uitsluitend voor huisvesting bestemd zijn, hoeft men geen registratierechten meer te betalen. Voor huurovereenkomsten in verband met dezelfde gebouwen die in het verleden ten onrechte niet geregistreerd werden, heeft de wetgever zelfs in een soort van fiscale amnestie voorzien: ze kunnen in het eerste semester van dit jaar alsnog geregistreerd worden, zonder dat het iets kost.

Geschreven. De maatregel is duidelijk sociaal geïnspireerd. Maar voorlopig bereikt hij zijn doel niet. De wetgeving over de registratie van huurovereenkomsten geldt enkel als er een geschreven overeenkomst bestaat. Wat niet op papier staat, kan niet geregistreerd worden. Huurders die een mondelinge huurovereenkomst hebben, blijven voorlopig dus verstoken van de bijkomende bescherming die een geregistreerde (geschreven) huurovereenkomst biedt.

Meteen is duidelijk waarom de wetgever ook de verplichting wil invoeren om huurovereenkomsten in verband met de hoofdverblijfplaats schriftelijk vast te leggen. Zodra er een geschrift bestaat, is de verhuurder volgens de nieuwe regeling verplicht het contract te laten registreren, en geniet de huurder de bescherming.

Maar waarom is deze laatste verplichting dan niet meteen ook door de jongste programmawet ingevoerd? Sommigen gewagen van een salamitactiek. Men legt de nieuwe huurwetgeving niet tegelijk in al zijn onderdelen aan het parlement voor, maar serveert ze in stukjes. Dan is er minder overzicht. Allicht hopen sommigen dat ze zo minder weerstand oproept.

Die tactiek heeft ook nadelen. Verschillende experts houden zich bezig met de verschillende onderdelen. Men dreigt het zicht op het geheel te verliezen. Mogelijk is dat de reden waarom het in de jongste programmawet danig fout is gelopen.

In de fiscale wetgeving heeft men de regel ingeschreven dat de registratie van huurovereenkomsten in verband met woningen voortaan kosteloos kan gebeuren, en dat deze verplichting op de schouders van de verhuurder rust. Sommige parlementsleden vreesden dat de verhuurder deze verplichting toch nog contractueel bij de huurder zou leggen. Zij hebben daarom gedaan gekregen dat dezelfde verplichting ook nog eens als regel van dwingend recht ingeschreven werd in het Burgerlijk Wetboek in het hoofdstuk over de hoofdverblijfplaatsen. Ze hebben er meteen aan toe laten voegen dat de kosten van een eventuele laattijdige registratie volledig ten laste van de verhuurder zijn.

Hoofdzakelijk. Maar in hun ijver zijn ze vergeten dat deze twee wetgevingen het niet over dezelfde huurovereenkomsten hebben: de fiscale wetgeving heeft het over gebouwen die uitsluitend voor bewoning bestemd zijn, terwijl het Burgerlijk Wetboek het heeft over gebouwen die hoofdzakelijk als hoofdverblijfplaats worden gebruikt.

Gevolg: een verhuurder die een gebouw verhuurt dat weliswaar in hoofdzaak de hoofdverblijfplaats van de huurder is, maar dat gedeeltelijk ook voor zijn beroepsdoeleinden wordt gebruikt, mag de kosteloze registratie vergeten (want hij voldoet niet aan de fiscale voorwaarde dat het gebouw uitsluitend voor bewoning bestemd is). Dezelfde verhuurder draait bovendien bij laattijdige registratie op voor alle kosten van de registratie. Want dat is de regel die de wetgever halsoverkop in het Burgerlijk Wetboek ingeschreven heeft ten aanzien van woningen die als hoofdverblijfplaats worden gebruikt. Ik kan me inbeelden dat weinig eigenaarsverenigingen hier tevreden mee zijn.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Jan Van Dyck