Hoe laat u uw tweede huis renderen?

Een tweede huis bezitten op het platteland, aan zee of elders is geen goedkope zaak. Door het om te bouwen tot een hotel of een vakantiehuisje, of het op te splitsen in gastenkamers, kunt u de kosten drukken. Maar voordat u halsoverkop douchecellen installeert, bekijkt Trends voor u de voorwaarden.

Een mens wordt met het ouder worden wat milder, en krijgt dan ook behoefte aan een wat milder klimaat. Dan droom je al eens weg bij de gedachte aan een vakantiehuisje in Frankrijk of Italië. Maar een tweede huis brengt flink wat kosten met zich. Verhuren kan die pijn verzachten. Sommigen vinden het een goed idee om hun buitenhuis om te toveren tot een charmant hotelletje, of op te splitsen in enkele gastenkamers.

“Als ik dat doe, heb ik niet alleen een huis, maar ook het geld om het te onderhouden,” vertelt een kandidaat-hotelhoudster. “Mijn man en ik hebben een jaar of tien geleden een buitenhuisje in de buurt van de Mont Ventoux gekocht. We hebben er flink wat aan verbouwd en hebben zelfs een zwembad aangelegd. Het huis was groot genoeg, onze vijf kinderen hadden elk hun eigen slaapkamer en een wasruimte. Inmiddels zijn we met pensioen, en hebben we het huis verbouwd tot een gastenverblijf.”

Er zijn nog andere drijfveren om hoteluitbater te worden. Zo had Nicole, een voormalige pr-verantwoordelijke voor een farmaceutisch laboratorium, schoon genoeg van haar stresserende leven als kaderlid. Een kleine tien jaar geleden besloot ze naar Senegal te emigreren, om daar in de omgeving van Saint Louis een hotel te openen.

Een andere familie beschikt dan weer over een oud boerenlandgoed van ruim 300 hectare in de buurt van de Loire. Omdat geen van de kinderen een boerenbestaan ambieerde, werden de bijgebouwen tot gastenverblijven verbouwd.

En ondernemer Jacques Solé kocht een oude molen in het zuiden van Frankrijk. Dankzij zijn ervaring als touroperator (hij is oprichter van de Eole-agentschappen en van de touroperators Uniclam en Naturclam) weet hij zijn aanbod op de reële vraag af te stemmen. “In plaats van een hotelletje of een vakantiehuisje te maken, heb ik er de voorkeur aan gegeven van het hoofdgebouw en de bijgebouwen zes appartementen te maken om te verhuren,” aldus Solé. “Deze formule lijkt mij het rendabelst. In de allereerste plaats hou ik het personeel zo eenvoudig mogelijk. Ik heb alleen een dame die het huis in de gaten houdt, de sleutels geeft en ontvangt en na elke verhuur schoonmaakt. Dankzij de appartementenstructuur kunnen de kinderen en de kleinkinderen er bovendien samen heen gaan, met behoud van absolute privacy. En dat voor relatief weinig geld. De Uzèsstreek, waar de molen staat, ligt vlakbij Avignon, Nîmes en de Pont du Gard, zodat je talloze uitstapjes kunt maken. Om huurders aan te trekken, werk ik met reisbureaus. Er zijn brochures gemaakt in het Nederlands, het Frans en het Engels, en ik publiceer kleine advertenties in de Vlaamse en de Waalse pers.”

5 gouden regels om te slagen

Het klinkt allemaal aantrekkelijk, maar sommigen scheuren behoorlijk hun broek aan hun verbouwingsplannen. Na enkele jaren zwoegen, moesten ze hun project opgeven. Om een dergelijk project tot een goed einde te brengen, en er financieel niet bij in te schieten, moet je je immers aan enkele basisregels houden. Wij stapten naar twee specialisten terzake: Jean-Claude Robinet van Business Hospitality Management ( BHM) en docent aan het Institut Supérieur de Gestion Hôtelière van Namen, en Fabrice Doutrelepont, zelfstandig consultant-manager.

1. Onderschat het werk niet

“Hotelhouder zijn, dat is een echte roeping,” maakt Jean-Claude Robinet meteen duidelijk. Gewoonlijk beperkt de hotelervaring van kandidaat-investeerders zich tot het feit dat ze ooit zelf klanten zijn geweest. Ze kennen alleen de receptie, de kamers, het ontbijt en enkele bijbehorende diensten. Met andere woorden: het topje van de ijsberg.

“Toen ik me in het hotelwezen stortte, had ik alleen ervaring als huisvrouw, die haar kinderen ‘s ochtends sommeert hun bed op te maken en die, bijgestaan door een werkster, de wekelijkse schoonmaakklus klaarde,” vertelt Geneviève V. “Het was me even ontgaan dat de kamers in een hotel elke dag worden schoongemaakt, en dat de klanten hun eigen bed niet opmaken. Ons gastenverblijf profileerde zich met een familiale sfeer en onthaal. Dat betekende lange avonden draaien, en de dag daarop weer vroeg uit de veren om het ontbijt te maken. Dat kwam in het hoogseizoen neer op zestien uur per dag zwoegen. Na drie jaar trok ik mijn conclusies en heb ik de zaak gesloten.”

Bij dat huishoudelijke werk komen ook nog het algemene onderhoud van het huis en de tuin, het onthaal van nieuwe gasten, knutselklusjes en herstellingen. “Elk jaar kregen we tussen de dertig en de veertig gezinnen te gast,” zegt Jean-François G., eigenaar van een vakantieverblijf op een boerderij. “Het is gewoon niet te geloven wat toeristen allemaal vernielen: ze besmeuren je behang of scheuren het aan stukken, ze maken je matrassen kapot, vertrappelen je bloemperken… Ik ben de hele maand oktober bezig om de boel weer in orde te brengen voor het volgende seizoen.”

2. Vermijd vaste kosten

“Als de eigenaars zelf niet willen karweien, moeten ze personeel van buitenaf aantrekken,” zegt consultant Fabrice Doutrelepont. “Maar een kamermeisje dat wekelijks wordt uitbetaald, kan een financiële put veroorzaken als de kamers leeg blijven staan. Je moet het onderhoud dus uitbesteden in functie van de reële bezettingsgraad. Hetzelfde geldt voor het ontbijt, de wasserij enzovoort.”

Die regel geldt net zo goed voor hotels met 150 kamers als voor kleine pensionnetjes met tien kamers of minder. Professionals gaan er dan ook van uit dat een hotel in de stad met minder dan 50 kamers nauwelijks rendabel kan zijn. En hoe minder kamers, des te completer het dienstenpakket moet zijn, wat de prijzen evenzeer omhoog jaagt. In gastenkamers en landelijke logies verwachten de klanten een bijzonder persoonlijke ontvangst van de eigenaars.

3. Een goede ligging is cruciaal.

De ligging van een hotel of pension is cruciaal. Een van de mooiste verblijven bezitten in een regio waar nooit een toerist langskomt, staat gelijk aan een wintersportoord openen in de Sahara.

In de stad geldt bijvoorbeeld de regel dat een hotel binnen een straal van 500 meter van een McDonald’s moet liggen. Fastfoodketens beheersen immers het commerciële vestigingsbeleid. Vestig u in de buurt van economische centra, toeristische trekpleisters of verkeersaders. Voor hotels en vakantieverblijven is het belangrijk dat u uw klanten kunt informeren over activiteiten in de regio, in een straal van twintig kilometer. “Toen ik in Saint Louis kwam, vertelt Nicole, besefte ik al heel snel dat de gasten vóór alles van mij advies verwachtten over wat er te zien was in de streek, ook buiten de gebruikelijke toeristische circuits.” Zo’n commercieel beleid vergt een grondige kennis van de omgeving. “De plaatselijke specialiteitenrestaurants, de adressen van de lokale kunstenaars, de musea, de kerken, plekjes die een bezoekje waard zijn mét openingstijden en prijzen, die moet je absoluut kennen als je gastenkamers aanbiedt,” zegt François R., een docent die eigenaar is van een oude schaapskooi in Lotharingen.

4. Denk dag en nacht commercieel

Het hele commerciële beleid van een hotelletje, van landelijke logies of gastenkamers draait rond mond-tot-mondreclame. “De ervaring heeft me geleerd dat reclame niet zo rendabel is. Ik werk met kleine advertenties en direct mails. Kleine advertenties, omdat ik zo de reis- en verhuurbureaus kan omzeilen, en direct mails om de klanten opnieuw aan te trekken,” aldus Jean-François G . “Het is ook heel belangrijk om goede contacten te onderhouden met collega’s die onder en boven je prijken in de reisgidsen, en vooral met de Verenigingen Voor Vreemdelingenverkeer (VVV’s). “Na tien jaar kamers te hebben verhuurd, stel ik de volgende ratio’s vast: 35% stamgasten, 15% via verhuurbureaus, 35% via kleine advertenties, en de rest via de VVV’s. De vaste gasten leveren het meest op: sommigen reserveren zelfs al tijdens hun verblijf voor het volgende jaar.”

Voor gastenverblijven die in de reisgidsen zijn opgenomen, blijken reclameborden langs de invalswegen bijzonder effectief.

5. Voer een nauwgezette boekhouding

Talloze mislukkingen zijn te wijten aan een gebrek aan een nauwkeurige financiële boekhouding en een slechte financiële begroting. “Er bestaan twee ratio’s die net zo goed gelden voor grote hotels als voor de kleintjes,” zegt Jean-Claude Robinet. “Ten eerste moet je vasthouden aan het principe dat de rentabiliteitsdrempel in termen van bezetting per kamer minimaal 150 dagen per jaar moet bedragen. En ten tweede: de minimale verhuurprijs mag nooit lager liggen dan 1/1000 van de investeringen, berekend per kamer.”

Een voorbeeld: als het gaat om een investering van 124.000 euro om een huis om te turnen tot een gastenverblijf met vijf kamers, dan moet de verhuurprijs minimaal 25 euro per nacht bedragen. Eigenlijk zelfs meer, want u moet rekening houden met de bezettingsgraad van het verblijf, en u mag niet vergeten dat de officieel aangegeven prijzen zelden netto zijn. Daar komen nog de commissies van reisbureaus en kortingen bovenop. Wel is het mogelijk om de huurprijs aan te vullen via andere diensten: telefoon, bar, ontbijt, maaltijden, verhuur van een tv et cetera. Zeker niet te onderschatten zijn de kosten voor het opruimen en renoveren van de kamers en de gemeenschappelijke ruimten.

Het leeuwendeel van onze geïnterviewden moest toegeven dat het vak moeilijker bleek dan ze aanvankelijk hadden gedacht. En dat het weinig opbrengt.”

Michel Ghesquière [{ssquf}]

Hotels in de stad moeten binnen een straal van 500 meter van een McDonald’s liggen.

Het hele commerciële beleid van een hotelletje, vakantiehuisje of gastenkamer draait rond mond-tot-mondreclame.

Talloze mislukkingen zijn te wijten aan een gebrek aan een nauwkeurige financiële boekhouding en een slechte financiële begroting.

De rentabiliteitsdrempel in termen van bezetting per kamer moet minimaal 150 dagen per jaar bedragen.