Het jaar van de klik

2000 stond in de vastgoedsector in het teken van de nieuwe economie, en dat zullen we geweten hebben. Er werd buitengewoon veel verhuurd en verkocht, en de prijzen schoten de hoogte in.

Telecom, media en technologie (TMT). Het zijn drie woorden die de vastgoedmakelaars in 2000 als muziek in de oren klonken. Het was dan ook een buitengewoon jaar. Eind oktober bedroeg de bezetting van de Brusselse kantoormarkt ongeveer 620.000 m², wat voor het volledige jaar een apotheose tussen de 750.000 en de 800.000 m² laat verwachten. Vorig jaar was dat nog 740.000 m². Champagne!

De TMT-explosie

De toppers, de TMT-bedrijven, komen zowel in de Brusselse periferie als gedecentraliseerd op de voorgrond. WorldCom en Nokia (4000 m²) hebben zich in Park Lane gevestigd, terwijl Avnet de Eagle Building heeft gekozen, allebei in Diegem. Aspen Tech heeft de eerste huur van de Nysdam in Terhulpen genomen (3100 m²), een promotie van Atenor en Herpain. Level 3 nam 3500 m² in de Kolonel Bourgstraat, niet ver van telecommunicatiespecialist DAD, die 3200 m² heeft gehuurd. Winstar (3000 m²), een leverancier van breedbandcommunicatiediensten, heeft net als Broadnet (4000 m²) zijn intrek genomen in het complex van La Plaine.

De sector heeft ook enkele grote transacties op zijn actief. IBM zette het jaar in met een operatie van 15.000 m² aan de Leopold Square (Evere), waar het snel gezelschap kreeg van Ericsson en BT (15.000 m²). In het centrum zet Proximus de toon: het huurt de 35.000 m² van Boréal (Espace Nord). Daarbij komen nog enkele onlinetradingbedrijven en financiële internetdiensten, zoals Quest Financial Management (2000 m²), dat het Parc des Collines in Waver heeft gekozen.

“Die bedrijven tonen een verbazend snelle expansie,” zegt Pierre Bondelé, internationaal directeur van Jones Lang LaSalle. Dat is een relatief nieuw fenomeen voor de vastgoedmarkt in vergelijking met de zogenaamde traditionele economie. Voorbeelden? Vorig jaar begon Broadnet met 1000 m² en enkele maanden later huurde het drie keer meer oppervlakte en nam het een optie op de rest van het gebouw. Cisco is in drie jaar tijd uitgebreid tot bijna 50.000 m².

Stijgende huurprijzen

Ook de overheid heeft haar steentje bijgedragen tot de show van het jaar. De ministeries van Arbeid en Tewerkstelling, Financiën en Binnenlandse zaken hebben samen met de Franse Gemeenschapscommissie ongeveer 23.000 m² gehuurd. De Europese instellingen zullen eind december verscheidene operaties afronden. De Ministerraad (15.000 m²) heeft zich al in januari aan de Cortenberghlaan gevestigd. Ten slotte is er de erfpacht die de Olaf (Europees Organisme tegen Fraude) heeft genomen op de Jozef II-toren, een eigendom van Wereldhave.

De Leopoldwijk staat volop in de schijnwerpers. Zo sterk zelfs dat de psychologische barrière van de 10.000 frank per vierkantie meter per jaar voor het eerst doorbroken is. Een bedrag dat alleen geldt voor gebouwen van goede kwaliteit, met een mooie ligging. Toch veralgemeent de stijgende trend van de huren zich. Voor een ruimte die in 1999 6250 frank per vierkantie meter per jaar kostte, betaalt men vandaag 8250 frank. “Voor de markt in haar geheel zien we echter een belangrijk verschil tussen nieuwe en oude gebouwen,” zegt Laurent Degryse, directeur van DTZ Winssinger Tie Leung. “De oude worden verhuurd in de buurt van 4500 tot 5000 frank, de nieuwe halen gemiddeld omstreeks 8000 frank/m². Dat fenomeen werkt grote renovatieprojecten in de hand, dankzij het gegarandeerde rendement en de grote vraag. Goede gebouwen vinden snel afnemers.”

Ook de Noordwijk doet het goed. North Plaza, in de steek gelaten door Proximus, is vrijwel volledig opnieuw verhuurd, onder meer aan KBC. Fortis AG en Euroclear hebben het Manhattan Center ingenomen. De gemiddelde jaarlijkse huur bedraagt ongeveer 8000 frank/m². In het zuiden van de stad is er de verkoop van het Midi Atrium (40.000 m²), een promotie van Immobel, aan de NMBS.

In de gedecentraliseerde negentien gemeenten, oefent La Plaine – ontwikkeld door de Tijdelijke Vereniging La Plaine – een sterke aantrekkingskracht uit. Het complex loopt stilaan vol, na de verhuringen van dit jaar aan Baxter en Aventis. Hier liggen de huren tussen de 7500 en de 8500 frank per vierkante meter per jaar.

Volgens CB Richard Ellis zou de leegstand 9% bedragen als men rekening houdt met alle beschikbare oppervlakte. Men weet echter dat een groot gedeelte van de leegstaande gebouwen gezien hun ouderdom onverhuurbaar is geworden. Het percentage moet dus worden gerelativeerd en daalt dan iets onder de 6%. In de Europese wijk zou de leegstand iets minder dan 4,5% zijn. In de Espace Nord bereikt hij 4,9%.

100 miljard investeringen

Ook de beleggers hebben veel dynamisme getoond. Eind november bereikten de vastgoedoperaties met investeringen op de Brusselse kantoormarkt ongeveer 100 miljard frank. De hitparade wordt aangevoerd door de verkoop van Primaedis (de vastgoedmaatschappij van Axa-Royale-Belge) aan Cofinimmo, de verkoop van Banimmo Real Estate aan Pricoa en van een gedeelte van de portefeuille van Verelst aan Vastned. Deze drie operaties waren samen goed voor 40 miljard frank. Een opmerkelijke vaststelling is dat het aantal transacties op grote schaal toeneemt. Befimmo heeft voor twee miljard frank zes extra gebouwen gekocht in het Ikaros Business Park, Despa heeft Boréal verkocht (4,5 miljard frank), en Artesia heeft de WTC2-toren en enkele eigen gebouwen voor 5 miljard frank aan een Japanse particuliere belegger verkocht. Inmiddels is Kairos in zee gegaan met Pricoa, om samen een industriepark in Overijse te ontwikkelen. De lijst is nog lang.

“Twee derde van deze operaties zijn uitgevoerd door de afstand van aandelen, de rest door traditionele verkoop. De Belgische wetgeving bevordert dit procédé, omdat anders dan in de buurlanden de overdrachtsrechten bijzonder hoog zijn in vergelijking met de taksen op de verkoop van aandelen van maatschappijen. Al deze activiteiten duwen de rendementen naar omlaag, naar 6,5 % voor een kwaliteitslocatie in het centrum, of 7 tot 7,25 % in de periferie.”

Ten slotte nemen de buitenlandse beleggers, ondanks de dynamiek van de Belgische V-Bevaks, ongeveer twee derde van de investeringen voor hun rekening. Het zijn nog altijd Duitsers ( IVG, Despa, Bayernfonds), maar ook Engelsen en Amerikanen (Pricoa).

De Amerikanen komen

“Het jaar 2000 is een echt keerpunt,” vindt Pierre Pozzi, gedelegeerd bestuurder van DTZ Belux Group. De mondialisering van de economie heeft inderdaad fundamentele veranderingen teweeggebracht. Ten eerste beginnen sommige historische spelers zich terug te trekken: een aantal banken of verzekeringsmaatschappijen concentreert zich op de core business en verkiest outsourcing voor een gedeelte van het vastgoedpatrimonium. Het logische gevolg is een steeds verdere specialisering van de vastgoedfirma’s.

Ten tweede kiezen de beleggers voor een pan-Europese houding. Met andere woorden, ze willen aanwezig zijn in de landen die meedoen met de eenheidsmunt. Enkele grote spelers zijn gefuseerd, IVG heeft Asticus opgekocht, en de genoteerde vastgoedmaatschappijen beginnen zich met elkaar te vergelijken. De V-bevaks zullen in deze context moeten evolueren. Makkelijk zal dat niet zijn, want ze staan voor een grote paradox. Het instrument werd aanvankelijk geschapen om de kleine aandeelhouders een maximale zekerheid te geven. De V-bevaks mogen niet meer dan 33% schulden hebben en moeten minstens 80% van hun jaarlijkse opbrengst distribueren. In ruil daarvoor krijgen ze een onmiskenbaar belastingvoordeel, dat echter alleen voor ons land geldt. Institutionele beleggers die belangstelling hebben voor het instrument, worden belast op de gerealiseerde meerwaarde maar kunnen de ‘minderwaarde’ niet aftrekken. De combinatie van deze factoren maakt de markt van de V-bevaks nauwelijks liquide. De huidige waardeverminderingen zijn in zekere zin een weerspiegeling van het feit dat de markt het instrument niet als een echte bron van meerwaarde beschouwt.

De diversificatie stelt haar eisen: de V-bevaks zullen moeten fuseren en/of uitwijken naar andere marktsegmenten of zelfs andere landen.

Wie zal de markt in de volgende jaren stimuleren? Veel wordt verwacht van de Amerikanen. “Ze zijn grote kanshebbers,” zegt Philippe Hurt. “De Amerikaanse beleggers hebben op hun binnenlandse markt bijna alles gekocht en hebben een overschot aan liquide middelen. Bovendien is dit, gezien de vastgoedcyclus in verscheidene Europese landen, het ideale moment.”

“Wanneer ze het probleem van de culturele kloof hebben overwonnen, onder meer door efficiënte lokale teams over te nemen – denk aan Pricoa en Banimmo Real Estate- dan zullen ze een echte impact hebben op de markt,” voorspelt Pierre Pozzi. “Met hun schuldratio die soms meer dan 100% bedraagt, halen ze een rendement van 15 tot 20%, wat de markten sterk onder druk zet. Hun activiteiten, gekoppeld aan die van de Europese bedrijven, beloven in de volgende jaren het nodige leven in de brouwerij te brengen.”

véronique pirson