‘Het jaar van de gedeelde werkplek’

De Brusselse kantoormarkt liet in 2017 een gemengd beeld zien. De opname bleef onder het gemiddelde, het aantal transacties daalde en cruciale spelers zoals Europa bleven afwezig. Voor 2018 zijn de verwachtingen hooggespannen, vooral ook omdat de investeerders goed bij kas zitten.

2017 was duidelijk het jaar van de gedeelde werkplekken. Ze zijn goed voor 6 procent van de Brusselse kantooropname, ofwel 23.000 vierkane meter. Dat is heel weinig vergeleken met Londen, maar tegenover de 1,5 procent die we de afgelopen vijf jaar gemiddeld haalden, is het wel een spectaculaire stijging”, stelt Erik Verbruggen, hoofd van de kantoormakelaardij bij de vastgoedadviseur JLL Belux.

De totale kantooropname in 2017 bedroeg volgens de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield ongeveer 390.000 vierkante meter, 15 procent minder dan in 2016. Het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar was 400.000 vierkante meter. De opname komt vooral op naam van de privémarkt (63%), maar ook de Belgische overheidsdiensten waren actief (36%). De twee grote afwezigen waren de Regie der Gebouwen en vooral Europa.

In 2017 werd slechts 31.000 vierkante meter aan speculatief kantoorvastgoed opgeleverd. Dat verklaart deels waarom de leegstand beperkt blijft. Cushman & Wakefield becijferde die op 9,1 procent, het laagste percentage sinds 2007. Nu het aanbod daalt en de vraag heropleeft, stijgen de tophuurprijzen in de Europese wijk. Je betaalt er nu op jaarbasis 300 euro per vierkante meter.

Het investeringsvolume op de Brusselse kantoormarkt klokte af op 1,4 miljard euro, een van de hoogste bedragen van de afgelopen jaren. De grootste transactie was de verkoop van het kantoorgebouw van Engie door Belfius en AG Real Estate aan La Française en Hyundai voor 400 miljoen euro. In de top zes zien we maar één Belgische koper: AG Real Estate betaalde 73 miljoen euro voor de IT Tower. De markt wordt overspoeld door buitenlands kapitaal.

Het grootste deel van de nieuwe kantoorgebouwen zijn lang voor hun oplevering al verhuurd of verkocht. Toch is het aantal nieuwe projecten op de Brusselse kantoormarkt erg beperkt. “Dat komt voornamelijk doordat de bezettingsmarkt het relatief slecht doet. In 2017 is die er bijvoorbeeld met 15 procent op achteruitgegaan”, verklaart Cédric Van Meerbeeck, het hoofd van de studiedienst bij Cushman & Wakefield. “Er zijn vorig jaar maar 350 transacties afgesloten (-14 % vergeleken met 2016, nvdr), het laagste niveau in vijf jaar. Bovendien heeft Brussel de grootste moeite om nieuwe gebruikers aan te trekken. Vaak genoemde redenen zijn het mobiliteitsprobleem, de geringe aantrekkingskracht van de stad en de loonkosten.”

De Brusselse kantoormarkt verandert en dat plaatst de spelers op die markt voor grote uitdagingen. We zetten de belangrijkste uitdagingen op een rij.

1. Deals afronden

Er zitten enkele belangrijke investeringsdeals in de pijplijn. Voorbeelden zijn de verkoop van Art 56 (AXA), Egmont I en II (Cofinimmo) en de oude gebouwen van Actiris. “Er is nog nooit zoveel beschikbaar kapitaal geweest”, stelt Cédric Van Meerbeeck. “En het is waarschijnlijk het laatste jaar waarin je als koper van aantrekkelijke rentevoeten kunt profiteren. De economische omstandigheden zijn dus gunstig, maar je mag niet vergeten dat Brussel voor de Aziatische investeerders altijd minder aantrekkelijk zal zijn dan Parijs, Londen en Frankfurt.”

2. Leegstand bestrijden

Van de 13 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Brussel staat 1,1 miljoen vierkante meter leeg. Het gaat om kantoren die niemand wil omdat ze verouderd en/of slecht gelegen zijn. Het is een groeiend probleem. “De kantoren die omgebouwd konden worden, zijn omgebouwd”, merkt Van Meerbeeck op. “Voor de kantoren die nu nog leegstaan, ziet het er niet goed uit. Ofwel zijn er structurele problemen, ofwel zijn ze te recent om ze te kunnen slopen. Slechts 25 procent ervan kan worden omgebouwd tot woonruimte. Al de rest heeft een grondige renovatie nodig.”

3. De tophuurprijzen opkrikken

De prime rents, de indicatieve huurprijzen voor de beste en best gelegen kantoorgebouwen, zijn in juli gestegen. Dat was sinds 2011 niet meer voorgekomen: In de Europese wijk kwamen ze boven 300 euro per vierkante meter uit. Facebook was zelfs bereid 320 euro per vierkante meter huur te betalen voor 900 vierkante meter in het kantoorgebouw Regent Park in de Wetstraat. Jean-Michel Meersseman, head of office agency Brussels and Wallonia bij CBRE, ziet een evolutie van een huurdersmarkt naar een eigenaarsmarkt. “Door het gebrek aan kwaliteitsproducten kunnen eigenaren nu tot op zekere hoogte de huurprijzen bepalen.”

4. De opkomst van de gedeelde werkplek

Nog te weinig kantoorgebouwen zijn aangepast aan de nieuwe manieren van werken. Die vragen om gedeelde werkplekken, vergaderruimtes, een coffeeshop enzovoort. Een meerderheid van de grote bedrijven vraagt daarnaar. Die trend zal in 2018 doorzetten. “Het is duidelijk dat eigenaren op die vraag moeten inspelen”, signaleert Meersseman.

5. Inspelen op de behoeften van Europa

Europa is al anderhalf jaar niet meer op de markt gesignaleerd. Na de aankondiging van de brexit zijn alle vastgoedvoornemens in de koelkast gestopt. Maar in 2018 zullen de Europese instellingen ongetwijfeld weer op de markt verschijnen. “Tussen 2020 en 2021 verlaten ze 50.000 vierkante meter kantoorruimte in drie gebouwen in de Genèvestraat in Evere”, weet Cédric Van Meerbeeck. Met de terugkeer van Europa zal wellicht een felle strijd losbranden tussen enkele ontwikkelaars. “Het probleem is dat de Brusselse markt op dit moment niet aan de behoeften van Europa kan voldoen”, zegt Meersseman.