‘Het internet zal de winkelstraten redden’

Hoe ziet de toekomst van het vastgoedberoep eruit? We gingen kijken bij Appear Here, een Londense start-up die een einde wil maken aan de oprukkende leegstand in de Europese winkelstraten.

De taxi van Ross Bailey, CEO en oprichter van Appear Here, zit vast in het Londense verkeer. Het geeft ons de tijd om de werkplek en de medewerkers te monsteren. Saaie zakelijkheid is hier ver te zoeken. Het loftkantoor mixt creativiteit en improvisatie en zou de stek kunnen zijn van een jong, hip en snel groeiend architectenbureau. Alleen de maquettes ontbreken.

Het team van Appear Here oogt vooral erg jong: veel twintigers, enkele dertigers en een verdwaalde veertiger. Als Ross Bailey even later binnenkomt, daalt de gemiddelde leeftijd nog. “Ik ben inderdaad de jongste hier”, zegt hij. “22 jaar.”

Twee jaar geleden lanceerde Ross Bailey Appear Here, een onlinemarktplaats voor pop-upwinkelruimte. Hij kwam op het idee toen hij ter gelegenheid van de feestelijkheden voor het diamanten jubileum van de Britse Queen T-shirts met opdrukken begon te verkopen. Online was de verkoop geen overweldigend succes, maar in het winkeltje dat hij voor een korte tijd huurde, gingen de T-shirts wel vlot van de hand. “Dat heeft me aan het denken gezet”, vertelt Ross Bailey. “Ik had toen nogal wat vrienden in de modewereld. Die maakten mooie dingen en hadden goede ideeën, maar ze verkochten ook heel weinig. Tegelijkertijd zie je dan al die lege winkelpanden. Met die combinatie moest iets te doen zijn.”

Appear Here heeft op korte termijn een plek veroverd in het Londense winkellandschap. Naast andere start-ups heeft het ook ronkende namen als Coca-Cola, Moleskine, Jamie Oliver en Marc Jacobs in de klantenportefeuille. Het bedrijfje groeit als kool. Intussen werken er dertig mensen. En het gooit hoge ogen. In 2014 kreeg het een plek in Europe’s 100 Hottest Startups van Wired. Volgende week reist Ross Bailey af naar Cannes, voor zijn eerste Mipim-deelname, meteen als spreker.

The Guardian bewierookt Appear Here als ‘a digital game changer for the high street’. Is uw impact echt zo groot?

ROSS BAILEY. “Toch wel ja. De klassieke eigendomsstructuur van winkelvastgoed is zeer sterk gericht op langetermijnhuurcontracten. In 1991 bedroeg de gemiddelde huurperiode in het Verenigd Koninkrijk twintig jaar. Vandaag is dat al minder dan vijf jaar. Maar de manier waarop je een winkel huurt, is in essentie nog niet veranderd. Wij beogen korte-termijnverhuring gemakkelijker, flexibeler en toegankelijker te maken. Dat doen we door technologie in te brengen en door handige tools aan te reiken. Verhuring voor korte periodes wordt daardoor zinvol en haalbaar. Het voorbije jaar hebben we op die manier alleen in Londen zeshonderd winkels gelanceerd.

“We verbinden eigenaars van winkelruimte met mensen met ideeën: retailers, ondernemers, creatieven enzovoort. Via ons platform kunnen ze een geschikte locatie zoeken, de plek huren, de contracten tekenen en betalen. Allemaal in een handomdraai. We zijn eigenlijk de Airbnb voor winkelvastgoed.”

De winkelstraten voelen de concurrentie van e-commerce. Is Appear Here een hulpmiddel om onze winkelstraten aantrekkelijk te houden?

BAILEY. “Zeer zeker. De onlineverkoop groeit nergens meer dan in het Verenigd Koninkrijk, maar het is natuurlijk ook een wereldwijd fenomeen. Maar het overgrote deel van de aankopen gebeurt nog altijd in fysieke winkels. Merken zullen dus wel twee keer nadenken vooraleer ze hun belangrijkste inkomstenkanaal afstoten of verwaarlozen.

“Sommige waarnemers menen dat het internet de dood van de winkelstraten wordt. Wel, ik denk dat het tegenovergestelde waar is. Een van onze belangrijkste groeisegmenten zijn de internetwinkels en onlinebedrijven die fysieke winkels openen. En dat doen ze niet altijd voor de directe verkoopcijfers, maar wel omdat winkels een meer schaalbaar en kosteneffectief kanaal zijn voor het aantrekken van klanten. Over een jaar is een bedrijf als Spotify misschien een belangrijke retailer in onze winkelstraten.

“In marketingkringen klinkt het altijd dat ervaringen zo belangrijk zijn voor consumenten en merken. In de praktijk valt dat nogal tegen. Hoe komt dat? Omdat het vele malen gemakkelijker is twintig reclameborden te boeken dan een winkelruimte te huren. Appear Here haalt die drempels weg.”

Hoe reageren de klassieke spelers?

BAILEY. “Sommige haten ons, andere appreciëren wel wat we doen. De meeste winkeleigenaars zijn enthousiast. We kennen eigenaars die dankzij ons hun huurinkomsten fors hebben zien stijgen. Op sommige toplocaties zijn de huurprijzen met 40 procent gestegen. Vastgoedeigenaars moeten wel leren in te zien dat de waarde van hun pand niet zozeer dat actief op zich is, maar wel het publiek dat ermee te bereiken valt. Als ik ga winkelen, dan is dat een uitstap, een vorm van vrije tijd. Als eigenaar moet je dus niet alleen concurreren met een ander winkelcentrum, maar ook met de bio-scoop, een themapark, het strand. Het wordt dus heel belangrijk goed na te denken over de mix van huurders, de invulling van winkelstraten enzovoort. Ik denk dat wij kunnen helpen het aanbod te verfijnen en aantrekkelijk te maken.

“Merken zijn enthousiast omdat ze nu voor een paar duizend pond een winkel kunnen opstarten. En vooral: het geeft hen de mogelijkheid concepten en locaties te testen zonder dat ze zich op de lange termijn blokkeren of dat ze zware financiële engagementen moeten aangaan.

“Bij de klassieke makelaars is niet iedereen even gelukkig met wat wij doen. Elke business met veel tussenpersonen moet zich een beetje zorgen maken. Maar we ontwikkelen dit niet om de makelaars pijn te doen. Ik heb vrienden die makelaar zijn en die doen hun vak met veel professionalisme en met heel veel passie voor retail. Voor dat type makelaar zal er altijd werk zijn. Want er is altijd behoefte aan experts. Maar makelaars die vooral focussen op het binnenhalen van een goede commissie moeten zich wel zorgen maken.”

Is Appear Here exporteerbaar naar andere steden?

BAILEY. “Ja, dat is zeker de bedoeling. Temeer omdat merken en retailers meestal ook internationaal werken. En als een start-up via ons in Londen kan doorbreken, dan denken die mensen misschien ook wel aan expansie in andere landen. Dus: zoals je met Airbnb heel vlot overal ter wereld een verblijfsplek kunt huren, zo willen wij ondernemers overal winkelruimte aanbieden. Zodat ze hun idee wereldwijd tot leven kunnen brengen.”

Hoe concreet zijn die buitenlandse plannen? Staat België ook op uw expansiekaart?

BAILEY. “Ja, we willen in elke grote winkelstad aanwezig zijn, dus ook in de Belgische steden. De bedoeling is tegen het einde van het jaar in twee Europese steden voet aan wal te zetten. Eén stad kan ik al noemen: Parijs. Berlijn vind ik ook heel interessant. En Amsterdam…”

LAURENZ VERLEDENS IN LONDEN

“Vastgoedeigenaars moeten leren in te zien dat de waarde van hun pand niet zozeer dat actief op zich is, maar wel het publiek dat ermee te bereiken valt”