Haal alles uit uw vastgoed

Danny Reweghs (Inside Beleggen) heeft een nieuw boek geschreven, samen met Luc Van den Borre. De titel maakt de opzet duidelijk: Haal alles uit uw beleggingen. De auteurs loodsen u door de activaklassen, en vertellen hoe u er het maximum uit kunt halen. De komende weken brengen we een bloemlezing uit het instrumentarium voor beleggers. Vandaag: vastgoedpapier.

Vlamingen zijn geboren met een baksteen in de maag. Het streven naar een eigen woning wordt op het religieuze af beleden. En zij die in de loop van hun leven wat spaargeld hebben vergaard, slikken graag nog een tweede baksteen in door die spaarcenten in een tweede woonst te investeren, waarvan de huuropbrengsten gelden als de ultieme hemelse beloning.

Waarom zou je dat in godsnaam doen, stellen Reweghs en Van den Borre in hun boek. Fysiek beleggen in vastgoed is niets dan last. Je hebt er enkele honderdduizenden euro’s voor nodig, je hebt veel onderhoudskosten en bovendien moeilijk in te schatten risico’s zoals onvoorziene schade, leegstand en wanbetaling. Er zijn veel betere alternatieven voor mensen die een deel van hun kapitaal in bakstenen willen beleggen: papieren of beursgenoteerd vastgoed.

De troeven

Op de beurs noteren tal van gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s. Hun job is investeren in vastgoed. Als particuliere belegger kun je zo profiteren van professioneel vastgoedbeheer en -ontwikkeling.

Met die gvv’s kun je als belegger ook heel makkelijk diversifiëren over verschillende types vastgoed: gewone woningen, winkelcentra, magazijnen, rusthuizen. Elk van die segmenten heeft zijn eigen trekjes. Logistiek en zorgvastgoed kennen momenteel een sterke groei. Residentieel vastgoed heeft doorgaans een heel stabiel en voorspelbaar rendement. Winkels en kantoren bieden dan weer hogere dividenden.

Gvv’s zijn bovendien sterk gereglementeerd. Ze mogen niet te veel schulden aangaan, waardoor ze relatief veilig zijn, en ze moeten minstens 80 procent van hun winsten uitkeren aan hun aandeelhouders, zo niet dan worden ze hoger belast.

De valkuilen

Vastgoedbeleggingen zijn evenwel niet zonder risico’s. Beursgenoteerd vastgoed is zichtbaar volatieler dan gewoon vastgoed. De waarde van de vastgoedportefeuille wordt om de zoveel tijd geschat, dus zie je ze op en neer gaan. Dat en andere factoren, zoals de bezettingsgraad of de pijplijn aan toekomstige bouwprojecten, doen de aandelenkoersen van gvv’s ook schommelen. Dat zie je niet bij fysiek vastgoed.

De coronacrisis heeft aangetoond dat vastgoed niet zo robuust en onoverwinnelijk is als sommige baksteengelovigen denken. De markten van het kantoor- en winkelvastgoed hebben rake klappen gekregen, net als de koersen van de gvv’s die daarin actief zijn.

Omdat ze zo sterk gereglementeerd zijn, hebben gvv’s een iets hoger regelgevingsrisico. Als de belastingwetgeving of andere regels veranderen, kan dat een grotere impact op vastgoed hebben dan op andere beleggingen. En omdat ze zo’n groot deel van hun winsten uitkeren, moet je als belegger meer roerende voorheffing betalen dan bij aandelen met weinig of geen dividend.