Goedkopere binnenstad

De Antwerpse vastgoedkaart toont grote verschillen, zowel in prijsniveaus als in prijsontwikkeling. Terwijl de prijsgroei in de dure binnenstad stokt, veren de prijzen in de goedkopere stadsdelen op.

Er is een einde gekomen aan de steile klim van de vraagprijzen voor bestaande appartementen in de Antwerpse binnenstad. De vastgoedbarometer van het studiebureau de Crombrugghe & Partners toont een daling van 3,9 procent op jaarbasis. Met een gemiddelde vraagprijs van 247.250 euro voor een appartement van 80 vierkante meter is de binnenstad wel nog altijd uitgesproken de duurste deelmarkt. De zone 2018, met onder meer de populaire wijk Zurenborg, blijft de op een na duurste deelmarkt. Na een prijsstijging van 6,1 procent ligt de gemiddelde vraagprijs er nu op 201.000 euro.

De twee goedkopere stadsdelen, Antwerpen Noord (2060) en Kiel/Tentoonstellingswijk (2020), zetten hun inhaalbeweging voort. In Antwerpen Noord steeg de gemiddelde vraagprijs met 12,5 procent op jaarbasis, en in de voorbij drie jaar was er een gemiddelde toename van 5,8 procent. De remonte van Kiel/Tentoonstellingswijk is zo mogelijk nog sterker. Daar noteerde de Crombrugghe & Partners een stijging van 13,1 procent op jaarbasis en een gemiddeld stijgingspercentage van 7,8 procent.

Verder weg van het stadscentrum bevestigt het district Berchem zijn positie als deelmarkt met stevige en stijgende prijzen. De gemiddelde vraagprijs klom er 10,8 pro cent hoger tot 184.500 euro.

Borgerhout is in de statistieken van de Crombrugghe & Partners al jaren de goedkoopste deelmarkt, maar na een prijsopstoot van 14,2 procent heeft het nu Merksem bijgebeend. In beide districten bedraagt de gemiddelde vraagprijs voor een bestaand appartement 155.750 euro.

Huurprijzen en rendement

Met uitzondering van Hoboken zitten de gevraagde huurprijzen in alle deelmarkten in de lift. De grootste stijging noteerde de Crombrugghe & Partners in Merksem. Daar ging de referentieprijs 6,9 procent hoger, tot 700 euro per maand voor een standaardappartement van 80 vierkante meter. In combinatie met de lage vraagprijzen op de koopmarkt resulteert dat in een theoretisch huurrendement van 4,40 procent. Alleen in de zone Antwerpen Noord ligt het rendement nog hoger (4,60%).

Net als op de koopmarkt, is de Antwerpse binnenstad ook op de huurmarkt de duurste zone. De referentiehuurprijs klom er op jaarbasis 1,9 procent hoger, tot 895 euro per maand. Het huurrendement in de binnenstad klom van 3,45 procent naar 3,75 procent, maar het blijft wel het laagste van alle deelmarkten.

Wat meet de barometer?

De vastgoedbarometer van de Crombrugghe & Partners geeft een indicatie van het prijsniveau en het prijsverloop van appartementen op de secundaire markt (bestaande appartementen, geen nieuwbouw). De ruwe data van deze barometer zijn de vastgoedadvertenties op Immoweb.be. In de vorige edities baseerde het studiebureau zich nog op advertenties van Immovlan.be. Volgens de Crombrugghe & Partners heeft dat de cijfers echter niet wezenlijk beïnvloed, “want op zich analyseren we dezelfde advertenties”.

De Crombrugghe & Partners past op deze ruwe gegevens enkele filters toe (extreme prijzen, onvolledige data…) om tot betrouwbare en vergelijkbare richtprijzen (verkoop) en huurprijzen te komen. Het theoretische huurrendement is de verhouding van de jaarlijkse huur (gecorrigeerd met een leegstandsperiode) en de richtprijzen op de verkoopmarkt (inclusief kosten en taksen).