“Geen kredietkrapte op vastgoedmarkt”

De weerslag van de kredietcrisis op de vastgoedsector lijkt eraan te komen in Europa. De banken in de eurozone draaiden voor het eerst in jaren de kraan voor de hypothecaire kredieten dicht. Begin dit jaar verstrekten ze liefst 10 procent minder leningen voor huizen, blijkt uit cijfers van de Europese Centrale Bank. Maar de Belgische spelers maken zich geen zorgen.

John Romain, topman van Immotheker, is niet verbaasd. Hij wijst erop dat in augustus ook in België het aantal hypotheekaanvragen met 15 procent afnam tegenover een jaar eerder. “Voor de eerste keer in jaren stappen de Belgen minder naar hun bankier om een huis te kopen”, zegt hij. Hij wijst er wel op dat het totaalbedrag van hypothecaire schulden in de eurozone waarschijnlijk vooral daalt door de moeilijkheden op volledig oververhitte markten in Ierland en Spanje.

Dat is ook de mening van Carsten Brzeski, econoom bij ING. “De Belgische hypotheekmarkt kent niet die woelige stormen van andere landen”, weet hij. “Het beeld in België is dus heel wat positiever dan in de rest van de eurozone. Er is wel duidelijk een afkoeling bezig. Alle banken zitten nu uiteraard bovenop hun geld, maar als de markt een klein beetje kalmeert, kan men weer zaken doen in vastgoed. Een kredietkrapte lijkt me uitgesloten.”

De onzekerheid op de markt is echter groot, stelt Romain vast. “We zitten midden in een kopersmarkt. Mensen wachten en kijken rustig uit voor ze een aankoop doen. Als iedereen wacht, en blijft wachten, kan de prijs plots afnemen met 10 tot 15 procent.”

Op zich zou dat niet eens verwonderlijk zijn. Volgens recente cijfers van het IMF is de Belgische vastgoedmarkt, rekening houdend met fundamentele economische gegevens (zoals de ontleningscapaciteit en de rente) inderdaad 10 tot 15 procent overgewaardeerd.

Makelaar Luc Machon, voorzitter van de beroepsorganisatie CIB Vlaanderen: “Ik aarzel om in deze barre tijden voorspellingen te maken, want elke dag is anders dan de vorige. Toch lijken de cijfers overdreven. Ook al omdat de koopkracht door de indexering de jongste tijd sterk is aangetrokken. Ik denk wel dat de prijzen de komende vier jaar zullen stagneren, wat door de hoge inflatie op zich een reële daling betekent.”

Ook Brzeski relativeert: “Een daling is niet uit te sluiten omdat er een overaanbod aan nieuwbouw op de Belgische markt is. Een scherpe daling met 10 à 15 procent lijkt me overdreven, want zo’n effect krijg je pas met echte schokken. In de VS en het VK was er zo’n schok, omdat de ontleners plots de hogere rente niet konden betalen en hun huizen in de aanbieding terechtkwamen. De meeste Belgen lenen echter met een vaste rentevoet, zodat dat scenario irrealistisch is.”

Romain wijst er ook op dat lenen vandaag goedkoper is dan begin dit jaar. “Niet alleen is de rente lager, maar bovendien nemen de banken lagere marges”, weet hij. Van een risicopremie als gevolg van de problemen in de banksector is geen sprake, noch van een gewijzigde risico-acceptatie. “Het is dus binnenkort het moment om vastgoed te kopen.”

Hij ziet deze situatie niet snel veranderen. De Immotheker-topman wijst erop dat de Belgen dertien procent van hun vermogen op een spaarboekje zetten, een bedrag dat kan toenemen als de appetijt voor de aandelenmarkt afneemt. “Ook Fortis’ nieuwe moeder BNP Paribas – een supervoorzichtige bank – zal dat spaargeld ergens moeten plaatsen. En wat is veiliger dan de woning van een voorzichtige Belg?” (T)

Door Hans Brockmans