‘Gebouwen zijn geen domme materie meer’

De digitale economie daagt het vastgoed uit, luidt het in het conferentieprogramma van Mipim. Staan de digitale spelers klaar om de behoudsgezinde vastgoedsector door elkaar te schudden? “Onze business zal veranderen, dus we kunnen die verandering maar beter omhelzen”, antwoordt Juliette Morgan, partner bij Cushman & Wakefield.

De digital revolution is de rode draad in het conferentieprogramma van Mipim, de internationale vastgoedbeurs die op dinsdag 10 maart van start gaat in Cannes. Benieuwd of het programma veel bijval zal hebben bij het Mipim-publiek. Jonge snaken met vlotte techpraatjes maken zelden indruk op de vastgoedbonzen.

Of staat de sector toch aan de vooravond van een digitale doorbraak? Tekenend is dat de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, een naam als een klok in het internationale vastgoed, participeert in een innovatiefonds annex incubator voor de vastgoedsector. Samen met de Engelse durfkapitalist Spire Ventures begeleidt het startende bedrijven die het potentieel hebben ‘ontwrichtend te zijn voor de vastgoedsector’. De starters krijgen ook onderdak bij Pi Labs in Second Home, een fascinerend gebouw in de sterk opkomende Londense wijk Shoreditch.

“We hebben 250 kandidaturen uit 50 landen ontvangen”, vertelt Juliette Morgan, de verantwoordelijke van Cushman & Wakefield bij Pi Labs. “Het is toch wel uitzonderlijk te zien dat het zo breed leeft. Begin februari hebben we zes bedrijven geselecteerd. De eerste drie maanden krijgen ze hier een intensief mentoringprogramma. Daarna volgt een demonstratiedag. Dat is ook het moment voor de eerste investeringsronde. Daarna blijven ze hier nog drie maanden en genieten ze van dezelfde infrastructuur en ondersteuning.”

Juliette Morgan is partner bij Cushman & Wakefield in Londen en vastgoeddirecteur van Tech City, een technologiecluster in Oost-Londen. Door een senior af te vaardigen naar Pi Labs geeft Cushman & Wakefield aan dat het dit project serieus neemt. Terwijl sommigen zich afvragen waarom een klassieke speler als Cushman & Wakefield überhaupt investeert in een initiatief dat de eigen sector grondig door elkaar wil schudden. “Onze klanten willen weten hoe de toekomst er zal uitzien, en wat de belangrijke uitdagingen van morgen zijn”, legt Morgan uit. “Dat is voor ons de belangrijkste motivatie geweest. Voor de geloofwaardigheid van een start-up is het dan weer cruciaal klanten te hebben. Met Pi Labs brengen we die twee samen. Dus klassiek zijn we een makelaar in gebouwen, via Pi Labs zijn we nu ook makelaar in het toegang verlenen tot nieuwe markten.”

Moeten klassieke vastgoedspelers bang zijn van digitale nieuwkomers?

JULIETTE MORGAN. “Dat is een vraag waar ik al lang mee worstel. De vastgoedsector handelt eigenlijk in een basisbehoefte: onderdak, huisvesting. Het is een sector waarin de vraag niet zomaar zal verdwijnen. De lange termijn zit ook ingebakken in het product: een gebouw moet honderd jaar of langer meegaan. In die zin is vastgoed zeker een blijver.

“Wat wel sterk zal veranderen is de manier waarop we met dat vastgoed zaken doen. We gebruiken vastgoed al op een heel andere manier dan vroeger. Denk aan hoe kantoren nu veel meer gericht zijn op verschillende activiteiten. Onlinetransacties zullen ook het intermediaire model onder druk zetten. Maar de wettelijke structuren rond eigendom en het belang van menselijke relaties bij transacties maken dat we niet bang moeten zijn van technologische innovaties. Ik denk dat we wel goed moeten beseffen dat dat facet van onze business zal veranderen en dat we die verandering dus maar beter omhelzen.”

Het is ook mogelijk dat u met Pi Labs een concurrent de kans geeft door te breken.

MORGAN. “Dat zou geweldig zijn (lacht). Nee, aangezien we mee aan de wieg staan van dit project, rekenen we er ook wel op dat we met eventuele nieuwkomers interessante samenwerkingsverbanden kunnen opstarten. Liever zo dan dat ze het achter onze rug doen. Het is ook een concurrentieel voordeel vroeg te weten wat allemaal op ons afkomt.”

Bieden nieuwe technologieën een momentum voor een digitale doorbraak in het vastgoed?

MORGAN. “Zeer zeker. De technologie is aan een inhaalbeweging bezig in het vastgoed. En dat tot in de kern van de sector. Gebouwen zijn geen domme materie meer. Gebouwen van de nieuwe generatie beschikken over een soort zenuwstelsel. Daardoor weten we perfect door wie en hoe het gebouw gebruikt wordt. En dat biedt dan weer mogelijkheden. Als we die kennis opschalen naar een stedelijk niveau, wordt het concept van de slimme steden heel concreet.”

Zijn er segmenten in het vastgoed die zich beter dan andere lenen voor nieuwe, baanbrekende initiatieven en technologische innovatie?

MORGAN. “We hebben vastgesteld dat een groot deel van de ideeën van de kandidaten voor Pi Labs een residentiële invalshoek heeft. Helemaal verrassend is dat niet. Iedereen heeft wel een ervaring met het zoeken naar een geschikte woning of appartement. Het is dus bij het grote publiek het best bekende terrein van onze sector. Bovendien zijn het vaak frustrerende ervaringen. Die vormen wellicht een goede voedingsbodem voor innovatieve ideeën. Het professionele vastgoed is minder bekend. Bovendien — en dat is zeker het geval in het Verenigd Koninkrijk — is het op dit moment een zeer florerende business. Daardoor zijn de professionals in de sector niet echt geneigd of getriggerd na te denken over hoe het anders en misschien beter kan. Ze zijn vooral bezig met gewoon hun werk te doen.”

Wat zijn de drempels voor nieuwe technologie in vastgoed?

MORGAN. “De angst voor verandering. Bij Pi Labs vinden we het zeer boeiend te werken aan producten en diensten die nog niet helemaal af zijn. Maar traditioneel staan vastgoedspelers daar zeer huiverachtig tegenover. Ze werken bij voorkeur in een zeer stabiele omgeving. De aard van de sector vereist dat ook wel. Het is dus niet vanzelfsprekend naar een vastgoedbedrijf te stappen met een product dat nog in de kinderschoenen staat. Ik denk dat vastgoedspelers er toch meer voor open moeten staan, zodat ze samen met de technologiebedrijven kunnen werken aan een product dat wel stabiel is en dat dan vervolgens op grotere schaal kan worden uitgerold.

“Ook bij eigenaars zie ik een zekere terughoudendheid. Vastgoedeigenaars willen stabiele huurinkomsten. Dus verhuren ze het liefst aan bedrijven met een mooi trackrecord. In Second Home zitten vooral bedrijven met producten in de ontwikkelingsfase. Sommige hebben nog geen klanten. Maar ze hebben wel heel veel potentieel. Klassieke vastgoedeige-naars zeggen dan: we zien jullie heel graag komen als jullie echt succesvol zijn. Dat verklaart de populariteit van gebouwen als dit. Hier stap je binnen en je begint te werken. Het biedt kantoorruimte aan als een dienst. Het is het kantoorequivalent van een hotel.”

Trendwatchers geloven dat we naar een sharing economy evolueren. Dan komt eigendom, toch een sleutelbegrip voor de vastgoedsector, misschien ook onder druk te staan.

MORGAN. “Inderdaad. Onlangs vroeg iemand me waarom we kantoren ‘s avonds niet kunnen omvormen tot appartementen. Een interessant idee, maar het roept meteen ook heel veel vragen op: over de indeling, over afspraken rond uren enzovoort. Maar in se hebben de meeste drempels te maken met wettelijke structuren rond eigendom. Fysiek is het zeker niet onmogelijk. Ik ben er ook van overtuigd dat mensen meer en meer bereid zijn zaken te delen. Het komt er dus op neer zoiets logistiek, infrastructureel en juridisch te faciliteren. Via slim design is het alvast mogelijk plaatsen voor verschillende doeleinden te gebruiken. We hebben daar een mooi voorbeeld van in huis: een grote tafel met kabels eraan. Overdag doet ze dienst als werk- en vergadertafel. ‘s Avonds wordt ze naar boven getrokken en krijg je een mooie ruimte voor evenementen.”

Is Londen een vruchtbare bodem voor innovatieve vastgoedstart-ups?

MORGAN. “Ik denk het wel. Londen trekt een aanzienlijk deel van het durfkapitaal in Europa aan. Dat werkt als een magneet op techstart-ups. Tegelijkertijd is Londen een van de meest transparante vastgoedmarkten in de wereld. En bovendien is het momenteel ook een van de meest bloeiende vastgoedmarkten. Die combinatie vormt een goede voedingsbodem.

“Deze buurt en dit gebouw hebben ook veel te bieden. De ontwikkelaar was voordien technologieadviseur voor de regering van David Cameron. Je vindt hier ook een deel van zijn netwerk terug. Het blijkt ook dat veel van de kandidaten voor Pi Labs zeer gecharmeerd waren door dit gebouw. Mensen willen gewoon graag werken op een fantastische plek als deze. Het sociale netwerk en de hippe omgeving zijn zeer stimulerend. Ik zal laten weten of het ook resultaten oplevert. De condities zijn in ieder geval optimaal.”

LAURENZ VERLEDENS

“De wettelijke structuren rond eigendom en het belang van menselijke relaties bij transacties maken dat we niet bang moeten zijn van technologische innovaties”

“Gebouwen van de nieuwe generatie beschikken over een soort zenuwstelsel”