Fiscale aftrek duwt vastgoedprijzen omhoog

Fiscale maatregelen die het verwerven van een woning stimuleren, hebben een pervers effect: de prijs van de woningen stijgt erdoor, niet de betaalbaarheid. Dat blijkt uit een studie van het Hoger Instituut voor de Arbeid. Bij een vergelijking tussen Vlaanderen en Nederland, waar een ruimere fiscale aftrekbaarheid geldt, blijkt dat de nettowoonuitgaven voor eige-naars met een hypotheek gemiddeld niet verschillen tussen beide gebieden. Een Nederlandse woning kostte in 2005 in Neder-land 223.000 euro en in Vlaanderen 182.400 euro.

“De grotere fiscale aftrekmogelijkheid in Nederland lijkt dus veeleer de prijs op te drijven dan de woonuitgaven te doen dalen”, stellen Kristof Heylen en Marietta Haffner, de auteurs van Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen Nederland 2005/2006.

De professor economie Wim Voordeckers (Universiteit Hasselt) stelde al eerder vast dat allerlei maatregelen om het vastgoed betaalbaar te houden (fiscale voordelen, lagere registratierechten, langere afbetalingstermijnen) dat effect niet hadden. “Het enige gevolg waren nog hogere woningprijzen”, zegt hij. “Eigenlijk zijn die maatregelen vooral een cadeau voor de babyboomers, de verkopers van het gros van de woningen die een hogere prijs kregen. Er ontstaat een vastgoedbubbel, te vergelijken met de aandelenmarkt die volgens sommigen fundamenteel gezond was. Ook het Internationaal Monetair Fonds stelde vast dat de overwaardering van de verkochte woningen in België hoger is dan in de VS.”

Duale markt

De Hiva-studie Betaalbaarheid van het wonen voor starters op de woningmarkt van Kristof Heylen en Sien Winters leert dan weer dat de prijsstijging er niet toe leidt dat de kopers relatief meer uitgeven. Ze kopen een ander soort van vastgoed, met minder comfort, minder woonvertrekken en een kleinere oppervlakte. Voor de bouwers zijn de bouwgronden gemiddeld aanzienlijk kleiner geworden.

De studie gaat ook dieper in op de dualisering van de woningmarkt. Vlaanderen heeft in de vorige eeuw een grote eigendomssector opgebouwd (73 % van de residentiële markt). Europees gezien is de private huursector er middelgroot (18,5 %) en de sociale huursector klein. De Nederlandse sociale huursector is met zijn ‘woningcorporaties’ relatief de grootste ter wereld (35 %), terwijl de private huursector er klein is.

Winters: “Er is in Vlaanderen een kloof tussen de eigenaars van woningen, die fiscale voordelen krijgen, en de huurmarkt voor minvermogenden, die almaar marginaler wordt. Bovendien bieden sociale huurwoningen voorlopig geen soelaas. Huursubsidies kunnen een alternatief zijn. Om te vermijden dat die de huurprijzen opdrijven, is de een tussenpersoon noodzakelijk, het OCMW of sociale huurkantoren bijvoorbeeld. Ook moet de overheid beseffen dat de fiscale bevoordeling van eigenaars de kloof in stand zal houden.”

H.B.