Expert aan het woord

Een gesprek over de vastgoedmarkt in 1995 en 1996 met immobiliën-“watcher” Kurt Reviers.

De vastgoednieuwsbrief Expertise van de Leuvense uitgeverij A LineA groeide in enkele jaren uit tot een begrip in de Belgische vastgoedwereld. Hoofdredakteur Kurt Reviers blikt samen met ImmoTrends terug op het vastgoedjaar 1995 en licht zijn verwachtingen voor 1996 toe.

Hoe zou u kort het vastgoedjaar 1995 typeren ?

KURT REVIERS. In één woord : druk. De opname steeg volgens de gegevens uit onze databank tot 463.000 m², bijna een kwart meer dan in 1994. Opvallend is wel dat de omzetcijfers van de 15 grootste makelaarshuizen in 1995 met gemiddeld 10 tot 15 % daalden. En dat de winsten nog zwaardere klappen kregen. Dat laatste is een gevolg van de groeiende konkurrentie onder makelaars en van de lagere huurprijzen in vergelijking met enkele jaren geleden. Een gemiddeld makelaarsloon van 12,5 % op een lagere huurprijs leidt tot een lagere winst.

Eigenaardig : een fors hogere ingebruikname en lagere resultaten ?

REVIERS. Een vrij logische evolutie. De huurprijzen waren begin 1995 gedaald tot zo’n laag niveau dat het voor vele huurders interessant leek hun beslissing om te verhuizen te bespoedigen. De take-up was hoog door de omstandigheden. Daarom vrees ik dat de ingebruikname verhoudingsgewijs kan terugvallen zodra de huurprijzen weer stijgen.

Van een kentering op de Brusselse kantorenmarkt kunnen we dus nog niet spreken ?

REVIERS. Neen. Om het met een boutade uit te drukken : het was een goed vastgoedjaar omdat het zo slecht ging. Eigenaars zijn blij dat ze kantoorruimte kunnen verhuren, maar over de huurprijs zijn ze minder opgetogen. Het zijn nog steeds de huurders die grotendeels de huurprijzen bepalen. Of anders uitgedrukt : we zitten nog steeds in een huurdersmarkt.

Geen goed nieuws voor de huurprijzen ?

REVIERS. Of misschien toch een sprankeltje hoop. De gewogen gemiddelde huurprijs bedroeg in Brussel vorig jaar 6051 frank per m² per jaar tegenover 5880 frank per m² in 1994. Let wel : we houden in dit cijfer rekening met evenveel transakties door de Europese Unie als in 1994. Die EU heeft immers de gewoonte boven de marktprijs te huren. Tellen we alle EU-transakties mee, dan komen we aan een gewogen gemiddelde van 6366 frank per m² in 1995. Om vergelijkbare cijfers te krijgen, laten we de 57.000 m² die Europa huurde in het Karel De Grote-gebouw tegen 8500 frank per m² (een huurprijs die ze pas vanaf 1997 zullen betalen) buiten beschouwing.

Een gemiddelde huurprijs van 6000 frank per m² is meer dan in 1994, maar minder dan in 1993. Is de bodem bereikt ?

REVIERS. Ik denk van wel. Huurders zijn massaal naar een nieuw onderkomen op zoek gegaan precies omdat de huurprijzen zo’n laag niveau hadden bereikt. Ze beschouwden de prijzen van begin 1995 dus als een bodem. Al geldt dat natuurlijk niet voor alle wijken en voor alle gebouwen. Hier en daar kunnen de prijzen nog verder dalen. Maar voor een nieuw of grondig gerenoveerd pand in de Leopoldwijk betaalt men nu meer dan één jaar geleden.

Over naar de belangrijkste trends op de Brusselse kantorenmarkt in 1995.

REVIERS. Dat de prijzen dus min of meer een bodem vormden. Het grote aantal transakties vermeldde ik ook reeds. En natuurlijk de verhuis naar de periferie, naar Zaventem en andere gebieden buiten de ring. Zo’n trend duurt echter niet eeuwig. Vaak verhuisden ondernemingen naar de rand van Brussel om fiskale redenen. Maar zodra de periferie een te groot aantal kantoren zal bevatten, zouden de randgemeenten ook kunnen overwegen belastingen op kantooroppervlakte te heffen. Met een mogelijke terugkeer naar Brussel tot gevolg. In Waterloo gaan er al stemmen op om zo’n belasting in te voeren.

Misschien nog een woordje uitleg bij het grote aantal verhuurde of verkochte vloeroppervlakten. De 463.000 m² zijn bruto gemeten. Of anders uitgedrukt : veel instellingen en ondernemingen verhuisden van A naar B. Ze namen nieuwe ruimte in gebruik, maar lieten hun vorig onderkomen leeg achter. Daarom is het aantal m² beschikbare kantooroppervlakte vorig jaar niet gedaald. We zitten nog steeds met een aanbod van 8 %, ondanks de grote take-up.

Wat omvat die 8 % precies ?

REVIERS. Het geeft weer hoeveel procent van de instapklare kantoorruimte leegstaat. Het cijfer houdt dus geen rekening met langdurig leegstaande panden die gerenoveerd moeten worden voor ze weer verhuurbaar zijn. Telt men deze gebouwen erbij, dan komen we volgens het Brussels Gewest aan een percentage leegstand van 16 tot 20 %. Er is dus een verschil tussen leegstand en aanbod, de ruimte die huurders dadelijk kunnen betrekken. In de ‘leegstand’ zit bijvoorbeeld ook het Berlaymont-gebouw.

Die 8 % is dus niet zo’n slechte score ?

REVIERS. Juist. We beschikken in Brussel in totaal over 8,5 miljoen m² kantoren. De helft daarvan houden de eigenaars voor eigen gebruik. De andere helft (4 à 4,5 miljoen m²) vormt de huur- en investeringsmarkt. Een ingebruikname van 463.000 m² in 1995 betekent dat we met een rotatie zitten van 10 %. Of 5 % op het totale aantal m² kantoorruimte (8,5 miljoen m²). Een aanbod van 5 % is wat men in de vastgoedsektor de friktieleegstand noemt : het aanbod nodig om een gezonde huurmarkt te hebben en bedrijven toe te laten te verhuizen of uit te breiden. Met 8 % zitten we daar niet eens zo ver boven.

Die 8 % is echter een gemiddelde. Ik neem aan dat het aanbod in bepaalde wijken een stuk hoger ligt ?

REVIERS. Helaas wel. Positief is echter dat de vraag het aanbod volgt. Men gaat daar kantoren huren waar veel aanbod is, zodat de leegstand er afneemt. Kijk maar naar Zaventem : daar was het aanbod enkele jaren geleden enorm, nu is dat aanbod gedaald tot 10 %. Hetzelfde geldt voor het centrum van Brussel waar niemand enkele jaren terug wou huren, maar waar de belangstelling nu opnieuw toeneemt.

Er is dus hoop voor de zieltogende Louizawijk ?

REVIERS. De Louizawijk is wellicht de uitzondering op de regel. Een groot deel van het aanbod is hier van een verkeerde soort. Vaak gaat het om kleinere vloeroppervlakten in voormalige herenhuizen. Die liggen slecht in de markt. Bovendien kampt de Louizalaan met een bereikbaarheidsprobleem. Resultaat : grotere gebouwen als de Blue Tower en het Generali-gebouw doen het goed, de kleinere oppervlakten niet.

Tekenen er zich bepaalde trends af in de verschillende wijken ?

REVIERS. In de Leopoldwijk zijn onze nationale overheid en de Europese instellingen de belangrijkste huurders. De privé-sektor zoekt een onderkomen buiten de Europese zone, elders in de 19 Brusselse gemeenten of zelfs in de periferie. Van het totaal aantal transakties vond in 1995 17 % plaats in de periferie. Halen we de transakties van de Europese Unie uit de totale ingebruikname, dan blijkt dat 25 % van de transakties in de periferie afgesloten werden.

Welke waren de belangrijkste transakties van 1995 ?

REVIERS. In elk van de voorbije jaren werd de take-up gekenmerkt door een grote transaktie op de Brusselse kantorenmarkt. In 1992 werd het erfpachtkontrakt voor de Leopoldruimte ondertekend. In 1993 kocht Belgacom de Pleiad-torens, in 1994 bestelde de Vlaamse overheid 48.000 m² bruto in de Noordwijk. Vorig jaar was er de verhuur door Cofinimmo van de 57.000 m² van het Charlemagne-gebouw aan de Europese Unie. Een uitzonderlijke deal : de Europese overheid sluit in regel geen kontrakten van voorverhuring meer af. Maar Charlemagne vormde een uitzondering omdat Cofinimmo met doorslaggevende argumenten uitpakte. De Unie kan bijvoorbeeld al dadelijk de parking van Charlemagne gebruiken als vervanging van de Berlaymont-parking die het tot voor kort nog ter beschikking had.

Brussel blijft trouwens op het vlak van vastgoedtransakties erg afhankelijk van de Europese Unie. Van de tien grootste transakties in 1995 was de Unie in 5 gevallen de tegenpartij. De grootste transaktie met een privé-onderneming was de ondertekening van het kontrakt in de Noordwijk met Bank Card Company.

Over naar de andere Belgische kantoormarkten.

REVIERS. In Antwerpen is men in 1995 de ingebruikname nauwkeuriger gaan optekenen. Men telt nu ook verhuringen en verkopen in randgemeenten als Wilrijk, Aartselaar en Kontich bij het totaal. De take-up voor Antwerpen bedroeg in 1995 tussen 60.000 en 65.000 m².

Luik beschikt over een zeer beperkte kantoormarkt. Het spekulatief aanbod is hier erg klein. Het Waalse Gewest en de Franstalige Gemeenschap zijn de grootste afnemers. Maar voor hen wordt meestal op maat gebouwd. In Gent vielen 6 of 7 transakties op te tekenen van meer dan 1000 m².

Hoe evolueerde de markt van de semi-industriële gebouwen ?

REVIERS. De as Brussel-Antwerpen ontwikkelt zich hoe langer hoe meer. Mechelen ligt tussenin en kent heel wat belangstelling, vooral van high-techbedrijven die zich vroeger vooral in de business-parken aan de Brusselse ring (Keiberg) vestigden. Opmerkelijk is hoe op de twee uiteinden van de as (Zaventem, Woluwelaan, Diegem, enz… enerzijds en van Mechelen over Kontich langs de Boudewijnlaan naar Antwerpen anderzijds) vooral de Antwerpse promotoren erg aktief zijn.

Een woordje over de winkelmarkt ?

REVIERS. Die ontsnapte niet aan de slappe konjunktuur die de prijzen onder druk zette. De voorbije jaren smolten eerst de zogenaamde sleutel– of drempel-gelden (de som die betaald wordt om een bestaande huurder aan te sporen zijn huurkontrakt voortijdig over te dragen aan een andere) als sneeuw voor de zon. In 1995 begonnen ook de huurprijzen zelf te dalen. Toch blijven nieuwkomers bereid voor topliggingen enorme bedragen neer te tellen. Kijk maar naar het Spaanse Zara dat steeds probeert haar vestigingen te kopen in plaats van te huren. Zara telde meer dan 700 miljoen frank neer (aankoop + renovatie) voor het voormalige gebouw van de Antwerpse Gasmaatschappij aan de Meir in Antwerpen. Zara vormt echter een uitzondering : in regel daalden de huurprijzen voor winkelvastgoed in 1995 lichtjes. Kenmerkend is dat de retail-index voor Europa van makelaar Jones, Lang Wootton in 1995 voor het eerst in een decennium daalde. Met 1 % weliswaar, maar het is tekenend.

En hoe ziet de toekomst eruit ?

REVIERS. Voor de winkelmarkt, bedoel je ? Ik verwacht een algemene neerwaartse korrektie van de huurprijzen. Voor winkelcentra bestaat echter nog interesse. Bedrijfsekonomisch is er mijns inziens in België nog plaats voor enkele winkelcentra. Of die ook socio-ekonomisch en stedebouwkundig haalbaar zijn, is echter een ander paar mouwen.

Ook in de winkelstraten zet de schaalvergroting zich door. We evolueren steeds verder naar winkelstraten met grote winkelpanden die verschillende gebouwen omvatten, of waar de verkoopruimte over meerdere verdiepingen is gespreid. Met het risico op verschraling : alle belangrijke winkelstraten zien er geleidelijk hetzelfde uit.

De investeringsmarkt ?

REVIERS. Was zwak en blijft zwak. Buitenlandse investeerders zien België niet meer als een diversifikatie voor hun vastgoedportefeuille. Er is zelfs sprake van desinvesteringen. Ze plooien terug op de markt die ze het best kennen : hun thuismarkt. De Belgische vastgoedmarkt blijft bovendien te weinig liquide om buitenlanders aan te trekken.

1996 wordt…

REVIERS. Opnieuw een overgangsjaar. Voor de huurprijzen in het kantoorvastgoed is de bodem algemeen gesproken bereikt. De makelaars staan voor een uitdaging : de dalende winsten zetten hen ertoe aan hun dienstverlening opnieuw te bekijken. Misschien evolueren we wel naar het Britse systeem waarbij huurder en verhuurder beiden worden bijgestaan door een makelaar, die zich in de eerste plaats als advizeur profileert. Beide makelaars delen dan het kommissieloon.

Geert Wellens

KURT REVIERS Veel transakties in ’95.