Euforie maakt plaats voor rede

Na enkele vette jaren lijkt de rede teruggekeerd op de vastgoedmarkt aan de kust. Tijd om de abnormale prijsverschillen uit te vlakken en de al te opportunistische projectontwikkelaars en eigenaars tot kalmte aan te manen.

De heisa over de al dan niet dalende koopkracht zou wel eens onvoorziene bijwerkingen kunnen hebben voor de vastgoedmarkt aan de kust. Positieve en negatieve. Heel wat vakantiegangers zullen misschien door de prijsstijgingen voor vliegreizen beslissen om nog wat te wachten of om hun vakantie dichter bij huis door te brengen. Op die manier kan de zomer onverwacht positief uitdraaien voor het kusttoerisme. Tenminste, indien de zon – nog altijd de meest wisselvallige factor aan onze kust – van de partij is. Vooral de huurmarkt kan bij zo’n scenario wel varen. Voor de koopmarkt lijkt de economische situatie vooral verlammend te werken.

Volgens Filip Dermul, een belangrijke vastgoedmakelaar uit Oostende, hebben verschillende lokale besturen begrepen uit welke hoek de wind waait. Ze stellen al enkele seizoenen alles in het werk om de status van hun gemeente als bestemming voor korte vakanties te versterken. Daarom is de Belgische kust voor de meeste mensen nog altijd – of opnieuw – de ideale vakantiebestemming binnen een straal van 200 km. Zodra het een dag mooi weer is, komt een enorme stroom van dagjesmensen en toeristen voor enkele dagen op gang richting kust.

Of het seizoen een succes dan wel een fiasco wordt, hangt vaak af van de weersvoorspellingen. Daarom kozen verschillende kustgemeenten er voor om te investeren in evenementen en attracties die niet afhankelijk zijn van het weer. Zo bevestigde Oostende opnieuw zijn status van ‘stad aan zee’. Dat komt vooral omdat het ‘slechts’ 20% tweede verblijven telt, terwijl dit percentage in de naburige kustgemeenten vaak meer dan het dubbele bedraagt. Daardoor heeft Oostende een unieke en stabiele plaats op de lokale vastgoedmarkt weten te veroveren.

Een tegenslag voor de nieuwbouwmarkt was het voorstel om het gronddeel in nieuwbouwprojecten aan een btw-tarief van 21% te onderwerpen (ter vervanging van de registratierechten). Volgens Bart Versluys, vermaard projectontwikkelaar aan de kust, heeft de maatregel de verkoop van nieuwe appartementen flink afgeremd. De regering heeft de Europese Commissie intussen om advies gevraagd over de omstreden btw-regeling, maar veel kandidaat- kopers zijn op hun hoede en wachten af.

Mooie meerwaarden op vijf jaar tijd

De voorbije vijf jaren waren zonder meer topjaren voor de kust. Tussen 2002 en 2007 stegen de referentieprijzen (Q75) voor huizen aan de kust met 70% tot bijna 140% (Knokke-Heist). In diezelfde periode steeg de referentieprijs voor appartementen met (afhankelijk van de gemeente) 55% tot 100% en die voor villa’s met 25 % tot meer dan 60%.

De mediaanprijzen (Q50) voor de almaar schaarser wordende bouwgronden fluctueerden vaak aanzienlijk onder invloed van een of meerdere grote transacties. De stijgingen waren echter van dezelfde grootteorde (30 tot 100%). Toch staan we versteld van de plotse pieken op enkele van de favoriete micromarkten van de projectontwikkelaars. In Nieuwpoort en in De Panne rezen de prijzen in respectievelijk 2006 en 2007 de pan uit.

Stefaan Berquin, zaakvoerder van het vastgoedkantoor Immo Leroy, merkt op dat er de jongste tijd vooral in de Westhoek, de chique villawijk van De Panne, heel wat bouwgronden verkocht worden. De prijzen overschrijden er gemakkelijk 400 euro per vierkante meter, terwijl in het centrum nauwelijks de helft van die prijs gangbaar is. Het is een mogelijke verklaring voor de prijsexplosie in 2007. In Nieuwpoort piekten de prijzen in 2006, maar in 2007 volgde een al even spectaculaire daling (-80%). Een van de redenen die lokale makelaars aanhalen, is dat in 2006 de laatste percelen op toplocaties van de hand gingen. In 2007 kochten projectontwikkelaars echter vooral bouwgronden in Nieuwpoort-Stad, waar de prijs per vierkante meter aanzienlijk lager ligt dan in Nieuwpoort-Bad.

Die spectaculaire stijgingen in Nieuwpoort (2006) en De Panne (2007) zijn dus wellicht eenmalige uitschieters. Ze tonen echter wel aan dat projectontwikkelaars bereid zijn soms diep in de zak te tasten voor een goed gelegen perceel.

Gezonde of gevaarlijke marktvertraging?

Zowat overal geven de vastgoedmakelaars in de kuststeden schoorvoetend toe dat ze op de lokale markt steeds vaker tegen elkaar opbieden en dat ze de prijs van minder goed gelegen vastgoed vaak naar beneden moeten bijstellen om het verkocht te krijgen. Na verschillende bijzonder vette jaren is die evolutie echter niet dramatisch. Vooral omdat bepaalde niches of wijken het goed blijven doen. Sommige makelaars hebben het over een ‘gezonde evolutie’: de al te opportunistische eigenaars en projectontwikkelaars worden door de afkoeling van de markt tot kalmte aangemaand en ze gaan zich weer meer op de kwaliteit richten. Andere waarnemers hebben er echter minder vertrouwen in. Vastgoedmakelaar Frank Rouseré uit Westende windt er geen doekjes om: “De eerste helft van 2008 was zeer zwak”, zegt hij. “Tussen 2004 en 2006 zat echt alles mee. De conjunctuur zat goed, de mensen hadden vertrouwen. Maar in de loop van 2006 is het tij beginnen te keren. En nu is het een en al rampspoed: de inflatie, de beurs, de vastgoedprijzen die zouden dalen … Ik vrees dat 2008 een overgangsjaar wordt naar een nog slechter 2009.”

Na enkele magere jaren past de huurmarkt zich stilaan aan. Meer comfort, meer flexibiliteit in de verblijfsduur en seizoensgebonden prijzen, dat is de magische formule voor meer rentabiliteit. Vastgoed van mindere kwaliteit of op een minder goede ligging komt alleen in aan-merking wanneer het meer populaire vastgoed bij prachtig zomerweer volgeboekt is. (T)

Door Philippe Coulée Illustratie Debora Lauwers Fotografie Jean-Jacques Soenen