‘Er is nog ruimte voor winkelcentra in het Brusselse’

Niet de buurtwinkel, maar wel het kleinere winkelcentrum zal het moeilijk krijgen. Dat voorspelt Michel Dessolain, de directeur strategie en innovatie van Unibail-Rodamco. Hij licht de plannen voor de Mall of Europe op de Heizel toe.

“De Heizel is een uitzonderlijk goede plek voor een shoppingcenter. Europese top! En in Brussel is het bij uitstek de best mogelijke locatie.” Het enthousiasme van Michel Dessolain gaat gepaard met terreinkennis. Hij woont in Brussel, zijn echtgenote is een Belgische. De hoffelijke Fransman kent ons land, de gevoeligheden en laat zich niet verleiden tot laatdunkende uitspraken over zijn concurrenten Uplace en Dockx Bruxsel.

“De Heizel is nu al prima ontsloten door het openbaar vervoer. Het is ook een plek met een stedelijke dichtheid. We moeten niet aan de slag op een maagdelijk, nog te ontginnen terrein. En het is vooral ook een locatie die in het geheugen van de Belgen zit. Elke Belg is al wel eens naar het Atomium, het Tentoonstellingspark of Mini Europa geweest. Deze plek is bovendien ook buiten België bekend. Dat is belangrijk omdat we ook toeristische ambities hebben met dit project. We willen mensen aantrekken uit de regio Rijsel, uit Nederland enzovoort. Die ambitie zit ook in de naam: Mall of Europe.”

Voor de Franse vastgoedgigant Unibail-Rodamco is Mall of Europe het eerste project op Belgische bodem. “Maar het is meteen het grootste retailproject in onze pijplijn”, benadrukt Dessolain. Het consortium van Unibail-Rodamco en Besix en CFE kwam in april 2014 als winnaar uit de bus voor de ontwikkeling van het gemengde project NEO 1. Het omvat kantoren, wooneenheden, een rusthuis en twee kinderdagverblijven, en wordt ontwikkeld onder de naam Europea. Unibail-Rodamco neemt de ontwikkeling van het commerciële gedeelte voor zijn rekening. Het gaat om 72.000 vierkante meter winkelruimte, 9000 vierkante meter voor horeca en iets meer dan 20.000 vierkante meter vrijetijdsruimte met onder meer een Spirouland en een bioscoop. De werken beginnen in 2017 of 2018, de opening is gepland in 2021.

België bengelt achteraan in het Europese peloton van winkelcentra. Hoe komt dat?

MICHEL DESSOLAIN. “Woluwe en Wijnegem zijn interessante winkelcentra. Maar door een restrictief beleid heeft België de shoppingcenters van de nieuwste generatie misgelopen. Die achterstand is nu echter een kans. Met Mall of Europe en misschien ook met Uplace zal België aan de top staan in Europa. De nieuwste tendensen zullen hier te zien zijn.”

Welke innovaties mogen we verwachten in Mall of Europe?

DESSOLAIN. “Het wordt een heel duurzaam project, met een Breeam Excellent-kwalificatie. We werken met warmte-recuperatie: de warmte die vrijkomt van de winkels gebruiken we voor het warme water van de passiefwoningen. We gaan ook heel zuinig om met de ruimte door slim gebruik te maken van de helling van het terrein. Er komt een park van 3,5 hectare op het dak van het centrum.

“In het complex introduceren we alle nieuwste winkelinnovaties. Bij Unibail-Rodamco hebben we daar een labo voor. We hebben ook teams die werken op het digitale beleid: internet, sociale media, connectiviteit, m-commerce, multichannel enzovoort. Daar zit onze toegevoegde waarde. Die innovaties kosten veel geld. Om ze te kunnen realiseren heb je specialisten nodig. Wij kunnen die creatiekosten verdelen over negentig locaties in Europa. Geen enkele promotor kan dergelijke investeringen terugverdienen met één project.”

Dat is een sneer naar uw concurrenten in Brussel.

DESSOLAIN. “Wij geven nooit commentaar op projecten van onze concurrenten. We doen ook een beroep externen. Voor het restaurantgedeelte werken we samen met Conran & Partners, supergetalenteerde ontwerpers. Ons architectenteam is ook excellent: het combineert de internationale expertise van Jean-Paul Viguier met de lokale knowhow van Art & Build.”

Is de financiering helemaal rond?

DESSOLAIN. “Bij grote vastgoedprojecten is de financiering tegenwoordig inderdaad vaak het heikele punt. Het is een project van ongeveer 800 miljoen euro, waarvan wij 547 miljoen euro voor onze rekening nemen. De financiering daarvan is helemaal rond met directe garanties op het moederhuis, een CAC40-bedrijf. We hoeven dus geen afspraken te maken met de banken, dat geeft ons grote zekerheid.”

Is de commercialisering al begonnen?

DESSOLAIN. “We openen al onze centra met een bezettingsgraad tussen 97 en 100 procent. Omdat we kunnen terugvallen op merken die ons vertrouwen en volgen. Onze kracht is dat we niet één plek aanbieden, maar een heel netwerk in Europa. Ik kan u verzekeren dat we enkele nieuwe retailers naar België brengen.

“Wat is er al ingevuld? Voor het bioscoopgedeelte hebben we een overeenkomst met Kinepolis. Compagnie des Alpes baat Spirouland uit. We krijgen ook snel duidelijkheid over de invulling van de warenhuizen. En ook voor het voedingsgedeelte is er veel interesse. Met de echte commercialisering van het winkelgedeelte beginnen we ten vroegste twee jaar voor de opening. Want zullen de hippe merken van vandaag nog even succesvol zijn in 2021? We willen onze handen vrijhouden om de juiste merken aan te trekken.”

Drie nieuwe shoppingcenters in een straal van enkele kilometers, kan Brussel dat aan?

DESSOLAIN. “In onze marktstudies hebben we altijd rekening gehouden met Docks Bruxsel en Uplace. De dichtheid van shoppingcenters in Brussel is een van de laagste van Europa. We ontwikkelen de Mall of Scandinavia in Stockholm. Die stad heeft zeventien shoppingcenters van meer dan 50.000 vierkante meter. In Brussel heb je vandaag City2, Westland, Woluwe en eventueel ook Basilix. En dan heb je het zowat gehad. Er is nog plaats voor op zijn minst drie of vier shoppingcenters in het Brusselse. Zonder probleem.

“Wel waar is dat de grote internationale merken niet overal een vestiging openen. Ze kiezen de beste locaties en de beste operatoren. Maar dat is geen probleem: we zijn voorstander van concurrentie.”

Hebben shoppingcentra niet stilaan hun beste tijd gehad?

“Als we voor 8 miljard euro winkelcentra hebben ontwikkeld, dan is dat omdat we geloven in het concept. E-commerce zal belangrijker worden. Vandaag is die in Europa goed voor 8 à 10 procent van de verkoop. Dat zal evolueren naar 20 procent. Voor de fysieke retail wordt nabijheid belangrijker: winkelen in de buurt, om de hoek. Daarnaast krijg je heel grote shoppingcenters, zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer, die de top van de retail aanbieden en inspelen op de evolutie naar multikanaalhandel. Alles wat tussen die twee uitersten ligt, krijgt het moeilijk. Denk aan winkelcentra van minder dan 30.000 vierkante meter, slecht ontsloten door het openbaar vervoer. Shoppingcenters zoals Wijnegem hebben wel voldoende volume. Maar eigenaars van shoppingcenters zullen sowieso meer moeten investeren in vernieuwing.”

LAURENZ VERLEDENS

“De nieuwste tendensen in winkelcentra zullen in België te zien zijn”