Het aantal te koop aangeboden bestaande appartementen vermindert en de prijzen blijven stijgen in Brussel. In Elsene betaal je gemiddeld 493.500 euro voor een appartement van 139 vierkante meter. Op de huurmarkt wordt Evere interessanter als belegging.
De Brusselse vastgoedmarkt doet het de voorbije maanden weer buitengewoon goed. In de eerste helft van dit jaar zijn er 5,4 procent meer transacties geregistreerd dan in dezelfde periode in 2018. Die heropleving brengt de markt weer op het niveau van 2016 en 2017.
Het expertisebureau de Crombrugghe & Partners stelt vast dat de hoeveelheid te koop aangeboden appartementen de afgelopen maanden sterk daalt, vooral in Anderlecht (van 3100 naar 1760), Brussel-stad (van 4070 naar 3275) en Elsene (van 3515 naar 2715). Nagenoeg overal zijn de prijzen van appartementen in het derde kwartaal gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Enkel in Sint-Agatha-Berchem zijn ze gedaald (-1,9%). De opvallendste stijgingen zien we in Sint-Joost (+6,6%), Anderlecht (+ 5,1%), Neder-over-Heembeek (+4,8%) en Evere (+4,8%).
Als we de evolutie van de prijzen over drie jaar bekijken, wat veel significanter is, dan stellen we vast dat de opwaartse trend nog duidelijker is in Sint-Gillis (+4%), Schaarbeek (+3,7%) en Molenbeek (+3,6%). Die laatste drie gemeenten hebben de wind in de zeilen, elk in een verschillende prijsklasse.
In Elsene blijft de prijs voor een standaardappartement (284.000 euro) een stuk hoger dan de referentieprijs van het bureau de Crombrugghe & Partners voor een standaardappartement van 80 vierkante meter. De prijzen zijn daar in een jaar nauwelijks veranderd. Het meest betaalbare appartementen vinden we in Molenbeek (160.000 euro). Ook dat is niets nieuws.
De werkelijke marktprijzen (voor elke gemeente berekend op basis van de gemiddelde oppervlakte van de appartementen) vormen een realistischer weergave van de markt. Dan blijft Elsene de duurste gemeente met een gemiddelde prijs van 493.450 euro. Een half jaar was dat nog 461.000 euro. Die stijging is hoofdzakelijk te verklaren doordat de gemiddelde oppervlakte van de appartementen in een paar maanden van 130 naar 139 vierkante meter is gegaan. Alleen Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe bieden grotere appartementen aan (140 en 144 vierkante meter). In de andere gemeenten is de grootte van de appartementen veel bescheidener. We vermelden ook dat de goedkoopste appartementen nog altijd in Ganshoren te vinden zijn: 186.900 euro voor 89 vierkante meter.
Gegarandeerd rendement in Evere
Op de huurmarkt komt de huurprijs enkel in Etterbeek en Brussel-stad nog boven 1000 euro uit voor een appartement van 80 vierkante meter. Meer dan 900 euro betaal je in Elsene (990 euro), Oudergem, Sint-Pieters-Woluwe en Sint-Lambrechts-Woluwe. In Elsene blijft de huurmarkt maar groeien. De huurprijs steeg er met 2,6 procent in een jaar en 2,7 procent in drie jaar. Evere zet de opmars voort waaraan het maanden terug begonnen is. De huurprijzen zijn er met 5,1 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar (860 euro). Dat gaat niet ten koste van het rendement, want ook dat is gestegen: van 4,45 naar 4,60 procent. Voorts stellen we vast dat de huurprijzen in Vorst fors gestegen zijn (+11,5%). Je betaalt daar nu 800 euro huur. En het rendement is er omhooggegaan naar 4,25 procent.
Om objectief te kunnen vergelijken, hanteert het vastgoedexpertisebureau de Crombrugghe & Partners voor zijn analyse van de markt een referentiehuurprijs (voor een appartement van 80 m2). Voor de werkelijk gevraagde huurprijzen op de markt moeten we rekening houden met de werkelijke oppervlakte van de appartementen die te huur worden aangeboden. En dan zijn er enkele verrassingen. Ukkel blijft de gemeente met de ruimste appartementen (128m2). De gemiddelde werkelijke huur bedraagt er 1441 euro. Elsene volgt op de voet met een oppervlakte van 115 vierkante meter en een huurprijs van 1423 euro. De prijzen op de huurmarkt zijn bijzonder elastisch. Een eigenaar kan de huur gemakkelijk met 50 euro vermeerderen of verminderen om ervoor te zorgen dat zijn eigendom verhuurd raakt.
In de gemeenten met de hoogste huurprijzen komt het rendement niet boven 4 procent bruto. Wie minder risico neemt door te investeren in iets waar veel vraag naar is, zal uiteraard genoegen moeten nemen met een lager rendement. Wie een hoog rendement zoekt, moet in Evere zijn (4,6%). Bovendien blijft de vraag daar toenemen.
Wat meet de barometer?
De vastgoedbarometer van Immovlan.be geeft een indicatie van het prijsniveau en het prijsverloop van appartementen op de secundaire markt (bestaande appartementen, geen nieuwbouw). De ruwe data van de barometer zijn de vastgoedadvertenties op Immovlan.be. Het schattingsbureau de Crombrugghe & Partners past op die ruwe gegevens enkele filters toe (extreme prijzen, onvolledige data…) om tot betrouwbare en vergelijkbare richtprijzen (verkoop) en huurprijzen te komen. Het theoretische huurrendement is de verhouding van de jaarlijkse huur (gecorrigeerd met een leegstandsperiode) en de richtprijzen op de verkoopmarkt (inclusief kosten en taksen)
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier