ELEMENTAIRE KWALITEIT

MET ACHTERPOORTJE.

Woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats moeten aan een aantal elementaire kwaliteitseisen voldoen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Het Koninklijk Besluit dat de voorwaarden vaststelt, werd onlangs uitgewerkt. Het bepaalt dat de woning voldoende ruim moet zijn voor alle woonfuncties. Er moet minstens één individueel woonvertrek zijn. De fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen structurele fouten of stabiliteitsgebreken vertonen. Zwammen of parasieten zijn uit den boze, net zoals vochtinfiltratie vanuit het dak of de vloeren. Het KB spreekt zich voorts uit over de aanwezigheid van vensters, verluchtingskokers, afvoersystemen, verwarmingselementen, elektriciteit en watervoorziening.

Woningen die niet voldoen aan deze eisen kunnen in principe niet worden verhuurd. De woninghuurwet voorziet uitdrukkelijk sancties. Ten eerste kan de huurder eisen dat de noodzakelijke werken worden uitgevoerd om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire normen. In afwachting van de uitvoering ervan kan de rechter een vermindering toestaan van de huurprijs. Ten tweede kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst eisen. In dit geval heeft hij recht op een schadevergoeding. Ten slotte voorziet het algemeen verbintenissenrecht de nietigverklaring van het contract als niet wordt voldaan aan de elementaire vereisten.

De controle op de leefbaarheid van een huurwoning stopt niet bij het KB. Ook de gewestelijke overheden nemen in toenemende mate initiatieven, denk maar aan het kotdecreet. Ten slotte kunnen de burgemeesters hun zegje doen. Zij kunnen een pand onbewoonbaar verklaren.

Er bestaat wel een achterpoortje om de elementaire vereisten (tijdelijk) te ontlopen : het renovatiehuurcontract, dat in de vernieuwde woninghuurwet op een gedetailleerde wijze wordt besproken. Het renovatiehuurcontract is een schriftelijke overeenkomst waarbij de huurder er zich toe verbindt om op zijn kosten bepaalde werken in het gehuurde goed uit te voeren. Als aan vier voorwaarden wordt voldaan, kan dit contract worden gebruikt om af te wijken van de kwaliteitsnormen. Ten eerste moeten de voorgenomen werken bedoeld zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten. Ten tweede dienen de werken precies omschreven te worden. Tertio moet de aanvang van de werken binnen een redelijk tijdstip worden bepaald. Ten slotte is de huurder gedurende de termijn die werd overeengekomen om de werken uit te voeren, geen huurgeld verschuldigd.