Een trage klimmer

De appartementsprijzen in De Panne zijn het voorbije jaar een fractie gestegen. Op langere termijn ligt het tempo van de waardeontwikkeling van het vastgoed in De Panne beduidend lager dan in andere kustgemeenten.

In de prijscategorie tussen 150.000 en 200.000 euro gaat de verkoop vlot. Daarboven is het duidelijk moeilijker”, zegt Steve Degrieck, verantwoordelijke projectontwikkeling in het lokale kantoor van Groep Caenen, over de marktsituatie in De Panne. “De eerste maanden van 2012 waren ronduit flauw. Sinds begin mei gaat het beter.” Als verklaring voor de zwakke start verwijst hij naar de nefaste combinatie van slecht weer en slecht economisch nieuws.

Volgens Willem De Cuman, zaakvoerder van Agence Dunimmo, is vooral de locatie onderscheidend voor een al dan niet vlotte verkoop. “Over de verkoop op de eerste en tweede lijn kunnen we echt niet klagen. Maar appartementen die wat verder van de zeedijk af liggen, blijven lang te koop staan.” Dat die appartementen vooral of deels mikken op een publiek van vaste bewoners, is een mogelijke verklaring voor de slabakkende verkoop. In dat segment van de markt werpt Veurne, 5 kilometer het binnenland in, zich meer en meer op als een alternatief voor De Panne. “We verkopen daar vooral heel goed aan een jeugdig publiek”, zegt Willem De Cuman. “In de nieuwbouwappartementen betaal je daar 2000 euro per vierkante meter.”

Naast het prijsvoordeel ziet Steve Degrieck nog een reden waarom veel jonge mensen de voorkeur geven aan Veurne boven De Panne. “De Panne vergrijst en heel veel zaken die het van een jong publiek moesten hebben, zijn inmiddels verdwenen. Veurne daarentegen is een stadje dat leeft, het hele jaar door.”

Prijzen onder druk

De referentieprijs voor een appartement in De Panne bedraagt nu 227.500 euro. “Voor die prijs koop je in De Panne toch al een appartement in het betere segment”, stelt Steve Degrieck. “Een typisch product voor die prijs is een tweeslaapkamerappartement van ongeveer 85 vierkante meter op 200 meter van de zee.”

Volgens Steve Degrieck stagneren de appartementsprijzen in De Panne. “Voor oudere appartementen op een wat mindere ligging zie ik zelfs een licht dalende trend. Dat lijkt me een logische correctie: het prijsverschil met nieuwbouw was wat te klein geworden.” Verrassend is wel dat Degrieck oppert dat ook de prijzen op de zeedijk lichtjes onder druk staan. “De prijzen op de zeedijk liggen nog altijd tussen 4000 en 5000 euro per vierkante meter, maar die topprijs kwam vroeger vaker voor.”

Ook de cijfers van de federale overheidsdienst Economie suggereren dat De Panne een markt is waar de prijzen onder druk staan. Na een prijsstijging van 7 procent in 2010 klommen de prijzen in 2011 nog amper 1 procent hoger. Het kan om een adempauze gaan, maar ook om de bevestiging van een structureel probleem. Want het valt op dat De Panne op langere termijn de rol moet lossen. In vijf jaar bedroeg de prijstoename op de appartementenmarkt 8 procent, in tien jaar was dat 97 procent. Bijna een verdubbeling in tien jaar is natuurlijk niet min, maar in de andere kustgemeenten klommen de prijzen nog sneller. Zowel in vijf als in tien jaar is De Panne de kustgemeente met de kleinste waardetoename op de appartementenmarkt.

“Er staat veel te koop in De Panne, we blijven met een overaanbod kampen”, zucht Steve Degrieck. “Als er niet te veel nieuwbouwprojecten meer worden opgestart, dan kunnen we over twee jaar misschien opnieuw aanpikken met een sterkere prijsgroei.” Maar hij merkt op dat een aantal grote industriëlen (kleinere) projecten op de markt blijven brengen. “Dat zijn partijen die minder vanuit een klassieke vastgoedlogica redeneren. Ze zoeken in vastgoed vooral een veilige bestemming om hun geld te parkeren en ze zijn daarbij tevreden met een bescheiden rendement.” Willem De Cuman merkt dat ook een belangrijke speler als KSB opnieuw een ambitieus project (residentie Paddock) in De Panne lanceert. “Dan moet zo’n speler toch vertrouwen hebben in het potentieel van De Panne”, meent hij.

Imago

Investeringen in het publieke domein kunnen een boost geven aan een stad of kustgemeente. Heeft De Panne daar misschien tekortgeschoten in vergelijking met de concurrentie? Willem De Cuman meent van wel. “In de jaren zeventig had De Panne nog een mondain imago. Maar waar gemeentebesturen in andere kustgemeenten zoals Koksijde en Nieuwpoort zwaar hebben geïnvesteerd in publieke voorzieningen, is men hier wat op de lauweren gaan rusten.”

“We stellen vast dat mensen met een iets ruimer budget veelal niet echt tuk zijn op De Panne”, vult Steve Degrieck aan. “Nochtans is het een kustgemeente met veel potentieel. De Panne is omgeven door parken, polders en natuurgebieden. Het Westhoekreservaat kan je vergelijken met het Zwin in Knokke. En akkoord, de prijzen liggen hier niet hoog, maar daardoor is er misschien nog meer opwaarts potentieel.”

Beide makelaars zijn het erover eens dat de heraanleg van de Zeelaan, de belangrijkste winkelstraat van De Panne, een stap in de goede richting is. “Het succes van een badplaats hangt nauw samen het winkelaanbod”, meent Steven Degrieck. “Kijk naar Nieuwpoort. Hoe dat komt? Heel vaak is het mevrouw die beslist of er al dan niet een kustappartement wordt gekocht. Een aantrekkelijke winkelstraat is dan zeker een troef.” Willem De Cuman merkt wel op dat sommige eigenaars in de Zeelaan onrealistisch hoge huurprijzen vragen, waardoor er leegstand ontstaat.

Jaarverhuur

Op de huurmarkt voor appartementen en villa’s zit al enkele jaren de klad in de verhuur voor langere periodes (twee weken, een maand). “De concurrentie van de all-invakanties in zonnige oorden speelt daar zeker in mee”, zegt Willem De Cuman. “Bovendien zijn veel huurders van vroeger, vandaag zelf eigenaar. De korte verhuur, een (lang) weekend, doet het wel goed.” “En ook de jaarverhuur zit in de lift”, zegt Steve Degrieck. “Niet alleen de vraag is groter, ook het aanbod neemt toe. Eigenaars die hun appartement niet op korte termijn verkocht krijgen, bieden het meer en meer aan in jaarverhuur. Ik vind dat een gezonde oplossing. Het haalt wat aanbod uit de verkoopmarkt en voor de eigenaars betekent die verhuring toch een opbrengst. Als de verkoopmarkt dan over enkele jaren weer wat zou aantrekken, kunnen ze misschien alsnog tegen een goede prijs verkopen.”

LAURENZ VERLEDENS

“We blijven met een overaanbod kampen in De Panne”

Steve Degrieck