Eén is genoeg, meer is te veel

Een bouwheer kan een beroep doen op meerdere aannemers, die ieder een deel van de werken voor hun rekening nemen. Of hij neemt een algemene aannemer in de arm, die het hele bouwproject uitvoert. Beide opties hebben voor- en nadelen.

Mark en Marijke hebben twee jaar geleden een stuk bouwgrond gekocht. Intussen hebben ze een architect in de arm genomen om de plannen van hun droomhuis te tekenen. Nu die bijna rond zijn, gaan ze op zoek naar geschikte vakmannen om het project uit te voeren. De architect stelt twee bouwformules voor: ofwel schrijven ze meerdere aannemers aan die ieder een specifieke taak voor hun rekening nemen, ofwel valt de hele bouw onder de verantwoordelijkheid van één algemene aannemer. Aan beide opties zijn voor- en nadelen verbonden.

Meerdere aannemers

Als Mark en Marijke aparte vakmannen zoeken voor de ruwbouw, de pleisterwerken, het dak, de ramen, de elektriciteit en het sanitair, moeten ze intensief adressen opzoeken, afspraken maken, prijzen vergelijken en referenties contacteren. Met iedere aannemer moeten ze een contract afsluiten. Dat vergt heel wat tijd en energie, maar door zorgvuldig offertes te vergelijken, kunnen ze de kosten aanzienlijk beperken.

Als het stel kiest voor die formule, kan het ook zelf bepaalde karweien op zich nemen, om nog meer te besparen op de kosten. Maar ze lopen een risico: budgetoverschrijdingen van tienduizenden euro’s zijn bij deze optie geen zeldzaamheid. Als een betwisting over een factuur leidt tot een rechtszaak, beschouwen veel rechters een budgetoverschrijding van 10 tot zelfs 15 procent als aanvaardbaar, tenzij vooraf een vaste prijs was afgesproken en er geen bijkomende werken werden gevraagd. Het wordt voor Mark en Marijke ook moeilijk een overzicht over de werken te behouden. De architect moet daarin een coördinerende rol spelen, maar daarvoor zal hij nog eens een extra honorarium aanrekenen.

“Ook voor de timing is bouwen met meerdere aannemers doorgaans minder gunstig”, weet Nicolas Carette, hoogleraar aan de Universiteit Antwerpen, advocaat en mededirecteur van het Interuniversitair Centrum voor Bouwrecht. “De kans is reëel dat de werkzaamheden elkaar met min of meer grote tussenpozen opvolgen, waardoor de hele planning in het water kan vallen en de vertragingen zich opstapelen.” Mark en Marijke doen er dan ook verstandig aan met iedere aannemer duidelijke afspraken te maken en de vermoedelijke einddatum in elk contract op te nemen. Carette: “Het is raadzaam een schadevergoedingsbeding af te spreken, als de afgesproken termijn niet wordt gerespecteerd.”

En dan is er nog het probleem van de gedeelde verantwoordelijkheid over het bouwproject. Als er problemen zijn — bijvoorbeeld doordat een werk slecht is uitgevoerd — bestaat de kans dat de aannemers de schuld in elkaars schoenen schuiven. “Conflicten daarover kunnen leiden tot het stilleggen van de bouwwerf, waardoor de vertragingen nog meer oplopen”, zegt Carette. Bovendien dragen Mark en Marijke het risico van een faillissement van elke afzonderlijke onderaannemer.

Eén algemene aannemer

Als Mark en Marijke kiezen voor één aannemer, zal die zo veel mogelijk zijn eigen personeel inschakelen. Toch zullen zijn eigen werkzaamheden zich in de meeste gevallen beperken tot het optrekken van de ruwbouw. Voor de overige werken doet hij dan een beroep op onderaannemers. Hij neemt wel de algemene coördinatie op zich. Mark en Marijke hoeven dus maar één contract af te sluiten. Dat betekent dat alle communicatie verloopt via de aannemer en dat er slechts één eindverantwoordelijke is.

Een bijkomend voordeel van die bouwformule is dat de werken elkaar beter opvolgen. Door zijn ervaring kan de coördinerende aannemer goed inschatten hoeveel tijd de deelprojecten in beslag nemen. Dat biedt de mogelijkheid een strakke timing op te stellen, waardoor het risico op vertragingen beperkt is. Bovendien werkt hij vaak samen met dezelfde onderaannemers. Hij weet dus wie hij kan vertrouwen. Met het oog op de samenwerking in de toekomst kan hij enige druk uitoefenen als de vooropgestelde planning uit de hand dreigt te lopen. Daardoor kunnen Mark en Marijke wellicht op het voorziene tijdstip uit hun huurhuis, waardoor ze extra kosten vermijden.

Door in zee te gaan met een coördinerende aannemer, kan het stel de totaalprijs van zijn bouwproject goed inschatten. Bovendien is het risico op een overschrijding van het budget in principe minder groot, al is dat zeker geen garantie. Blijken de kosten toch hoger te liggen, dan hoeft het koppel daarop maar één verantwoordelijke aan te spreken: de algemene aannemer.

Maar uiteraard zal die zich daar op voorhand tegen willen indekken. “Dat resulteert meestal in een hogere totaalprijs dan wanneer de bouwheer kiest voor de formule met meerdere partijen”, zegt Nicolas Carette. Mark en Marijke moeten enkel een eventueel faillissement van de algemene aannemer vrezen. Die draagt zelf het risico dat een onderaannemer over de kop gaat.

De wet-Breyne

Een bijkomend voordeel van een coördinerende aannemer is dat Mark en Marijke daarmee in principe extra bescherming genieten via de Woningbouwwet of de wet-Breyne. Dat is het geval als ze vóór de voltooiing van hun woning minstens één betaling doen. “Anders dan wat vaak wordt gedacht, is de wet-Breyne dus niet enkel van toepassing op klassieke sleutelklare woningen of op verkopen op plan”, zegt Nicolas Carette. “De wet bepaalt onder meer dat de aannemer de bouwheer moet inlichten over de totale kostprijs van de woning. Het gevraagde voorschot mag niet méér bedragen dan 5 procent van de kostprijs van het project.”

De wet bepaalt ook dat de tussentijdse betalingen nooit de prijs van de uitgevoerde werken mogen overschrijden. Bovendien moeten ze eerst met het voorschot worden verrekend. In de aannemingsovereenkomst moeten ook de aanvangsdatum en de uitvoeringstermijn van de werken worden opgenomen, inclusief een boeteclausule bij eventuele vertragingen. Bovendien moet er een verplichte waarborg worden gesteld, zodat de bouwheer nog beter beschermd is tegen het mogelijke faillissement van de aannemer.

Belangrijk om te weten, is dat sommige coördinerende bouwfirma’s of algemene aannemers de wet-Breyne proberen te omzeilen door de bouwheer contracten te laten ondertekenen met de verschillende onderaannemers, die de afzonderlijke werken uitvoeren. Die praktijk is niet toestaan en wordt bestraft.

ROEL VAN ESPEN

Wie werkt met één coördinerende aannemer, kan aanspraak maken op de bescherming van de wet-Breyne.