Een investering in zekerheid

Volgens vlotte vastgoedjongens is het simpel: vind de juiste locatie en je project zit gebeiteld. Die goede locaties hebben een hoog prijskaartje. Trends bepaalt het DNA van een toplocatie.

De Leopoldwijk in Brussel, de Antwerpse Meir en Het Zoute in Knokke zijn drie totaal verschillende plekken, maar drie absolute toplocaties. Ze zijn top in een specifiek segment. In Het Zoute moet je geen kantoortoren neerpoten, een charmante villa met een forse lap grond in de Europese wijk is in Brussel een miscast.

Een toplocatie is geen eenduidig begrip. Toch klopt de boutade dat het in vastgoed om drie zaken gaat: location, location, location. Maar wat is dat dan, een goede locatie? “Ik stel die vraag ook altijd aan mijn studenten. Meestal komt daar weinig reactie op, of het zijn heel partiële antwoorden”, zegt professor Ann Verhetsel, hoogleraar economische geografie in Antwerpen.

“Locatie is voor veel mensen een plek, de gps-coördinaten. Maar het is natuurlijk meer dan dat. Het is ook de relatie van die plek met haar omgeving. Een voorbeeld van een goede relatie: kantoren in de buurt van een station. Je voelt zo aan dat dat iets kan geven.”

Checklist

Verhetsel distilleerde uit het internationaal academisch onderzoek een checklist van zeven categorieën van lokalisatiefactoren (zie kader). “La géographie s’apprend par les pieds, zeggen wij wel eens. Geografen moeten rondlopen, waarnemen, de oogkleppen afzetten… Goede vastgoedprofessionals doen dat ook. Uit luchtfoto’s, kaarten, Google Street View, enzovoort kan je veel leren, maar om een plek echt te kennen en te begrijpen, moet je zien wat er zich — letterlijk — op het terrein afspeelt.” Het is meteen een antwoord op de vraag waarom in het vastgoed, en zeker in de projectontwikkeling, kleine lokale spelers vaak succesvoller zijn dan grote, kapitaalkrachtige buitenlandse spelers.

Een plek doorgronden, vergt ook uitzoomen en op zoek gaan naar het ruimere plaatje. “Nog belangrijker dan de relatie met de omgeving is de plaats van een locatie in een of meerdere netwerken”, zegt Verhetsel. Het verklaart volgens haar waarom een kantoorgebouw nabij het Antwerpse hst-station interessanter is dan een kantoor naast Gent-Sint-Pieters. Het Antwerpse station maakt deel uit van een netwerk met steden als Amsterdam, Brussel, Keulen, Londen en Parijs. “Dat is een voorbeeld van een fysiek netwerk en dat hangt heel nauw samen met de transsportinfrastructuur. Maar in de hedendaagse diensteneconomie zijn de informatienetwerken van een locatie zeker zo belangrijk.”

Dat brengt ons naar de Leopoldwijk, met stip de belangrijkste kantoorwijk van het land. Het is de place préférée voor de Europese instellingen. “Die instellingen trekken internationale bedrijven aan die in alle grote steden gevestigd zijn, daar informatie oppikken en die intern doorgeven. Dat laatste vergt goede telecominfrastructuur, een glasvezelkabel. Maar het vergaren van de lokale informatie, zeker als het om strategische info gaat, gebeurt via relaties tussen mensen die elkaar ontmoeten.”

Volgende stop in ons rijtje van Belgische toplocaties is de Meir. “Voor winkelstraten is het aantal passanten een cruciale factor. Dat hangt nauw samen met het verzorgingsgebied dat de stad be-dient”, zegt Karl Van Oosterwijck van de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). Het is geen toeval dat de duurste twee winkelstraten van het land, de Meir en de Brusselse Nieuwstraat, het hoogst scoren bij passantentellingen.

Maar dat is niet voldoende om hun populariteit te verklaren. “Voldoende parkeerplaatsen, het aantal winkels, de kwaliteit van de winkels, de verscheidenheid van het aanbod, enzovoort zijn belangrijke omgevingsfactoren. In het topsegment is ook clustering belangrijk. De luxemerken zitten graag in elkaars buurt. Het aantal passanten is daar minder een punt dan de koopkracht van de klant.” De Meir is de centrale as in een winkelcircuit waartoe ook de Huidevettersstraat en de Schuttershofstraat horen.

In het mondaine Zoute zijn vooral de prijzen van residentieel vastgoed duizelingwekkend. Eigenaars of kandidaat-kopers van een appartement aan de kust weten het maar al te goed: zeezicht kost geld. De makelaars aan de kust praten over eerste-, tweede- en derderangslocaties. De afstand tot de dijk bepaalt de rangorde.

Dat de kwaliteit van het uitzicht en de afstand tot de zee — de unique selling proposition van de kust — zich vertalen in hogere vastgoedprijzen, klinkt logisch. Maar waarom kost zeezicht in Het Zoute tot vijf keer meer dan in het nabijgelegen Bankenberge? “Er speelt een combinatie van lokalisatiefactoren in Knokke”, zegt Verhetsel. “Knokke heeft meer dan de zee. Er is ook Het Zwin. De landschappelijke omgeving is er top. Wie geld heeft, kan eerst kiezen en kiest meestal voor de mooiste locatie. De politieke context is gunstig, denk maar aan de zeer gunstige fiscaliteit. Maar het Knokse gemeentebestuur trekt ook al lang en consequent de kaart van de exclusiviteit. Wie er investeert in vastgoed krijgt een veilig gevoel. Onderschat ook niet de sociale context. Mensen komen graag gelijkgestemden tegen, of willen gezien worden.”

Ook Toon Dirckx van de Kortrijkse universiteit Kulak, verwijst naar dat ‘m’as-tu-vu-aspect’ in samenspel met andere lokalisatie- en enkele historische factoren. “In het algemeen bepaalt centraliteit sterk de prijs.” Een kaart van België met de gemiddelde woningprijzen per gemeente laat dat duidelijk zien. De hoogste woningprijzen vind je in en rond het centrum van Brussel en in de Vlaamse Ruit. Hoe meer veraf, hoe lager de prijzen.

Volgens Dirckx omvat centraliteit veel meer dan bereikbaarheid of een centrale ligging. Op de woningmarkt spelen ook elementen als de aanwezigheid of nabijheid van natuur, de reputatie van een buurt, enzovoort een belangrijke rol in de prijsvorming. Zo vormt Knokke een centraliteit op zich. “Vastgoedkopers in Knokke willen deel uitmaken van de club. En ze zijn bereid daar ‘lidgeld’, een se-rieuze meerprijs, voor te betalen.”

Als de prijs een maat is voor hoe ‘top’ een locatie is, dan wijzen de vastgoedprijzen als vanzelf de weg naar de beste locaties. Alleen: welke vastgoedprijzen? Die van woningen, winkels, kantoren…? De grondprijzen leveren het helderste referentiepunt, maar ook die zijn onlosmakelijk verbonden met de bestemming en het ontwikkelingspotentieel. “Wij rekenen meestal in vierkante meter gebruiksoppervlakte en dan is het antwoord heel duidelijk: winkelvastgoed in topwinkelstraten is veruit het duurst”, zegt Jef Van Doorslaer, directeur en hoofd van de onderzoeksafdeling van C&W.

“Op de Meir of in de Nieuwstraat betaal je voor een standaardpand van 150 vierkante meter een huur van 1800 euro per vierkante meter per jaar. Daar kan het beste kantoorpand in de Leopoldswijk niet aan tippen, want daar ligt de maximale huurprijs onder 300 euro per vierkante meter per jaar.” Blijft het punt dat een projectontwikkelaar in de Leopoldswijk misschien een kantoortoren van 100 meter hoog kan bouwen, wat zich uiteraard weerspiegelt in een forse grondprijs.

Hongkong boven

Internationaal mag Hongkong zich tot de beste vastgoedplek kronen. In de studie Main Streets across the World van C&W staat de Cause Way in Hongkong met een jaarlijkse huurprijs van 22.307 euro per vierkante meter per jaar duidelijk op nummer 1 in de ranking van duurste winkelstraten. Voor de hoge winkelhuurprijzen refereert Van Oosterwijck aan het ruime en koopkrachtige publiek van de metropool. “In het winkelvastgoed is er altijd een sterke correlatie tussen de huurprijzen en de omzet die winkeliers kunnen realiseren.”

In het kleine en extreem dichtbevolkte Hongkong speelt ook de concurrentie met andere vastgoedbestemmingen. Zo is het geen toeval dat Hongkong in het rapport Office Space across the World van C&W ook naar voren komt als duurste kantoorplek ter wereld. “De druk van het professionele vastgoed op de beschikbare ruimte moet daar enorm zijn”, zegt Jef Van Doorslaer. “Je ziet dat ook, ze bouwen daar erg hoog.”

Waarom zijn vastgoedinvesteerders zo tuk op toplocaties. De hoge vastgoedprijzen op toplocaties impliceren onvermijdelijk een lager initieel rendement. “De locatie bepaalt de waardevastheid van een pand”, antwoordt Kris Peetermans, partner en hoofd van de afdeling Valuations & Advisory bij C&W. “Op een toplocatie is de kans veel kleiner dat je vroeg of laat een waardevermindering moet incasseren. Het is natuurlijk niet onvermijdelijk: de heraanleg van een straat kan bijvoorbeeld leiden tot een verschuiving van het winkelparcours.”

Jef Van Doorslaer vult aan dat de locatie eigenlijk het langetermijnfacet van een vastgoedinvestering is. “Akkoord, een locatie kan beter of slechter worden. Maar in vastgoed komt de dynamiek vooral van andere factoren. Als een belangrijke huurder in een kantoorpand beslist te verhuizen, dan heeft dat een onmiddellijke impact. De dynamiek van locaties speelt zich toch op een langere tijdshorizon af.”

Een gulden regel in vastgoed is dat in crisistijden de locatiekwaliteit komt bovendrijven. Als een vastgoedbubbel uiteenspat, voel je dat veelal nauwelijks op een toplocatie. “Ik studeerde in Madrid toen de vastgoedcrisis daar al een tijdje bezig was”, vertelt Dirckx. “In het centrum van de stad bouwde men daar nog een blok met appartementen van 1 miljoen euro. Na twee weken waren ze allemaal verkocht. De drama’s spelen zich af in de rand.”

Lessen uit Dubai

Een toplocatie is vooral een investering in zekerheid. De keerzijde is dat die zekerheid een prijs heeft en dat het opwaartse potentieel beperkt is. De meer avontuurlijke vastgoedspeler haalt zijn neus op voor dit soort veilig vastgoed en speurt naar ondergewaardeerde locaties. In het academisch discours heet dit de rent gap: het verschil tussen de huidige grondprijs en de potentiële maximumprijs.

“Kuregem is een mooi voorbeeld van een locatie waar de waarde en de potentiële waarde sterk uiteenlopen”, zegt Dirckx. “Akkoord, het is niet de meest aantrekkelijke buurt van Brussel, maar het ligt wel vlak bij het centrum van Brussel, met zijn kantoorwijken, met alle cultuurinfrastructuur… De nabijheid en de bereikbaarheid reflecteren zich absoluut niet in de Kuregemse woningprijzen. In Brussel is de noord-zuidas een grote breuklijn op de woningmarkt. Met heel hoge prijzen in sommige gemeenten van het oostelijke deel en relatief lage prijzen in het westelijke deel van de stad.”

Door een andere woontypologie aan te brengen in de wijk en investeringen in publieke ruimte, zoals de wijk 2060 met Park Spoor Noord in Antwerpen, kan die prijskloof slinken. Al gaat dat vaak ge-paard met verdringing, merkt Dirckx op. “De woningprijs is een goede indicator voor de gemiddelde koopkracht in een buurt. Als de woningprijzen stijgen in een wijk, zoals nu in de buurt rond Park Spoor Noord, dan betekent dat ook dat de gemiddelde koopkracht daar omhoog gaat. Gezinnen maximaliseren hun koopkracht voor hun woonst. Een gevolg is dat mensen met lagere inkomens meestal geduwd worden naar de plaatsen waarvoor de hogere inkomens geen interesse tonen. Dus ook in het maatschappelijke debat gaat het over centraliteit. Willen we dat armeren ook op goede locaties kunnen wonen?”

Een ander, nog lucratiever scenario om vastgoedwaarde te genereren, is zelf een centraliteit creëren. Dirckx geeft het voorbeeld van Uplace in Machelen. “Enkele jaren geleden was dat nog een vervuild industrieterrein; geen plek om een shoppingcenter neer te poten. Maar intussen is het daar opgeruimd en brengt het project elementen samen waardoor het de kwaliteit van een centraliteit kan krijgen. Dat laat Uplace toe huurprijzen te vragen die het nooit zou kunnen hanteren als het daar slechts een individuele winkel zou bouwen.”

Een ander voorbeeld van zo’n nieuw gecreëerde centraliteit is Dubai, het emiraat dat zich in een decennium ontpopte tot een nieuw centrum in het Midden-Oosten. Maar de megalomanie in Dubai toont ook het gevaar aan van blinde investeringen in vastgoed, waarschuwt professor Verhetsel. “Als er te veel geld beschikbaar is, vergeten investeerders weleens het belang van locatie. Dan gebeuren investeringen zonder de plek te kennen. Zo is er ook in Dubai veel geld terechtgekomen in projecten die niet altijd even succesvol zijn.”

LAURENZ VERLEDENS

“Vastgoedkopers in Knokke willen deel uitmaken van de club. En ze zijn bereid daar ‘lidgeld’ voor te betalen” Toon Dirckx, Kulak

“Locatie is voor veel mensen een plek. Maar het is meer dan dat. Het is ook de relatie van die plek met haar omgeving” Ann Verhetsel, UA

“Om een plek echt te kennen en te begrijpen, moet je zien wat er zich — letterlijk — op het terrein afspeelt” Ann Verhetsel, UA

“Op een toplocatie is de kans veel kleiner dat je vroeg of laat een waardevermindering moet incasseren” Kris Peetermans, C&W