Een gerenoveerd gebouw is er twee waard

Het Brusselse kantoorpark is grotendeels oud en versleten. Maar daar komt verandering in. In zowat de hele stad wordt er druk aan de vernieuwing getimmerd. Een overzicht.

Met zes miljoen vierkante meter kantoorruimte ouder dan 25 jaar is Brussel een gezonde voedingsbodem voor renovatiewerken. Het gaat daarbij doorgaans om gebouwen die niet meer aan de huidige normen beantwoorden, zowel op technisch vlak als op het gebied van ruimtelijke indeling en veiligheid. Gelet op de stedenbouwkundige voorschriften, die de nieuwbouw sterk aan banden leggen, maar ook op het feit dat bouwgronden steeds zeldzamer worden, vormt dat verouderde patrimonium een niet te onderschatten reserve aan ontwikkelingsmogelijkheden.

Een aantal factoren versterkt nog die tendens. Kantoorgebouwen worden meer en meer consumptiegoederen en het ene gebouw valt dan ook al wat meer in de smaak dan het andere. Een gebouw heeft ook, net als een product, een levenscyclus. En die cyclus vertoont de neiging om steeds korter te worden. Vroeger hield men rekening met een levenstijd van een twintigtal jaar. Dat blijkt vandaag niet meer realistisch. Binnen die context moet dan ook gedacht worden aan een regelmatige opfrisbeurt. Bovendien zijn bedrijven ook meer bekommerd om hun imago. Ethiek, milieuvriendelijkheid en duurzame ontwikkeling nemen in het bedrijfsbeleid steeds vaker een vooraanstaande plaats in. Een aftands en vervuilend gebouw past niet in dat plaatje.

Tegelijkertijd oefenen ook nieuwe werkmethodes een invloed uit op het type van gebouwen dat gegeerd is. In landschapkantoren, bijvoorbeeld, worden per vierkante meter steeds meer mensen bijeengebracht. Vroeger vormde een verhouding van 1 persoon per 25 vierkante meter het gemiddelde. Nu is die ratio gezakt naar 10 en soms zelfs 8 vierkante meter. De gebouwen moeten dan ook die nieuwe ruimtelijke indeling toelaten. Er moet dus rekening gehouden worden met de herverdeling van de ruimte, het aantal vensters, de capaciteit van de liften en de airconditioning, enzovoort. Ook de hoogte van de verdiepingen speelt een rol: de verdiepingen moeten hoog genoeg zijn zodat men valse plafonds en vloeren kan installeren.

Denk aan de toekomstige huurders

Het ziet er dus naar uit dat renovatie de aangewezen weg is geworden. Maar een dergelijke operatie moet wel een aantal onvermijdelijke regels volgen. Het type van renovatie, zwaar of licht, wordt in de eerste plaats bepaald door het uiteindelijke gebruik dat men voor ogen heeft voor het gerenoveerde gebouw. De locatie speelt daarbij een belangrijke rol. Elke wijk heeft immers een bepaald gebruikersprofiel, een bepaalde vraag. Zo is het wellicht niet erg interessant om een gebouw van 3000 vierkante meter te renoveren in een wijk waar de gemiddelde vraag 10.000 vierkante meter bedraagt. In zo’n geval is de samenvoeging van een aantal eigendommen om er een groter gebouwencomplex van te maken een beter alternatief (zie kader: Beter één grote dan vele kleintjes).

Ook de toestand op de kantoormarkt is bepalend voor de omvang van de renovatie. Wat is de voordeligste oplossing? Moet de renovatie gebeuren in functie van de verhuurbaarheid? Met andere woorden: als het goed gerenoveerd is, zal het dan verhuurd kunnen worden en tegen welke prijs? In dat verband moet een heleboel factoren grondig geanalyseerd worden. Dat gaat dan van de structuur van het gebouw (gevels, draagmuren, diepte, draagkracht van de vloeren enzovoort) tot technische aspecten (hoogte, liftkokers, sanitair enzovoort). Ook dient rekening gehouden te worden met de veiligheid (noodtrappen, brandveiligheid, enzovoort).

Een niet te onderschatten voordeel van renovatie is dat men het aantal bestaande parkeerplaatsen kan behouden. Nieuwbouwprojecten vallen onder een andere – strengere – regelgeving. Overigens laat renovatie over het algemeen ook toe om een identiek volume aan te houden, wat in het geval van torengebouwen bijzonder interessant kan zijn. Ten slotte is het ook zo dat hoe groter het gebouw, hoe omvangrijker de werkzaamheden kunnen zijn. De kosten kunnen dan immers afgeschreven worden op een groter volume.

Afbreken of behouden?

De cruciale vraag blijft echter of het gebouw aan de moderne normen aangepast kan worden. Is dat niet mogelijk, dan is het wellicht aangewezen om het gebouw af te breken. “In dat verband is de hoogte van de bouwlaag van kapitaal belang,” zegt Jean– MichelJaspers van het architectenbureau M. En J.M. Jaspers û J. Eyers & Partners. “Met een hoogte van minder dan 3,60 meter, is het bijna onmogelijk om de noodzakelijke nieuwe technologie in te bouwen. En dan is het moeilijk om het gebouw te behouden.”

Verschillende voorbeelden bevestigen die stelling. De oude Rogiertoren, bijvoorbeeld, beschikte niet over zo’n bouwlaaghoogte. De toren werd ooit haastig opgetrokken voor Expo ’58 en de bovenste verdiepingen werden gebouwd met minderwaardig beton. Afbreken was dus de boodschap. Daartegenover staat dat de Financietoren gebouwd werd met eersteklas beton en een stevige structuur vertoont. Technisch gezien moet daar dus de weg van de renovatie gevolgd worden.

Voor de gloednieuwe BotanicBuilding werd een soortgelijke oplossing gevonden. In zijn oorspronkelijke vorm was het een smal, 14 meter lang parallellepipedum. Dat zorgde voor zeer fraaie perspectieven en een optimale verdeling van het licht. Het gebouw (ongeveer 20.000 vierkante meter) is gelegen in het stadscentrum op een steenworp van de Noordwijk. Het werd aangekocht door Bernheim Real Estate Development ( FortisRealEstate) om een zware renovatie uit te voeren die toevertrouwd werd aan het Atelier de Genval in samenwerking met Accarain& Bouillot. Achteraan wordt het project afgerond met een tweede, cilindervormig deel (10.000 vierkante meter).

Dezelfde aanpak wordt ook gevolgd voor de Madoutoren. Ook daar hebben we te maken met een perfecte structuur die een zware renovatie mogelijk maakte. Het omvangrijke project is een initiatief van de Duitse investeerder IVG. De nieuwe MadouPlaza, op een boogscheut van de Europese wijk, werd uitgetekend door het architectenbureau Assar in samenwerking met Archi2000. De verbouwing is aan de gang en zal de kantooroppervlakte op 40.000 meter brengen, verdeeld – over een hoogte van 105 meter – tussen de toren (32 verdiepingen) en de sokkel (14 niveaus).

Unieke kans voor functievermenging

Functievermenging vormt tegenwoordig een ware uitdaging. En men is in dat verband al overgeschakeld van het debatstadium op de praktijk. Binnen die context opent renovatie nieuwe mogelijkheden voor een heleboel wijken. Het is een unieke kans om woningen, handel, diensten en gemeenschapsvoorzieningen opnieuw binnen te brengen op plekken waar het kantoor heer en meester was. “Met die geest waren wij bezield toen we de EspaceJacqmotte in de Brusselse Hoogstraat een renovatiebeurt gaven,” vertelt Jean-Michel Jaspers. “Een van onze doelstellingen was om aan te tonen dat de optelsom kantoor-huisvesting-handel wel degelijk opgaat en bovendien erg rendabel is! We willen vanuit dat oogpunt ook andere plekken in de stad, die nu vooral gericht zijn op kantoorgebouwen, onder handen nemen. Mits een beetje creativiteit kunnen heel wat oplossingen gevonden worden.”

Jammer genoeg geven de beleggers in ons land nog te vaak de voorkeur aan een geïsoleerde aanpak. Omdat ze op een bepaald segment toegespitst zijn, hebben bijvoorbeeld de vastgoedbevaks het moeilijk met dat soort van gemengde producten. Het beheer van het residentieel gedeelte, dat in sommige gevallen in co-eigenaarschap is, blijkt daarbij een rem te vormen.

Toch zijn er een aantal investeerders die het belang van het fenomeen onderkennen. De wijkherwaardering en het opstarten van gemengde projecten, houdt bijvoorbeeld sterk de aandacht gaande van het Duitse fonds Difa. Deze investeerder ziet wel degelijk de omvang van de basisproblematiek in: stedenbouwkundige projecten zijn nodig om de steden nieuw leven in te blazen. Om goede investeringsproducten op het spoor te komen, lanceerde Difa twee jaar geleden zelfs de DifaAwards, een prijs die voorbeeldige gemengde projecten bekroond.

Véronique Pirson

De locatie speelt een belangrijke rol bij renovatie. Zo is het wellicht niet erg interessant om een gebouw van 3000 vierkante meter te renoveren in een wijk waar de gemiddelde vraag 10.000 vierkante meter bedraagt.

Renovatie vormt een unieke

gelegenheid om woningen, handel, diensten en gemeenschapsvoorzieningen opnieuw binnen te brengen op plekken waar het kantoor heer en meester was.