Duurzaam ondanks de crisis

Met enige vertraging treft de crisis nu ook het logistiek vastgoed. De vraag naar opslagruimte valt stil, de leegstand neemt toe en nieuwe projecten blijven op de tekentafel liggen. Toch dalen de huurprijzen niet. En de aandacht voor duurzaamheid blijkt ook crisisbestendig.

Het nieuwe rapport van de Antwerpse haven veroorzaakte weinig deining. De cijfers voor de eerste negen maande waren slecht, zelfs zeer slecht, zoals verwacht. De containertrafiek daalde met 17,4 procent. De behandeling van conventioneel stukgoed kelderde met 37,8 procent. En ook voor het massagoed noteerde het Havenbedrijf Antwerpen stevige dalingen. Als het een troost kan zijn voor de sinjoren: Antwerpen is lang niet de enige haven met een slecht rapport. De malaise is internationaal en een logisch gevolg van de wereldwijde crisis.

Een en ander zou ook een impact moeten hebben op de markt van het logistiek vastgoed. Maar dat lijkt op het eerste gezicht nogal mee te vallen. In een marktstudie van Jones Lang LaSalle (JLL) lezen we dat er in ons land in de eerste zes maanden van dit jaar ongeveer 286.000 vierkante meter logistieke ruimte werd opgenomen. Een cijfer dat mooi in lijn ligt met het cijfer van het eerste semester van 2008. Ook de huurprijzen houden goed stand: de prime rent (tophuurprijs) op de as Antwerpen-Brussel bedraagt volgens JLL nog altijd 48 euro per vierkante meter per jaar.

Is logistiek vastgoed misschien resistent voor het crisisvirus? “De cijfers voor de eerste jaarhelft geven een ietwat vertekend beeld”, antwoordt Walter Goossens, hoofd van de afdeling industrieel vastgoed bij JLL. “In de opnamecijfers zitten enkele uitzonderlijke deals verrekend. Bijvoor-beeld de 80.000 vierkante meter die Colruyt bouwt in Gellingen.” De crisis sijpelt ook met enige vertraging door naar de markt van het logistieke vastgoed. De terugval van de vraag naar productie- en consumptiegoederen zorgde in eerste instantie voor overstocks en volgestouwde distributiecentra. Maar dat is ondertussen, als gevolg van de sterk gedaalde productie, verleden tijd. “Het tweede kwartaal was ook al een pak minder dan het eerste”, vervolgt Goossens. “De opname in het tweede kwartaal lag 60 procent lager dan in het tweede kwartaal van 2008. En in het derde kwartaal hebben we de markt voort zien verzwakken. We hebben welgeteld zeven transacties genoteerd op de Belgische markt. Dat is bitter weinig.”

Toch veroorzaakt dat nog altijd geen druk op de prijzen. “De prime rent blijft op hetzelfde niveau”, stelt Goossens. “Het is natuurlijk wel zo dat als een gebouw al lang leegstaat, de kandidaat-huurder in een sterkere positie staat. In de onderhandelingen kan dat dan leiden tot een kleine prijscorrectie. Maar dan spreken we over 5 procent, niet meer.” En ja, ook incentives als huurvrije periodes zijn in opmars op de markt van het logistieke vastgoed. “Maar ook die zijn, in vergelijking met de kantoormarkt, al bij al bescheiden. Een huurvrije periode van een maand bij een huurcontract van drie jaar, dat komt wel eens voor”, aldus Goossens.

Dat de huurprijzen standhouden, heeft ook te maken met de erg bescheiden oplevering van nieuwe gebouwen. De meeste speculatieve projecten zijn immers afgeblazen. Omdat logistieke gebouwen op relatief korte termijn gerealiseerd kunnen worden, hebben projectontwikkelaars er weinig bij te winnen om in volle crisis grote risico’s te nemen.

Groen gebouw verhuurt beter

Voor de crisis was duurzaamheid een van de grote thema’s in het logistieke vastgoed. En dat blijft het. In een internationaal onderzoek van Capgemini Consulting noemt 34 procent van de managers duurzaamheid als een belangrijk thema in hun supplychain. ProLogis, de belangrijkste eigenaar en ontwikkelaar van logistiek vastgoed, publiceert sinds 2006 jaarlijks een sustainability report. Als we het rapport voor het jaar 2008 mogen geloven, heeft de crisis geen impact op het duurzaamheidsbeleid van het bedrijf. Integendeel, de aanstelling in 2008 van een chief sustainability of-ficer en de oprichting van een sustainability committee zouden moeten aantonen dat duurzaamheid meer en meer geïnstitutionaliseerd wordt in het bedrijf.

Ook bij WDP, de belangrijkste Belgische ontwikkelaar van logistiek vastgoed, geldt duurzaamheid al enkele jaren als een van de pijlers van het bedrijfs- en ontwikkelingsbeleid. En ook bij WDP klinkt het dat de crisis daar niets aan verandert. “Behalve dan dat we minder nieuwe gebouwen ontwikkelen”, zegt financieel directeur Joost Uwents.

Bij WDP zijn ze ervan overtuigd dat investeringen in duurzaamheid de verhuurbaarheid op lange termijn verhoogt. Joost Uwents: “Het thema leeft toch wel bij onze gebruikers. Het interesseert hen, ze luisteren. Dat was vroeger soms wel anders. Maar dat wil nog niet zeggen dat ze altijd toehappen.”

Naast kleinere maatregelen zoals waterrecuperatie en groene parkings zet WDP vooral in op een betere isolatie van wanden en daken. De meest in het oog springende actie is de installatie van zonnepanelen op de daken van de logistieke gebouwen. “Het is onze intentie om zonnepanelen te installeren op al onze nieuwe gebouwen in Vlaanderen”, stelt Uwents. Alleen in Vlaanderen. In Wallonië en in het buitenland volstaat de subsidieregeling niet om er een rendabele investering van te maken.

Ook voor de bestaande gebouwen in Vlaanderen bestudeert WDP de mogelijkheid om zonnepanelen te installeren. Twee criteria spelen daarbij: technisch – is de draagkracht van het gebouw en dak voldoende groot – en bedrijfseconomisch – heeft het gebouw nog een voldoende lange levensduur om de investering terug te verdienen.

Logistiek omhelst natuurlijk veel meer dan opslag. Tijdens een seminarie in Utrecht over duurzame logistiek relativeerde Graham Reece, senior vice-president bij ProLogis, de impact van groene gebouwen in het totale duurzaamheidsplaatje. Volgens Graham Reece bedraagt het CO2-aandeel van gebouwen in totale supply chain slechts 10 à 15 procent. Ook Alex Van Breedam, CEO van Tri-Vizor, wijst erop dat de transportstromen voor het gros van de CO2-uitstoot zorgen. Het goede nieuws is dat daar nog veel vooruitgang kan worden geboekt. Bijvoorbeeld door goederenstromen van verschillende verladers te bundelen. “Wij orga-niseren en faciliteren carpooling voor cargo”, legt Van Breedam uit. “Zeker in landen waar kleine volumes naar worden verzonden met dikwijls halfvolle vracht-wagens, is er nog heel wat efficiëntiewinst te realiseren. Dat zijn vaak dure transporten. En ze zijn niet duurzaam, onder andere door een slechte benutting van de capaciteit.” Tri-Vizor tracht verladers met complementaire goederenstromen samen te brengen in een partnership. “Onze rol is die van dirigent, die maakt dat de verschillende stromen naadloos in elkaar worden gepast”, verduidelijkt Van Bree-dam.

Hoewel het bundelen van goederenstromen in de eerste plaats een transportkwestie is, zou het ook een impact kunnen hebben op het logistieke vastgoed. In het Nederlandse Raamsdonksveer realiseerde Kühne & Nagel een gedeeld distributiecentrum (35.000 vierkante meter) voor Lever Faberge en Kimberley-Clark. Volgens Van Breedam, die tot vorig jaar nog directeur was van het Vlaams Instituut voor de Logistiek (VIL), is er een mooie toekomst weggelegd voor zulke ‘consolidatiecentra’. “In Frankrijk verplicht Carrefour zijn leveranciers al om op die manier te werken.”

Vlaanderen en Wallonië blijven logistieke toppers

Als de aandacht voor duurzaamheid de hype en de crisis overleeft, dan moet ook multimodale logistiek aan belang winnen. Jef Van Doorslaer, die de studiedienst van Cushman & Wakefield (C&W) leidt, gelooft alvast dat de regio’s die goed scoren op het vlak van multimodaliteit, de logistieke toekomst hebben. “Het belang van de binnenhavens en de verbindingen naar die binnenhavens gaat toenemen”, stelt hij. “Het is geen toeval dat het European Logistics Center van Nike aan de containerterminal van Meerhout, langs het Albertkanaal, ligt.”

Hij wijst ook op de concessie van 30 hectare van Deutsche Lagerhaus Gesellschaft op de multimodale site Trilogiport in Luik. “De Duitsers hebben heel goed begrepen dat Luik een heel interessante inlandse toegangspoort naar Duitsland is. En in Luik maken ze er werk van. Trilogiport ligt langs het Albertkanaal, er is een spoorwegverbinding en er komt een rechtstreekse verbinding naar de E25. Daar wordt niet moeilijk over gedaan.”

In een Europese studie van C&W over de interessantste gebieden voor logistieke activiteiten scoort Luik zeer hoog. In 2006 strandde Luik op de tweede plaats op een totaal van 70 onderzochte gebieden. Ook Henegouwen (derde plaats) en Namen (vijfde plaats) noteerden hoog. Vlaanderen deed het met Limburg (eerste plaats), Antwerpen (vierde plaats) en Vlaams- Brabant (zesde plaats) nog net iets beter.

Jef Van Doorslaer verwerkt momenteel de cijfers voor een update van de studie. Hij kan alvast kwijt dat Vlaanderen en Wallonië goed blijven scoren. Maar stond Vlaanderen in 2006 Vlaanderen nog duidelijk bovenaan dan moet het in de nieuwe ranking Wallonië en Nord-Pas-de-Calais naast zich dulden. “De relatief hoge grond- en huurprijzen op de as Antwerpen-Brussel, spelen in het nadeel van Vlaanderen”, legt Van Doorslaer uit. “Al reflecteren die hoge prijzen natuurlijk ook het succes van de regio. In vergelijking met Vlaanderen scoort Nord-Pas-de-Calais iets beter op het vlak van arbeidskosten. En de vastgoedkosten zijn er vergelijkbaar met de best scorende provincies in België.”

Door Laurenz Verledens

De markt voor logistiek vastgoed houdt relatief goed stand.