Droom of nachtmerrie? Een huis in het zuiden

Het lijkt wel alsof half België een mas in de Provence heeft gekocht. Voelt u het ook kriebelen? Sla dan niet in een emotionele opwelling uw slag, maar maak uw huiswerk. Hoge kosten, maanden kluswerk en inbraken horen er immers ook bij. Trends zet u op weg.

Elke zomervakantie trekken duizenden Belgen in gesloten colonne naar het zuiden. In 2002 was Frankrijk het meest in trek, gevolgd door Spanje en Italië. Om de jaarlijkse zoektocht door reisbrochures en advertenties te vermijden, hebben heel wat landgenoten zich dan maar een tweede verblijfje aangeschaft in één of andere warme streek. Vooral Frankrijk is, door de vrij korte reisafstand, al behoorlijk gekoloniseerd, maar ook de Spaanse costa’s zijn erg in trek.

Maar het mag tegenwoordig al wat minder klassiek, zo blijkt. Volgens Hilde De Leebeeck van de wereldwijde vastgoedketen Century 21 maakt ook Portugal de jongste jaren opgang. “Bovendien komen ook Roemenië en Hongarije meer in zwang,” weet ze. Vlamingen zoeken ook steeds vaker een eigen stek in Turkije en Griekenland.

Euro Relais is een touroperator die gespecialiseerd is in authentieke vakantiehuizen in Europa. Nathalie Bouvy heeft momenteel circa 3000 woningen in portefeuille, en heeft dan ook een goed zicht op de markt. “Belgen kiezen vooral de Provence en de Côte d’Azur voor een tweede verblijf,” zegt ze. “Vlamingen in het bijzonder wijken recent meer uit naar het Franse Nord-Pas de Calais. Spanje was voor hen al langer een favoriete bestemming. De Waalse eigenaars zoeken het doorgaans vaker in Italië dan de Vlaming, en bij de chique Franstalige Belgen is ook het Zwitserse Verbier erg geliefd.”

1. Wat moet dat kosten?

Hebt u tijdens uw laatste vakantie ook de smaak te pakken gekregen? Dan informeert u maar beter grondig naar de prijzen. Volgens Na- thalie Bouvy zijn die sterk afhankelijk van de vraag bij Britten en Duitsers, die een grote markt vertegenwoordigen. Zodra zij hun oog laten vallen op een bepaalde regio, gaan de prijzen er pijlsnel de hoogte in.

In Frankrijk zijn vakantiewoningen in zeven jaar tijd alvast anderhalve keer zo duur geworden. Vooral 1999 en 2000 waren ‘dure’ jaren: toen stegen de prijzen er gemiddeld met 9,5 %. Er zijn echter gigantische verschillen naargelang van de ligging: in de Provence en zeker aan de Côte d’Azur betaalt u gemiddeld 2350 euro per vierkante meter, maar in Limousin (gemiddeld 900 euro per vierkante meter) en ook in de Bourgogne- en de Champagne-Ardennesstreek valt het nog wel mee.

Toch zijn ook de goedkopere Franse streken sterk aan het bijbenen. Anneke en Jos Tuinman van Bonséjour, een familiebedrijfje dat vakantiehuizen en zelfs een château verhuurt in de Auvergne, kunnen erover meepraten. “De aankoopprijzen stijgen hier spectaculair,” klinkt het. “De afgelopen tien jaar gingen ze gemiddeld met 35 % de hoogte in. De afgelopen twee jaar was het zelfs 7 % à 8 % per jaar.”

Voor Spanje geldt dezelfde regel: de kuststreek is het duurst. Marcel Vankrieken is met zijn immobiliënkantoor Eurohome actief aan de Costa Blanca. “De prijzen zijn hier enorm gestegen sinds het midden van de jaren negentig,” zo zegt hij. “De bouwgronden werden destijds verkocht tegen 75 euro per vierkante meter, terwijl u er vandaag gemiddeld 187,5 euro voor moet neertellen.” Een stijging van 150 % dus, en dat merk je ook aan de prijzen van de woningen zelf. “De afgelopen vijf jaar gingen die met bijna 90 % de hoogte in,” weet Marco Hulsewé van VillaHispana Property Consultants. De sterkste prijsstijgingen werden opgemeten in de Balearen (bijna 150 % op vijf jaar tijd), die samen met de Canarische Eilanden, Baskenland en Catalonië de duurste regio zijn. Ook in Murcia zijn de woningprijzen op vijf jaar meer dan verdubbeld, maar net als Andalusië en Valencia behoort het nog steeds tot de goedkoopste streken van het land. Gemiddeld liggen de prijzen op 1517 euro per vierkante meter, maar de verschillen zijn ontzettend groot. Zo vindt u aan de Costa del Sol appartementen van 6000 euro per vierkante meter.

Volgens Hulsewé zijn er verschillende verklaringen voor de sterke prijsstijging in Spanje. “De vraag is enorm gestegen en dat heeft onder meer te maken met de renteverlaging, waardoor lenen interessanter geworden is,” zegt hij. “Daarnaast is er de jongste jaren veel vluchtkapitaal uit aandelenbeurzen vrijgekomen. Bovendien merken we een sterke toeloop van Spaanse jonge mensen op de aankoopmarkt.”

2. Waar vindt u het aanbod?

Een vakantiewoning kopen kan op verschillende manieren. Ofwel gaat u zelf op zoek, ofwel werkt u via een Belgische makelaar, ofwel doet u een beroep op een vastgoedkantoor ter plaatse. “Het viavia-circuit is belangrijk,” zegt Nathalie Bouvy van Euro Relais. “Vaak wordt de hulp ingeroepen van kennissen die al eigenaar zijn, of wordt men door hun toedoen in contact gebracht met een plaatselijke makelaar. Belgen die de taal machtig zijn, informeren zich steeds vaker via lokale gespecialiseerde tijdschriften ( nvdr – Du Particulier au Particulier, bijvoorbeeld) en gaan dan zelf op ontdekkingstocht.”

Toch werken de meeste Belgen via een makelaar ter plaatse. Menno Spijkstra van Aquarius Real Estate, actief in Spanje, vindt dat (begrijpelijk) vanzelfsprekend: “Wij makelaars spreken de taal van de klant en die van de verkopende partij.” Marco Hulsewé van VillaHispana Property Consultants ziet dan weer een trendbreuk. “Traditioneel ging men eerst op vakantie om ter plaatse met de lokale makelaar huizen te bezichtigen,” zegt hij. “Door de explosie van makelaarskantoortjes wordt de markt echter steeds ondoorzichtiger. Steeds meer potentiële kopers schakelen dan ook een Belgisch bureau in.”

Eric Allouche is verantwoordelijk voor het Franse kantoor van internationale vastgoedmakelaars ERA. Ook in zijn land gebeuren de meeste aankopen via een plaatselijke makelaar. “Kopers hebben immers behoefte aan een professionele mening en willen ook ingelicht worden over de juridische kant van de zaak,” aldus Allouche. “De titel van ‘vastgoedmakelaar’ wordt hier in Frankrijk streng gecontroleerd qua diploma’s, ervaring, verzekering enzovoort. Soms gebeurt een aankoop wel via een makelaar in België, maar die werkt dan toch via een vastgoedbureau ter plaatse.”

Voor de tussenkomst van een makelaar betaalt u een commissie van 5 % à 10 %. Die commissie is in Spanje ten laste van de verkoper, maar wordt gewoonlijk in de verkoopprijs aan de koper doorgerekend. In Frankrijk is het in principe de koper die opdraait voor de makelaarskosten. Goed om te weten: wanneer de vermelde prijs van het onroerend goed gevolgd wordt door de afkorting F.A.I. ( frais d’agence inclus), dan is de prijs inclusief commissie.

Jos van der Wielen woont sinds een tweetal jaar in Andalusië, waar hij de website Sell Or Seek (www.selorseek.com) opstartte. Daarop kunnen kopers, verkopers, huurders en verhuurders elkaar vinden via particuliere advertenties. Hij is dan ook niet zo op makelaars gesteld. “De vastgoedmarkt hier aan de Spaanse kust is een absoluut gekkenhuis. Veel makelaars durven de gekste prijzen te vragen, soms wel 20 % meer dan wat de verkoper heeft vooropgesteld. Via websites als de mijne is rechtstreeks kopen van de eigenaar perfect mogelijk en veel goedkoper. Als u zelf een betrouwbare advocaat in de arm neemt in plaats van een op geld beluste makelaar en met hem duidelijke afspraken maakt, kunt u zich veel geld besparen.”

Met die laatste tip is Menno Spijkstra van Aquarius Real Estate het alvast eens. “Er zijn overal goede en slechte makelaars. In Spanje raad ik elke potentiële koper dan ook aan om een onafhankelijke gestor (bemiddelaar) in te schakelen voor alle juridische aspecten.”

3. Bent u het wel zeker?

Hulp inschakelen van een derde partij is uiteraard niet gratis. Samen met de notariskosten, belastingen en rechten mag u in Frankrijk rekenen op een extra 7 % à 8 %. Als de woning jonger is dan vijf jaar is er wel een reductie. In Spanje liggen die bijkomende kosten gemiddeld tussen de 8 % en de 10 %, afhankelijk van de regio. Daarnaast zijn er zoals gezegd ook de makelaarskosten. Kortom, uw directe kosten zullen een stuk hoger oplopen dan alleen de aankoopprijs van het onroerend goed.

Maar daarnaast moet u ook rekening houden met een eventuele hypotheeklening. Een gouden regel is dat de aflossingen maximaal een derde van uw gezamenlijk netto-inkomen mogen bedragen. Denk ook aan de dure verbouwingen, het onderhoud (reken op 1 % à 1,5 % van de waarde van het huis per jaar), nutsvoorzieningen en de steeds hoger wordende belastingen (zie blz. 68).

In de praktijk blijkt dat nogal wat kopers zich verkijken op al die kosten. Heel wat Belgen kopen hun tweede woning immers in een emotionele bui, wanneer ze ter plaatse overdonderd worden door de omgeving. Het gaat vaak om een overhaaste beslissing, zonder dat er grondig nagedacht wordt over het eigenlijke doel van de aankoop. Nathalie Bouvy maakte het in haar carrière meermaals mee. “Als de kinderen klein zijn, trekken de mensen elke zomer plus één of twee weken tijdens schoolvakanties naar hun buitenverblijf,” zegt ze. “Zodra de puberteit bereikt is, vinden de kinderen die afgelegen fermette maar niets meer. Ze willen liever naar de disco. Of ze gaan gewoon liever met vrienden naar het bruisende Lloret de Mar. Stilaan beginnen de ouders te twijfelen om elk jaar weer diezelfde lange trip te maken. Waarom eens geen keertje naar Cuba of een weekendje Londen?”

Bouvy kent ook de desillusie wanneer men een dagje ouder wordt: “Nogal wat mensen willen na hun pensionering permanent naar het buitenland verhuizen. Maar dat blijkt vaak anders uit te draaien dan verwacht: kinderen, kleinkinderen en vrienden zitten op 1000 kilometer afstand, de medische zorg is er heel anders, het plekje is idyllisch in de zomer maar ‘s winters word je er depressief, de dichtstbijzijnde winkel ligt op vijftien kilometer enzovoort. Om nog maar te zwijgen over die moeilijke taal.”

Heel wat eigenaars hebben ook te kampen met de steeds strengere lokale wetgeving. Zo moet het zwembad in elk Frans verblijf dat (af en toe) verhuurd wordt, nu voorzien zijn van een omheining. En daarnaast zijn er nog de almaar terugkerende diefstallen. In Frankrijk steeg het aantal inbraken vorig jaar met 15 %.

4. Hebt u uw huiswerk gemaakt?

Maar we willen u natuurlijk niet ontmoedigen. Het komt er gewoon op aan om goed voorbereid te zijn voor u eraan begint. “Het is aangewezen om eerst iets in de omgeving te huren,” raadt Menno Spijkstra van Aquarius Real Estate aan. “Liefst niet alleen in de zomer, maar ook voor een langere periode in de winter, wanneer de winkels dicht zijn en de dorpen er desolaat bij liggen. Informatie over de omgeving is net zo belangrijk als informatie over het aan te schaffen huis. Ook het internet kan hierbij helpen.”

U doet er ook goed aan om de taal aan te leren. Dat bevordert de contacten met de lokale bevolking, en het kan handig zijn bij het zoeken naar een goede schrijnwerker of loodgieter, de bewaking van uw verblijf, het onderhoud van de tuin enzovoort.

Is uw oog gevallen op een heuse ‘opknapper’, dan moet u ook voor uzelf uitmaken of u bereid bent om ál uw vrije tijd in klussen te steken. Hou overigens ook rekening met de wetgeving: in Frankrijk zijn er bijvoorbeeld strenge regels voor de verwijdering van materialen die asbest bevatten. “En als u de verbouwingswerken aan anderen overlaat, weet dan dat het vrij lastig is om dat vanuit België te coördineren,” waarschuwen Anneke en Jos Tuinman van Bonséjour.

Ga ook goed na of de woning vrij en onbelast is. Een advocaat is dus geen overbodige luxe. Volgens de Spaanse wetgeving is de eigenaar van de grond trouwens ook de eigenaar van alle gebouwen die erop staan. Laat dus zeker nagaan of de verkoper wel degelijk de grond bezit. Als u de taal niet machtig bent, dan doet u er ten slotte goed aan om alle overeenkomsten te laten vertalen. Zo weet u tenminste wat u tekent.

Roel Van Espen

Belgen kiezen vooral de Provence en de Côte d’Azur voor een tweede verblijf.

Weet uw regio te kiezen: aan de Côte d’Azur betaalt u 2350 euro per vierkante meter, in Limousin amper 900 euro.