Divers, aantrekkelijk en in aanbouw

Oostende blijft zich ontwikkelen. Dat vertaalt zich ook in een indrukwekkend aanbod van nieuwe projecten. Kan de vastgoedmarkt dit aan?

Notaris Bart Van Opstal, sinds kort voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN), heeft zijn kantoor in het hartje van Oostende. Hij kent de stad en haar vastgoedmarkt. “De stad Oostende is in volle expansie”, zegt hij. “De vastgoedprijzen zijn de laatste jaren sterk gestegen. Maar ik denk dat het tij dit jaar zal keren.”

De opinie van de notaris krijgt bevestiging in de cijfers van de FOD Economie: tussen 2002 en 2007 is de referentieprijs voor appartementen met 95 % gestegen. Maar het is niet de stijging van slechts 6,25 % tussen 2006 en 2007 (naar 212.500 euro) die het verschil maakt. De woningprijzen in Oostende maakten vorig jaar pas op de plaats met een referentieprijs van 200.000 euro, terwijl de villaprijzen met 31 % stegen tot een referentieprijs van 367.000 euro.

Filip Dermul van Agence Dermul is niet ongerust. “Oostende blijft investeren in cultuur”, zegt hij. “Het oude gebouw van De Post wordt omgebouwd tot een cultuurtempel. De renovatie van de dijken wordt voortgezet, de uitbreiding van de haven ook. De vaart van de afgelopen jaren zal er nog een paar jaar in blijven.”

Appartementen in overvloed

Oostende onderscheidt zich door de volgehouden infrastructuurwerken, maar ook door de vele bouwwerven. Sommige waarnemers vrezen zelfs voor overdaad die schaadt: “Op de Torhoutsesteenweg, die voorheen niets waard was, worden nu meer dan zestig appartementen gebouwd. De prijzen variëren er tussen 125.000 en 150.000 euro exclusief btw. Aan de Nieuwpoortsesteenweg zijn twintig tot dertig huizen opgekocht om er appartementen van te maken. In de komende vijf jaar zullen 500 tot 600 nieuwe eenheden op de markt komen. Maar dat grote aanbod vindt steeds minder gegadigden. Voorheen bracht een grote speler op de vastgoedmarkt bij mij tien aktes per week binnen. Op dit moment zijn dat er tien per maand”, horen wij op het kantoor van notaris De Maesschalck, waar zelfs een lokale vastgoedcrisis niet wordt uitgesloten. Het voordeel daarvan is dat er dan “ruimte zou ontstaan in de vastgoedsector”.

Filip Dermul ziet het anders: “Het is waar dat er in Oostende enorm veel wordt gebouwd, waardoor het accent tijdelijk op dit segment van de vastgoedmarkt is komen te liggen. Maar het doorgeslagen enthousiasme heeft plaatsgemaakt voor objectiviteit. Zowel bij de bouwers als bij de kopers. De projectontwikkelaars hebben hun tempo vertraagd. Ze houden meer rekening met wat de markt kan opnemen. De markten voor nieuwbouw en bestaande gebouwen zijn nu meer in evenwicht dan de voorgaande jaren.”

Projectontwikkelaar Bart Versluys geeft zijn visie op de marktsituatie: “In Oostende zijn nieuwe constructies opgetrokken in alle soorten wijken en voor alle budgetten. Maar heel wat van die kleine projecten voldoen niet aan de minimale eisen die door kopers worden gesteld: veel licht, ruime kamers, een flink terras enzovoort. De markt is tot rust gekomen. Investeerders die vastgoed kochten als tweede woning of om speculatieve redenen hebben zich teruggetrokken of wachten af. Maar ik wed dat er tegen eind dit jaar weer een opflakkering komt.”

De residenties ICON (rond 400.000 euro per eenheid aan de Graaf De Smet Denaeyerlaan; volgens de geruchtenmolen heeft de koning er twee appartementen gekocht), Royal Albert (zestien appartementen op de dijk, 560.000 euro voor een tweekamerappartement) en Infinity (aan de Northlaan, rond 270.000 euro) zijn enkele van de meest opmerkelijke vastgoedprojecten in de Koningin der badsteden.

De enige stad aan zee

Als er één locatie is waar de nieuwe bouwprojecten zich niet langer verdringen, is het de dijk. Véronique Misseghers, de specialiste van deze micromarkt van Agentschap Lecomte, analyseert: “Alles met het etiket ‘zicht op zee’ verkoopt nog even goed als vroeger, oude bouwvallen daargelaten. De mooiste, moderne, gerenoveerde appartementen die aan alle eisen van comfort voldoen, raken tegen 5000 of 6000 euro per vierkante meter verkocht. Maar het tweede segment, een appartement met zijzicht op zee, gaat nu voor 250.000 euro in de verkoop, terwijl dat vorig jaar nog 285.000 was. De prijzen zijn realistischer geworden.”

Nieuwbouw is vrijwel onbestaand op de dijk: “We moeten wachten tot het herbestemmingsplan voor de Technische School er is”, merkt makelaar Jan Eeckhout op. “Dan zijn er weer wat nieuwe constructies mogelijk op die plek.”

Oostende is de badstad bij uitstek. Met activiteiten bij de vleet, in elk seizoen. “De status van stad aan zee heeft tot gevolg dat het aandeel van de tweedeverblijfsmarkt relatief klein is: 20 % tegenover 50 % in de andere badplaatsen”, benadrukt Filip Dermul.

Oostende ontsnapt echter ook niet aan fenomenen die we van andere steden kennen: zoals de verdringing van de armere bevolkingsgroepen naar achtergestelde buurten. “Achter het stadhuis begint de markt aan te trekken. In het Westerkwartier is het heel wat moeilijker”, klinkt het op het kantoor van De Maesschalck.

Op huurgebied stellen we vertrouwen in Véronique Misseghers, want haar affiches zien we her en der aan de appartementsramen op de dijk. “Met alle congressen en andere activiteiten die mensen naar Oostende brengen, heb ik niet te klagen wat de seizoensverhuur betreft”, zegt ze. “We hebben dit jaar enkele prachtig gelegen appartementen in portefeuille gekregen. De huurprijzen zijn wel navenant. Toch gaat de verhuur vlot. Alleen oude appartementen presteren minder goed, net als op de verkoopmarkt.” (T)

Door Guy Verstraeten