DE VERHUURMARKT SIDDERT

Toen PS-voorzitter Paul Magnette pleitte voor een belasting op de reële huurinkomsten, kreeg hij de politieke wind van voren. Maar hij krijgt wel steun van de Europese Commissie, die een rechtszaak plant tegen het kadastraal inkomen. De eigenaars trekken aan de alarmbel.

De Europese Commissie verzet zich tegen de ongelijke fiscale behandeling van huuropbrengsten. Voor vastgoed in eigen land betaalt de verhuurder een belasting op het kadastraal inkomen (ki). Huurinkomsten uit de rest van Europa worden reëel belast. “Dat is discriminatie”, waarschuwt David Boublil, de woordvoerder van Algirdas Šemeta, de Europese commissaris voor Fiscaliteit.

In maart 2012 startte de Europese Commissie een inbreukprocedure. Een clash tussen de Commissie en België hangt in de lucht. “Er waren ettelijke gesprekken met vertegenwoordigers van België”, zegt Boublil. “Zij konden ons nog niet van hun gelijk overtuigen. Discriminerende fiscale regels voor huurinkomsten moeten worden aangepast. De regering stelt dit best niet uit tot na de verkiezingen. Een van de volgende maanden start het kabinet de procedure op voor het Europese Hof van Justitie.” Frankrijk werd in mei 2013 al gedagvaard in een soortgelijk dossier.

“De uitspraak ligt voor de hand”, voorspelt Michel Maus, professor fiscaal recht in Brussel en Antwerpen. “Er is geen speld tussen de redenering van de Commissie te krijgen. Een voordelig statuut voor investeringen in Belgisch vastgoed vloekt met het vrij verkeer van kapitaal. Dat is deloyale concurrentie. Het kadastraal inkomen is niet langer houdbaar. De Belgische regering kan niet anders dan optreden. Ik ben benieuwd welke partij een punt durft te maken van de belasting op reële huurinkomsten. Raken aan het fiscaal statuut van de eigen woning is politieke zelfmoord.”

“De politici lopen op eieren”, bevestigt ING-econoom Julien Manceaux. “Driekwart van de Belgen is eigenaar.” Voorlopig heeft de regering nog ademruimte. Alleen een vonnis van het Hof van Justitie kan haar dwingen om het stelsel te wijzigen.

Hopeloos verouderd

Ook de Leuvense vastgoedspecialist professor Erik Buyst trekt van leer tegen “het hopeloos verouderde systeem van het kadastraal inkomen”. Dat werd in 1975 vastgelegd. Het is sinds 1991 geïndexeerd, maar er kwam nooit een herwaardering of actualisering van dit fictieve inkomen. “Heel wat buurten die ooit een bloeiend handelscentrum waren, maar nu verkommerd zijn, sleuren een hoog kadastraal inkomen mee. Het gaat toch niet op dat een eigenaar aan de Antwerpse Turnhoutsebaan wordt belast op een hoger kadastraal inkomen dan iemand van het Zuid. Dat is herverdeling van middelen van arm naar rijk. Een mattheuseffect in de vastgoedfiscaliteit.”

Maus wijst erop dat het Rekenhof deze scheeftrekking al twee keer heeft veroordeeld. De advocaat liet hierover al een prejudiciële vraag stellen aan het Grondwettelijk Hof. Dat oordeelde dat de wetgeving die het kadastraal inkomen regelt zelf niet discriminatoir is en dat het zich over de toepassing ervan niet mag uitspreken. “Tja, dan sta je daar als advocaat”, grinnikt hij. “Leg dat maar eens uit aan je cliënt.”

Ook Luc Machon van de vastgoedfederatie BIV laakt het systeem. “Het is een fiscale subsidie van de Vlaamse fermette. Villawijken in de stedelijke rand zijn onderworpen aan het kadastraal inkomen uit de tijd dat ze in slaperige boerendorpen lagen. Het gaat volledig voorbij aan de economische realiteit. Nederland bewijst met zijn toepassing van de waardering onroerende zaken (WOZ) dat een correcte schatting mogelijk is.”

De heffingsgrondslag voor eigenaars en gebruikers van onroerend goed wordt vastgesteld door de Waarderingskamer, een onafhankelijk orgaan onder de vleugels van het Nederlandse ministerie van Financiën. “Als ons ministerie van Financiën deze waarderingsmethode overneemt, kan het — weliswaar gemoderniseerde — kadastraal inkomen perfect behouden blijven”, zegt Machon. “Het scheelt wel een serieuze fiscale slok op de borrel voor heel wat eigenaars. Daarom pleit ik ervoor om een ruim doorgevoerde verhoging te laten samenvallen met de verlaging van andere vastgoedbelastingen, bijvoorbeeld de onroerende voorheffing of successie- en registratierechten.” (zie kader Belgische fiscale meccano)

Maus pleit voor een radicale fiscal shift. Instellingen als de OESO zeggen al langer dat de lasten op arbeid en inkomen te zwaar belast worden in vergelijking met directe belastingen, de vastgoed- en de vermogensbelasting. Dat is ook de stelling van minister van Financiën Koen Geens (CD&V) als basis voor een fundamentele belastinghervorming.

“Een hogere belasting op de verwerving en het gebruik van vastgoed — dus ook voor de eigenaars-bewoners — is perfect verdedigbaar, als die wordt gecompenseerd door een lastenverlagingen voor arbeid. Die komt de competiviteit van onze bedrijven ten goede en is bovendien eerlijker”, zegt Maus. Hij acht een wijziging ook technisch haalbaar. “Sinds de verplichte registratie van de huurcontracten in 2007, zijn de reële huurinkomsten perfect te berekenen.”

Paniek bij eigenaars

De modernisering van de regeling of de belasting op de reële huurinkomsten heeft alleen gevolgen voor de eigenaars die als natuurlijke persoon verhuren. Professionele vastgoedbeheerders of -gebruikers en managementvenootschappen zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. De reële huur komt terecht in de belastbare winst. De particuliere verhuurders nemen naar schatting 40 procent van de verhuurmarkt voor hun rekening.

Op de particuliere markt heerst een lichte paniek. “Als een Koen Geens of een Paul Magnette een ballonnetje oplaat over een belasting op de reële huurinkomen, bellen bezorgde bejaarden onze telefoon roodgloeiend”, zegt Katelijne D’Hauwers directeur van Verenigde Eigenaars (tot voor kort het Algemeen Eigenaarssyndicaat).

De organisatie berekende dat de belastingverhoging kan oplopen tot 6000 euro per jaar, per eigendom. Haar 12.000 leden zijn in 90 procent van de gevallen zelfstandigen met maximum twee panden. Ze hebben een rendement van 2,5 tot 3 procent op hun belegging. De huurinkomsten zijn dikwijls noodzakelijk om hun klein pensioen aan te vullen.

“De verhuurders zullen de hogere belasting doorrekenen in de huurprijs. Vandaag kan deze huurmarkt het gebrek aan sociale woningen opvangen voor gezinnen die onvoldoende verdienen om een eigen huis te kopen. Deze zwakke bevolkingsgroep wordt dus ook getroffen en dreigt te verpauperen. De afschaffing van het kadastraal inkomen is een asociale maatregel, voor huurders en verhuurders”, zegt D’Hauwers.

Volgens Lorette Rousseau, de voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, zal de eigenaar de toename willen verhalen op de huurder. Daardoor dreigen de huurprijzen te verhogen. “Een verhoging van de belasting zal het rendement van de huuropbrengsten aantasten”, voorspelt Paul Houtart van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. “Dat brutorendement is met 3 tot 5 procent al niet geweldig.”

Olivier Carrette, de gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), voorspelt een rampscenario. “De belasting op basis van de reële huurprijzen dreigt een catastrofale weerslag te hebben. Sommige eigenaars zullen hun eigendom verkopen en dat zal leiden tot een vermindering van het aanbod aan huurwoningen en een verhoging van de huurprijzen.”

“Nu al hoor ik van eigenaars dat ze tegen 2020, als de dure energiebesparende maatregelen verplicht worden, hun pand willen verkopen”, zegt D’Hauwers. “De afschaffing van het kadastraal inkomen zal die trend versterken, ook al omdat de eigenaars opzien tegen de rompslomp. Professionele verhuurders zullen in hun plaats treden. Die maken vandaag weinig kans op de verhuurmarkt van het middensegment omdat ze geen genoegen nemen met de lage opbrengst, waarop ze bovendien een hogere belasting op moeten betalen. Het is geen toeval dat Brussel erg lage huren heeft in vergelijking met buitenlandse steden, waar professionele verhuurders veel actiever zijn.” De mogelijke fiscale omwenteling heeft ook volgens ING-econoom Manceaux een effect op de vastgoedmarkt. “De stroom van spaargeld naar investeringen in vastgoed, die sinds de eerste helft van de jaren negentig sterk aangezwollen is, dreigt op te drogen als de vastgoedfiscaliteit minder aantrekkelijk wordt. Dat kan de markt destabiliseren. Als de investeerders zich van het vastgoed afkeren, kan dat een negatief effect hebben op de prijzen.”

“De weerslag op de vastgoedprijzen zal niet enorm zijn”, weerlegt Paul Houtart (BIV). “Dat is een waanvoorstelling die door de banken voorgespiegeld wordt. Zij voorspellen dat het vastgoed gaat instorten, alleen om het spaargeld van de Belgen niet te verliezen, aan wie zij overigens maar een zeer mager rendement bieden.” De onzekerheid laat zich al voelen in de markt. “Veel leden zien de bui hangen”, zucht D’Hauwers. “Ze denken er niet aan om te investeren in nieuwe panden zolang er fiscale onzekerheid is.”

Ook Machon vreest een negatief effect. “Als de woningmarkt iets kan missen, is het onzekerheid, zoals over het kadastraal inkomen of de woonbonus. Huizen raken moeilijk verkocht als de financiële basisgegevens wankelen. In Nederland heeft dat geleid tot een blokkering van de woningmarkt. Daarom moet duidelijkheid over de plannen prioriteit nummer een zijn van een nieuwe regering.”

Investeringen ook aftrekken

Niet iedereen is tegen een belasting op de reële huurinkomsten. Michel Maus pleit al langer voor de invoering. “De keerzijde van de medaille is dat de verhuurder de investeringen in zijn woning fiscaal kan verrekenen. Bruto-inkomsten worden dan verlaagd door uitgaven en aan het einde van de rit is dit een correcte belasting. Met zo’n verhaal kan de overheid wel naar de burger stappen.”

De schrik zit er bij de eigenaars toch diep in. “Onze leden zijn het vertrouwen in de overheid kwijt. Het is niet de eerste keer dat de politiek een fiscale aftrekmogelijkheid van de ene op de andere dag schrapt in de zoektocht naar geld”, zegt D’Hauwers. Volgens Maus spijst die ook de staatskas. “De investeringen zullen door professionals gebeuren. Zij moeten een correcte factuur indienen, anders is de aftrek niet te bewijzen.”

“Dat genereert btw-ontvangsten en zet de aannemers ertoe aan met aangegeven personeel in plaats van in het zwart te werken”, beaamt Didier Grégoire, vastgoedadvocaat van het kantoor CMS DeBacker. “Dat is een heilzame spiraal.”

De industrie met het grootste aandeel zwart geld is de bouw, met bijklussende bouwvakkers en fiscaal sjoemelende aannemers. Dat doen die laatste op vraag van de klant, minder uit eigen beweging, bewijst een studie van Maus. “Al dat zwartwerk wordt met de invoering van een belasting op reële huurinkomsten in een keer wit en dat brengt de overheid veel geld op. Geld dat ze ongetwijfeld zal gebruiken om andere fiscale lasten te verminderen.”

Meer kwaliteit op verhuurmarkt

De professionalisering doet ook de kwaliteit van de woningen toenemen, voorspelt Buyst. “De vaak bejaarde eigenaars zien er tegenop om geld in een woning te investeren. Als ze een aftrekmogelijkheid hebben, doen ze dat misschien wel. Even belangrijk is de komst van de professionele verhuurders. Zij kunnen het zich niet veroorloven hun goed te laten verkommeren of zich niet aan energie- en andere bouwnormen te houden. Zeker in de wat achtergestelde buurten met woningen in het lage en het middensegment kan de vervanging van het kadastraal inkomen een heropleving teweegbrengen.”

“De Vlaamse regering, vanaf volgend jaar verantwoordelijk voor de woonbonus, kan dit zelfs stimuleren met een gedifferentieerd woonbeleid voor bepaalde buurten of bevolkingsgroepen. Een fiscaal correcte verhuurmarkt en een doelgericht ondersteuningsbeleid kunnen een zegen zijn voor de verhuurmarkt die vandaag compleet in de marginaliteit werkt.”

HANS BROCKMANS EN GILLES QUOISTIAUX

“Het kadastraal inkomen is een fiscale subsidie van de Vlaamse fermette” Luc Machon

“De belasting op reële huurinkomsten dreigt een catastrofale weerslag te hebben. Veel eigenaars zullen hun eigendom verkopen” Katelijne D’Hauwers