De problemen van het zelfvoldane A

Een cocktail van structurele, conjuncturele en lokale problemen maakte van 2012 een mager jaar op de Antwerpse kantoormarkt.

Een moeilijk jaar, klinkt het eensgezind bij Jones Lang LaSalle (JLL), Immobiliën Hugo Ceusters (IHC) en Colliers International, de belangrijke drie makelaars op de Antwerpse kantoormarkt. Hun statistieken tonen uniform dat zelfs de kaap van 100.000 vierkante meter take-up (kantooropname) niet werd gehaald. Het barre economische klimaat speelt ongetwijfeld mee, maar er is meer.

1.aregionalisering

Het contrast tussen Mechelen en Antwerpen is groot. In Mechelen klokte de take-up af op bijna 30.000 vierkante meter, de beste prestatie in zes jaar. Dat puike resultaat heeft de stad grotendeels te danken aan drie uitzonderlijke deals, vooral de opname van 10.700 vierkante meter door Sanoma in de Zuidpoort bij het station. Maar het moet in Antwerpen toch pijn doen dat Sanoma Antwerpen en Brussel verlaat voor Mechelen. “Ik begrijp de keuze wel”, zegt Ronny Nuten van JLL. “Twee vestigingen samenvoegen, bij een station, dat is een rationele beslissing. Bovendien past het gebouw bij een creatief bedrijf als Sanoma.”

“We weten dat mobiliteit in en rond Antwerpen een probleem is”, zegt Ingrid Ceusters van IHC. “Voor een deel is dat perceptie, maar het resultaat is hetzelfde. Een aantal kantoorgebruikers haakt af in Antwerpen en kijkt uit naar andere locaties. De ontwikkelaars spelen daarop in. Zo staat een project van 3000 vierkante meter op stapel in Malle. Het kantoorgedeelte van de Coppenskazerne in Brasschaat is helemaal verhuurd.”

“Maar je moet het effect van decentralisering en regionalisering op de Antwerpse kantoormarkt ook niet overschatten”, reageert Frank Valkeneers, managing director bij Colliers International. “Akkoord, Mechelen is een concurrent voor Antwerpen. Maar dat een nabijgelegen centrumstad als Sint-Niklaas veel kantoorgebruikers afsnoept van Antwerpen, dat betwijfel ik.”

2. Het nieuwe werken

Ondanks een iets verbeterde take-up is er ook op de Brusselse kantoormarkt geen reden tot euforie. In de hoofdstad zit de klad er al langer in en de malaise is er groter dan in Antwerpen. “De vraag naar kantoorruimte in onze contreien staat structureel onder druk”, zegt Valkeneers. “Europa verliest aan eco-nomisch gewicht en aantrekkingskracht, uiteraard zijn de grote kantoorsteden daar de grootste slachtoffers van.”

Op micro-economische schaal zijn de focus van bedrijven op kostenbesparingen en het fenomeen van het ‘nieuwe werken’ veel gehoorde verklaringen. Kristof Boon, account manager voor de kantoormarkt bij Colliers International, voegt eraan toe dat de Anwerpse kantoormarkt in grote mate draait op verhuizingen. “En in de meeste gevallen zien we dat zo’n verhuis gepaard gaat met een inkrimping.” Hij wijst op de verhuis van NYK, dat de Antwerp Tower (945 m2) inruilt voor de Avenue Building (703 m2).

“We merken dat bij de grote internationale bedrijven de optimalisering van het aantal vierkante meters een thema is”, zegt Ronny Nuten. “Ze willen meer betalen voor meer comfort, maar tegelijk snoeien ze in de oppervlakte. In plaats van individuele kantoorruimtes opteren ze voor een open space lay-out met een grote tafel waar de consultants of verkopers met hun laptop inloggen. Zo bespaar je ook op de inrichtingskosten, want je hoeft minder wanden te zetten en je kan ook flexibeler reageren op uitbreidingen of organisatieveranderingen.”

3. Weinig nieuwbouw

Gelukkig stonden de projectontwikkelaars in Antwerpen op tijd op de rem, er staat weinig nieuwe kantoorruimte leeg. Het relatief hoge leegstandspercentage in Antwerpen (11 %) is vooral te wijten aan een grote stock van verou-derde kantoorgebouwen.

Het beperkte aanbod van nieuwe kantoorgebouwen heeft ook een keerzijde: het haalt een deel van de dynamiek uit de markt. “Als we voor een klant een nieuw of recent gebouw moeten zoeken met een zekere oppervlakte, dan is er niet veel keuze”, zegt Ralph Schellen, directeur bij JLL. “Zeker als de locatie, bijvoorbeeld dicht bij het station, een rol speelt. Daarom beslissen veel bedrijven na een zoektocht naar nieuwe kantoorruimte om toch niet te verhuizen.”

De projectontwikkelaars zijn niet geneigd op risico te ontwikkelen. Ze beginnen pas te bouwen als het project voor 50 tot 60 procent verhuurd is. Ook de banken zijn veel strenger: alleen als er een belangrijke voorverhuring is, willen ze financieren. “De gebruikers bewegen niet omdat er onvoldoende aanbod is en de projectontwikkelaars wachten, begrijpelijk, tot er voldoende vraag is”, zegt Schellen.

4. economische onzekerheid

De benarde economische situatie resulteert ook in erg lange beslissingstrajecten. “Bij sommige bedrijven neemt een zoektocht naar nieuwe kantoorruimte jaren in beslag”, zegt Joke Verbeek, consultant bij IHC. “Vooral bij grote internationale bedrijven kan het lang aanslepen omdat ze de toestemming moeten krijgen van het hoofdkantoor. En vaak is de uitkomst dat het budget en de oppervlakte nog naar beneden moeten”, bevestigt Nuten.

De Antwerpse kantoormarkt blijft intussen een echte huurdersmarkt, met ruime incentives Veel huurders kijken rond op de markt, maar aan het einde van de rit blijven ze zitten aan betere voor-waarden.

5. Antwerpse zelfgenoegzaamheid

Met een totale oppervlakte van meer dan 1,9 miljoen vierkante meter is Antwerpen de grootste kantoormarkt van Vlaanderen. Gent volgt met 1,1 miljoen vierkante meter op een veilige afstand. “Maar wie had tien jaar geleden kunnen voorspellen dat de grootste kantoortoren van KBC in Gent zou staan”, werpt Ingrid Ceusters op. Ze suggereert dat die dominante positie van Antwerpen in Vlaanderen tot een zekere zelfgenoegzaamheid heeft geleid. “We took it for granted. Terwijl ik veel dynamiek zie in en rond Gent. Gent heeft ook het voordeel dat het een belangrijke universiteitsstad is. Het hele spin-offverhaal gaat groten-deels aan Antwerpen voorbij.”

LAURENZ VERLEDENS

“Ik betwijfel dat Sint-Niklaas veel kantoorgebruikers afsnoept van Antwerpen” Frank Valkeneers, Colliers

“Wie had tien jaar geleden voorspeld dat de grootste kantoortoren van KBC in Gent zou staan?” Ingrid Ceusters