‘De nood is het hoogst in de lage segmenten’

De Brugse huurmarkt is top naar West-Vlaamse normen, maar mist een grootstedelijke dynamiek. Is er nog marge voor groei? Of zijn de Brugse huurprijzen daarvoor te hoog?

Brugge telde vorig jaar 19.628 huurders, het hoogste aantal in de provincie. Oostende volgt met 16.647 huurders op de tweede plaats. Toch staat Brugge niet meteen bekend als een belangrijke huurmarkt. In absolute aantallen zijn de huurmarkten van Antwerpen (118.273 huurders) en Gent (59.965 huurders) vele malen groter, maar vooral het huurderspercentage ligt er opvallend veel hoger. In Antwerpen en Gent huurt de helft van de gezinnen, en in Leuven bedraagt het aandeel van de huurders zelfs 53,6 procent. In Brugge is dat slechts 35,9 procent.

De huurmarkt heeft sowieso de wind in de zeilen. “De groeiende en verbredende huurmarkt wordt een thema”, zegt Kristof Vanfleteren, co-CEO van de projectontwikkelaar ION. “Dat voelen we al langer. Twee jaar geleden hebben we daarom het initiatief genomen om een investeringsvehikel op te starten.”

Dat heeft in maart geleid tot de lancering van het ION Residential Platform (IRP). ION, met hoofdzetel in Waregem, werkt daarvoor samen met de internationale institutionele vermogensbeheerders Bouwinvest Real Estate Investors en CBRE Global Investment Partners. Samen ambiëren ze 280 miljoen euro te investeren in nieuwbouwwoningen en -appartementen voor de verhuurmarkt. Het persbericht bij de lancering meldde dat IRP zich in de eerste plaats zal richten op de grootste Belgische steden. “We volgen ook de West-Vlaamse vastgoedmarkt op”, zegt Vanfleteren. “Want ook daar is de nood aan huurwoningen actueel. Alleen is de trend van een groeiende huurmarkt meer uitgesproken in steden als Antwerpen, Brussel, Gent en Leuven.”

Betaalbaarheid en generation rent

Dat er beweging zit in de verhouding tussen kopers en huurders ervaart ook Dewaele Vastgoedgroep, met twintig kantoren in West-Vlaanderen een van de belangrijkste makelaars in de provincie. “Vooral in de verkoop van appartementen in nieuwbouwprojecten zien we een belangrijke verschuiving”, zegt Cedric Lombaert, huurmarktspecialist bij Dewaele. “Tot voor kort kochten investeerders daarvan doorgaans ongeveer een derde. Nu zien we projecten waar bijna de helft van de units naar investeerders gaat, die ze vervolgens op de huurmarkt aanbieden.”

Lode Waes, bestuurder bij de projectontwikkelaar CAAAP, wijst op een nieuw fenomeen op de Brugse markt: investeerders die geen individueel appartement maar een pand met zes tot acht appartementen kopen. “Dat in blok kopen zag je al wel langer op bijvoorbeeld de Brusselse markt, maar in Brugge hadden we dat nooit meegemaakt.”

De kopers hebben dus vertrouwen in een groeiende huurmarkt. Al zal ongetwijfeld voor een belangrijk deel van de nieuwe vastgoedbeleggers de lage rente een belangrijkere motivatie zijn geweest. “En onderschat ook niet effect van de boetes die de banken opleggen aan wie meer dan 500.000 euro op zijn spaarboekje heeft”, zegt Lode Waes. “Dat ligt bij de West- Vlaming heel gevoelig.”

Aan de vraagzijde lijkt het nochtans niet meteen storm te lopen. Het aantal huurders in West-Vlaanderen stijgt weliswaar, maar de groei is bescheiden. Voor de vier grote steden Brugge, Kortrijk, Oostende en Roeselare samen tonen gegevens van het Kadaster & Rijksregister een toename van met amper 0,5 procent in twee jaar.

De verwachting is wel dat de huurmarkt zal aanzwellen door de prijsstijgingen op de koopmarkt. “Betaalbaarheid is een belangrijke motor achter de groei van de huurmarkt”, zegt Sam Bordon, investment director bij ION. “Er spelen nog factoren, zoals een mentaliteitswijziging bij jonge mensen. De zogenoemde generation rent, die minder honkvast is en liever geld spendeert aan ervaringen, zoals reizen, dan aan een eigen woning. Maar de realiteit is dus ook dat de hausse van de woningprijzen het voor een groeiende groep onmogelijk maakt om een eigen woning te verwerven.”

Dewaele merkt die spanning ook aan de toegenomen interesse bij kandidaat-kopers voor de formule Rent to Buy. “Het is een formule voor mensen die uit de boot vallen op de koopmarkt omdat ze de vereiste eigen inbreng niet op tafel kunnen leggen”, zegt CEO Sofie Spriet. “Ze huren de woning en kunnen die na de afgesproken huurperiode kopen. De betaalde huurgelden kunnen worden gebruikt als voorschot bij de aankoop. De vraag naar Rent to Buy is echter vele malen groter dan het aanbod.”

Hoge huurprijzen

Intussen zitten ook de Brugse huurprijzen in de lift. Tussen 2019 en 2020 noteerde het CIB er een prijsstijging van 1,9 procent. Bij Dewaele zag men de gemiddelde huurprijs in Brugge oplopen van 728 euro per maand in de eerste helft van 2020 naar 790 euro in dezelfde periode van dit jaar, een prijsklim van 8,5 procent. “De huur- en de koopmarkt zijn vaak communicerende vaten”, merkt Sofie Spriet op. “De koopmarkt is vandaag erg verhit, met een vraag die veel groter is dan het aanbod. Dat drijft de koopprijzen op, maar het betekent ook dat een deel van de kandidaat-kopers uit de boot valt en langer op de huurmarkt blijft.”

Uit de cijfers van CIB Vlaanderen, de beroepsvereniging van de vastgoedmakelaardij, en van Dewaele blijkt ook dat Brugge een stuk duurder is dan de andere West-Vlaamse steden. Kortrijk – met een gemiddelde huurprijs van 739 euro, volgens de data van Dewaele – benadert nog het dichtst het Brugse niveau. Met Roeselare (716 euro) en Oostende (645 euro) is de kloof aanzienlijker. “Die prijsverschillen hebben voor een deel te maken met de aantrekkelijkheid van Brugge als toeristische stad met internationale allure”, zegt Cedric Lombaert. “Het Brugse stadsbestuur heeft al wel een hele tijd geleden een stop gezet op het aantal woningen die als vakantielogies mogen worden aangeboden, maar de toeristische infrastructuur heeft toch een zeker invloed op het aanbod op de reguliere woningmarkt.”

Ook Lode Waes merkt op dat een beperkt aanbod de Brugse vastgoedmarkt kenmerkt. “Er wordt relatief weinig vergund in Brugge”, zegt hij. “Zeker in de binnenstad kijkt men er nauw op toe op dat de densiteit van het project in lijn ligt met de bebouwing in de buurt. Echte hoogbouw vind je niet in Brugge, en al zeker niet in het historische centrum. En doordat veel woningen in het centrum beschermd zijn, is het ook niet eenvoudig om ze op te delen in kleinere – goedkopere – units.”

Het relatief hoge huurprijsniveau in Brugge zou weleens rem kunnen zetten op de groei van de lokale huurmarkt. Temeer omdat de keuze om te huren in grote mate verbonden is met het betaalbaarheidsprobleem op de koopmarkt. “De nood op de huurmarkt is het grootst in de lagere prijssegmenten”, zegt Sam Bordon.

Het valt op dat de goedkopere Roeselaarse huurmarkt veel sneller groeit dan de Brugse. In Roeselare nam het aantal huurders in twee jaar met 4 procent toe, in Brugge was dat amper 0,3 procent. Lode Waes merkt op dat dit ook gepaard gaat met een verjonging van de Roeselaarse bevolking. Die situeert zich in de voor de woningmarkt belangrijke leeftijdscategorie van 26 tot 34 jaar: tussen 2011 en 2020 steeg het aantal Roeselarenaars in deze leeftijdsgroep met 12,2 procent. “Roeselare heeft de voorbije jaren ook wel een aanbodbeleid gevoerd op de woningmarkt”, besluit Waes. “Er zijn veel residentiële projecten bij gekomen. Daardoor zijn de prijsstijgingen er binnen de perken gebleven.”