De nieuwe werkplek: bereikbaar, groen en flexibel

Waar werkt u in 2015? In uw thuiskantoor, in uw als mobiel kantoor uitgeruste wagen of gewoon aan een flexplek in een duurzaam kantoorgebouw? Een rit in drie etappes naar het kantoor van de toekomst.

1. De kantoren rijden het station binnen

Het einde van de files is nog lang niet in zicht. Volgens de mobiliteitsvooruitzichten van het Planbureau zal de gemiddelde snelheid tijdens de spitsuren in 2030 nog amper 30 km per uur bedragen. Dat op zich is al een goede reden om te kiezen voor het openbaar vervoer en snel uw zaakjes af te handelen in de buurt van een station. Of nog beter, bij een stopplaats van het Gewestelijk Expresnet (GEN); we mogen immers stilaan hopen dat het Brusselse expres-net tegen 2015 eindelijk een feit zal zijn.

Volgens een studie uit 2007 van vastgoedconsultant Cushman & Wakefield (C&W) naar de wensen van kantoorgebruikers is in landen als Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk de nabijheid van een knooppunt van verbindingen hét belangrijkste criterium bij de keuze van een vestigingsplaats. In de Benelux was dat criterium net iets minder belangrijk dan de bereikbaarheid per auto. Maar hoelang nog als de brandstofprijzen de pan blijven uitrijzen?

“Heel wat bedrijven willen van twee walletjes eten: ze vragen de nabijheid van openbaar vervoer in combinatie met een flinke dosis parkeerplaatsen”, luidt het commentaar van Alain De Coster, die aan het hoofd staat van het departement Ontwikkeling bij Fortis Real Estate. “Wettelijk kan dat niet. Er moet tegenwoordig een keuze gemaakt worden. In Brussel komt men al gauw tot een ratio van één parkeerplaats voor 200 vierkante meter kantoorruimte. Het is dan ook niet meer mogelijk om iedereen te bedienen, verre van.”

Naar de rand dan maar? “De rand is goedkoper, de belastingen zijn er lager”, erkent Kim Verdonck, die aan het hoofd staat van de afdeling Onderzoek bij CB Richard Ellis. “Maar ook daar zijn er aanzienlijke mobiliteitsproblemen. Daarom heeft een onderneming als Mobistar er de voorkeur aan gegeven om in Brussel te blijven, meer bepaald in de buurt van Bordet en het toekomstige GEN-station, dat overigens rechtstreeks verbonden zal zijn met het centrum en de luchthaven.”

Eric Orban, nationaal directeur van het departement Corporate Solutions bij Jones Lang LaSalle, is echter pessimistisch over het absorptievermogen van het toekomstige netwerk: “Het GEN komt te laat”, vindt hij. Het probleem zit hem bij de concurrentie: “Voor een multinational die zich wil vestigen in een grote stad, haalt Brussel niet meer het vereiste niveau. De stad heeft nood aan een grondige facelift. In de komende jaren zouden Frankrijk, Nederland of Tsjechië zich weleens kunnen ontpoppen tot aantrekkelijkere sirenes.”

Een andere tendens is dat grote dienstenondernemingen zich dichter bij hun klanten en werknemers vestigen. “Bedrijven zoals KPMG of PricewaterhouseCoopers betrekken behalve hun hoofdkwartier in Brussel ook gebouwen in Gent, Antwerpen en andere steden”, merkt Eric Peeters, partner bij C&W, op. Brussel moet zich dus wel degelijk zorgen maken in het segment van de grote ondernemingen.

2.De kantoren wordengroener

Groene gebouwen zitten nu nog altijd in het stadium van de ontkieming, maar tegen 2015 zouden ze als paddenstoelen uit de grond geschoten moeten zijn. Dat is alvast het doel van de nieuwe reglementering voor de energieprestatie van gebouwen, die in de komende jaren geleidelijk van kracht zal worden. Een eerste bron van bezorgdheid is dat de informatie klaarblijkelijk nog niet de ronde van de vastgoedwereld gedaan heeft. Volgens de eerder vermelde studie van C&W is amper de helft van de ondervraagde gebruikers en eigenaars op de hoogte van de nieuwe regels. Behalve imagoredenen zou het argument van de kostenbesparingen de grootste sceptici snel moeten kunnen overtuigen. Kim Verdonck: “De meeste gebouwen die in 2012 opgetrokken zullen worden, zullen een stuk performanter zijn dan diegene die vandaag gebouwd worden. Gebouwen die volgens de huidige normen als performant beschouwd worden, dreigen al snel voorbijgestreefd te raken.”

Maar het wantrouwen is vandaag nog groot. Oude reflexen zijn nu eenmaal moeilijk uit te roeien. Zolang niet aangetoond is dat een ‘groen’ gebouw zijn gebruiker minder kost en hem op het gebied van imago iets oplevert, zal de motor maar moeilijk op gang komen. Het Solariskantoorgebouw op de Terhulpensesteenweg in Brussel van projectontwikkelaar Herpain-Urbis geldt als een testcase. “Iedereen bekijkt Solaris als een zeldzame vogel”, zegt Eric Orban. De vraag is: kan het gebouw huurders aantrekken die bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen? Een vraag die tegen 2015 niet meer aan de orde is, merkt Orban op: “Wie zich tegen dan niet aangepast heeft, krijgt een minder gunstig label op zijn energiecertificaat gekleefd.” En dat zal een serieus nadeel zijn.

3.De kantoren worden flexibel

Niet echt nieuw, maar aan een stille opmars bezig is het concept van open space-kantoren . Het klassieke model van het individuele bureau staat duidelijk onder druk. Efficiënter ruimtegebruik kan een belangrijke kostenbesparingen vormen. “Nog niet zolang geleden werd gemakkelijk 25 vierkante meter per persoon toegekend”, becijfert Emannuel Gard, die aan het hoofd staat van het departement Corporate Real Estate bij Atisreal. “Nu zitten we ergens in de buurt van 10 tot 12 vierkante meter.”

Alternatieven zoals thuiswerken en gedeelde werkplekken raken ook meer en meer ingeburgerd. Architect Chris-tophe Erkens, general manager van Exode, een bureau dat gespecialiseerd is in de inrichting van kantoren, stelt vast dat “werknemers meer bewegen binnen de onderneming en ze aanvaarden dan ook makkelijker om op verschillende plekken te werken”. Daar staan volgens Christophe Erkens wel inspanningen van de werkgevers tegenover. “De werkgevers beseffen eindelijk dat hun werknemers meer tijd doorbrengen op kantoor dan thuis. Ze zijn dan ook bereid om geld te steken in zuiver esthetische renovaties om hun medewerkers een aangenaam en functioneel werkkader te bieden.”

(T)

Door Gilles Quoistiaux en Philippe Coulée