De nieuwe vastgoed belegger mikt op meerwaarde

Ondanks een zwakke huurmarkt scheren vastgoedbeleggingen al enkele jaren hoge toppen. De nieuwe vastgoedbelegger is dan ook niet zozeer uit op een hoog huurrendement. Hij rekent op een mooie meerwaarde.

We ll, real estate is always good, as far as I’m concerned.” Multimiljonair Donald Trump is een trouwe man, althans als het over beleggen gaat. Terwijl zowat het hele Amerikaanse economenkorps in stilte bidt voor een zachte landing van de vastgoedmarkt, blijft Trump luidkeels zijn geloof in de eeuwigdurende vastgoed- boom verkondigen. Zo is Trump top of the bill op de Real Estate Wealth Expo, een rondreizend vastgoedseminarie met de slogan ‘ One weekend can make you a millionaire!‘

Zouden Trump en zijn collega-goeroes ook in ons land volle zalen trekken? Feit is dat de Belg het beleggingsvastgoed (her)ontdekt heeft. Na een dipje midden jaren negentig zit de verkoop van handels- en opbrengsteigendommen – volgens de definitie van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) ‘appartementsgebouw of flatgebouwen die in hun geheel worden verkocht’ – opnieuw in de lift. Een trend die de laatste jaren nog is versterkt: in 2001 noteerde het NIS ongeveer 3500 verkopen van opbrengsteigendommen, en in 2004 was dat al opgelopen tot bijna 6000 transacties.

En dan merken vastgoedmakelaars nog op dat de klassieke opbrengsteigendom bij beleggers eigenlijk niet meer zo goed in de markt ligt. Dat is dan een oud woningblok met enkele appartementen en op het gelijkvloers vaak een winkel. Het verhuren van zulke panden zou in de huidige zwakke huurmarkt niet meer aantrekkelijk zijn. Een deel van de opbrengsteigendommen die op de markt komen, krijgt dan ook een nieuwe bestemming. Ze worden omgebouwd tot een ruime eengezinswoning of ze worden met de grond gelijk gemaakt om er een nieuw project neer te poten.

De toekomst: senioren en Brussel

Welke vastgoedbeleggingen doen het wel goed? Het is bekend dat de appartementenmarkt aan de kust al jaren bijzonder sterk presteert. Al kan je daarbij de vraag stellen of het wel om een belegging pursang gaat. Vaak is het gewoon een tweede woning, die sporadisch verhuurd wordt aan familie en vrienden. Het huurrendement is bijkomstig.

Maar ook bij ‘echte’ vastgoedbeleggingen lijken de huurinkomsten aan belang te hebben ingeboet. De meerwaarde, dát is wat voor veel vastgoedbeleggers telt. De sterke prijsstijgingen van woningen en appartementen in de voorbije jaren zijn daar niet vreemd aan. “We leven ook in een veel snellere maatschappij dan pakweg tien jaar geleden,” stelt Eddie Verweirde, voorzitter van de Eigenaarsbond en docent aan de vastgoedopleiding van de Hogeschool Antwerpen. “Terwijl vastgoed altijd als een belegging op lange termijn bekend stond, zien we nu meer en meer beleggers die mikken op een snelle winst. Als de meerwaarde vaststaat, verkopen ze.”

Volgens Verweirde zijn vooral kleinere ‘promotieblokken’ gewild bij beleggers. “We zien dat er meer vastgoedbeleggers zijn, maar hun portefeuilles zijn kleiner,” stelt hij. “De meeste beleggers zijn tevreden met een drietal appartementen, terwijl vroeger zes tot acht appartementen zowat de norm was. Daar zijn verschillende redenen voor. In plaats van nóg een appartement te kopen, investeert men dat geld vandaag liever in de eigen woning. Of men koopt een tweede woning in het buitenland of aan de kust. En traditionele vastgoedbeleggers zijn ook meer gaan spreiden: de tijd dat ze bijna hun hele fortuin in vastgoed staken, is voorbij.”

De demografische ontwikkeling – en meer bepaald de vergrijzing – zou vastgoedbeleggers wel eens een mooie kans kunnen bieden. De vergrijzingsmarkt is in ons land – in tegenstelling tot Nederland, waar er een ruim aanbod aan serviceflats is – ook nog een jonge en weinig ontwikkelde markt. Cofinimmo, de grootste vastgoedbevak van het land, heeft de stap al gemaakt. Het sloot begin dit jaar een overeenkomst met Restel, een groep die serviceflats en -residenties uitbaat. En ook voor Aedifica, de nieuwe bevak voor residentieel vastgoed, is beleggen in seniorenvastgoed een strategische keuze (zie kader: Aedifica gelooft in seniorenvastgoed). Geografisch is Brussel zonder meer de belangrijkste vastgoedbeleggingsmarkt. De troeven van de hoofdstad zijn ook niet min. De uitbreiding van de Europese Unie zorgt voor een nieuwe instroom van euroambtenaren. Brussel houdt ook nog altijd stand als headquarterzone. Internationale werknemers zijn interessante huurders. De multinational betaalt namelijk meestal het huurgeld, dus wanbetaling is zelden een probleem. Die internationale aanwezigheid geeft bovendien impulsen aan de koopmarkt. Want voor wie de vastgoedprijzen in bijvoorbeeld Londen of Dublin gewend is, lijkt Brussel een grote koopjesmarkt.

Maar dat is het voor de Belgische belegger niet. Integendeel, naar Belgische normen is het Brusselse vastgoed stevig geprijsd. Sommige vastgoedmakelaars waarschuwen ook voor een overaanbod van residentiële projecten. Pieter Hansen van de Brusselse projectontwikkelaar Skyline Projects deelt die vrees niet. “We hebben een rotsvast vertrouwen in de Brusselse markt,” zegt hij. “Ik weet het, ik spreek voor eigen winkel. We blijven echter op zoek naar gronden in Brussel en dat zouden we echt niet doen als we er niet meer in geloofden.”

Vastgoed beheren is een karwei

De toegenomen interesse voor vastgoedbeleggingen heeft ook de vastgoedbeheerders en rentmeesters geen windeieren gelegd. Een vastgoedpatrimonium beheren is immers werken en dat hebben veel nieuwbakken vastgoedbeleggers toch wat onderschat. Frédéric de Bueger, bestuurder van de beheerafdeling van Groupe Trevi, onderscheidt drie soorten beheer: financieel (innen van huurgelden, berekenen en innen van kosten), technisch (van kleine reparaties tot structureel onderhoud) en administratief (verzekeringen, opvolging geschillen, berekening van huurindexatie…). De Bueger: “Gemiddeld krijgen we er per week een mandaat bij. Als verhuurder moet je altijd beschikbaar zijn voor je huurders. Ook tijdens je vakanties. Daar staan ze bij de aankoop van een vastgoedbelegging niet altijd bij stil.”

Laurenz Verledens