De matroesjka van de Vlaamse kust

In Knokke-Heist is er voor elk wat wils, gesteld dat de beurs goed gevuld is. Van een appartement in Westkapelle tot een villa in Het Zoute, zonder de nieuwbouw aan de Lippenslaan te vergeten.

De Knokse vastgoedmarkt lijkt wel een Russisch poppetje: onder de markt zit een markt verstopt, waaronder weer een markt verstopt zit, enzovoort. Oordeelt u zelf: op de voetgangersdijk betaalt u tussen 14.000 en 15.000 euro per vierkante meter voor ‘oudbouw’ in perfecte staat. Tussen de voetgangersdijk en het Albertplein is dat 11.000 tot 12.000 euro. Tussen het Albertplein en het Rubensplein wordt het 9000 tot 10.000 euro per vierkante meter. Daarna, aan het Albertstrand, stijgen de prijzen weer naar 10.000 en 11.000 euro per vierkante meter. “Veel klanten kunnen niet begrijpen dat binnen een afstand van 300 meter een prijsverschil van 10 tot 15 % bestaat”, besluit Nicolas Souêtre, bedrijfsleider van makelaarskantoor Dirk Willemyns. Het toont dat Knokke niet de meest overzichtelijke markt is. Afgezien van één opvallende gelijkenis – de prijzen zijn exorbitant in vergelijking met de rest van België – lijkt elke meter een verschil te maken. Knokke-Heist is niet alleen Het Zoute of het Albertstrand, ook Heist, Duinbergen, Knokke en zelfs Ramskapelle en Westkapelle tellen mee.

Neem de residentie Booster in Westkapelle: 280.000 euro voor een duplex van 102 vierkante meter. Of de residentie Annemie in de Pannenstraat, tussen Heist en Duinbergen: 335.000 euro voor een tweekamerappartement van 99 vierkante meter. Nogal prijzig, maar een paar kilometer verderop maakt men het veel bonter. Het frappantste voorbeeld van de afgelopen jaren: het project Finis Terrae. Vorig jaar hadden we het over prijzen van 12.500 euro per vierkante meter voor deze nieuwe appartementen. Intussen, zo melden meerdere makelaars, zijn sommige appartementen uit dit project al weer doorverkocht voor 15.000 tot 18.000 euro per vierkante meter. Dat is een meerwaarde van 20 % tot bijna 40 % in een of twee jaar tijd. En vergeet niet dat bij dit soort exclusieve appartementen niet op een vierkante meter meer of minder wordt gekeken.

Nieuw voor oude prijzen

“2006: zeer goed. 2007: zeer goed. 2008: nog geen man overboord. Er is nog altijd veel belangstelling”, antwoordt Vincent Van Honsebrouck, de zaakvoerder van Immo Centrale, als wij hem confronteren met de stelling van enkele van zijn collega’s. Die beweerden dat de binnenlanen (Lippenslaan, Van Bunnenlaan, Dumortierlaan) minder in trek zouden zijn. De schuld, horen wij, ligt bij de projectontwikkelaars en investeerders die deze aders blokkeren met hun nieuwe projecten. “Wij bouwen op dit moment een vijftiental panden”, reageert Vincent Van Honsebrouck, “60 tot 70 % van de eenheden is al verkocht. Maar het is wel waar dat er veel nieuwe appartementen worden aangeboden.”

Met als gevolg dat de prijzen op de primaire en secundaire markt naar elkaar toeschuiven. De referentieprijs voor een appartement spurtte in 2007 nog maar eens 19,8 % hoger tot 480.000 euro. “De nieuwe panden, in Knokke, beginnen rond de 300.000 euro voor een tweekamerappartement”, stelt Van Honsebrouck. “In herverkoop zijn de prijzen vrijwel identiek. De eigenaar die verkoopt, denkt altijd dat zijn object het mooist gelegen is, de mooiste keuken heeft, enzovoort. Hij wil een goede prijs vangen, terwijl nieuwe projecten vaste bodemprijzen hebben.”

Nog een illustratie van het matroesjka-effect op de markt: makelaar Alex Dewulf heeft drie kantoren in Knokke, waarvan er twee op een paar honderd meter tussen het Rubensplein en het Casino liggen. Hij analyseert: “De kopers hebben minder haast, ze kennen de prijzen net zo goed als wij en nemen hun tijd. Kwaliteit verkoopt probleemloos: de 300 eerste meters na de dijk, de villa’s in het Zoute, in Duinbergen … B- en C-locaties, dus meer naar het stadscentrum en aan de andere kant van de Elizabethlaan, hebben het wat moeilijker, hoewel het de laatste tijd wat beter gaat.”

Het Zoute, geliefd als steeds

Over Het Zoute zijn alle professionals het eens: het sprookje is nog niet uit. “In de eerste vier maanden van 2008 is onze verkoop met 20 % gestegen: ligging, ligging, ligging”, benadrukt Jean de Caraman Chimay, van het makelaarskantoor Dirk Willemyns. Christophe Colpaert van het gelijknamige kantoor stelt vast dat de appartementsprijzen in Het Zoute stabiel blijven. Maar in het villasegment heerst nog altijd de ‘waanzin’. “Een villa, twee onder een kap, rijp om te renoveren, komt in het hart van Het Zoute algauw op 1,9 miljoen euro. Voor de klanten telt de ligging: niet te ver van het strand, niet te ver van het centrum. En ze zijn veeleisender en strenger dan vroeger: ze willen een groot terras, een garage, een mooi zicht, enzovoort.” Met een nieuwe (bescheiden) prijsstijging van 6 % bedraagt de referentieprijs voor villa’s nu al 1,6 miljoen euro.

Een ontwikkeling waarnaar wordt uitgekeken is de nieuwe La Réserve. Een totaalproject aangekondigd voor 2010 met 150 appartementen en een hotel met ook diensten voor de appartementbewoners. (T)

Door Guy Verstraeten