De koopjesperiode loopt ten einde

Wie in Brussel rekende op koopjes in de markt van de nieuwbouwappartementen lijkt eraan voor de moeite. En het tweedehandse vastgoed kent niet echt de aangekondigde scherpe prijsdalingen. De zaken gaan er zelfs weer iets beter. Nu toeslaan of niet?

De prijsevolutie van de Brusselse woningmarkt levert geen homogeen plaatje op. In Oudergem zag de appartementenmarkt een kwart van de referentieprijs wegsmelten (-24 procent). Het villasegment in Ukkel kende in de eerste jaarhelft van 2009 een terugval met 17 procent. Maar in Etterbeek stegen de woningprijzen nog met 9 procent en in Koekelberg met meer dan 10 procent (zie tabel Referentieprijzen voor woningen).

De soms extreme verschillen tonen aan dat we op onze hoede moeten zijn voor veralgemeningen over de woningmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. We stellen ook vast dat in sommige segmenten de markt wel erg klein is geworden. In 2008 gingen alles bij elkaar 125 villa’s met tuin van de hand; de helft daarvan in Ukkel. In de eerste zes maanden van 2009 is dat aantal gedaald naar 33 (waarvan 27 in Ukkel). Is er dan nog wel sprake van een echte markt?

Kandidaat-kopers en verkopers worstelen vooral met de vraag of het een geschikt moment is om te kopen of te verkopen. De cijfers van de federale overheidsdienst Economie voor de eerste jaarhelft wijzen op een gecorrigeerde markt. Maar in welke mate kreeg deze trend bevestiging in het tweede semester?

In tegenstelling tot andere landen beschikt België nog altijd niet over een indicator in realtime voor de secundaire markt (bestaande huizen en appartementen). De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat sleutelt wel aan een landelijke gecentraliseerde gegevensbank naar Frans model.

Het marktsentiment van de professionele spelers op de Brusselse woningmarkt kan wel als barometer gelden. Uit onze rondvraag bij de marktspelers in het Brusselse komt alvast een belangrijke constante naar voren: we zijn ver verwijderd van de veralgemeende terugval van 20 of 30 procent die werd aangekondigd.

Als het regent in Parijs…

Op zoek naar recente indicaties over de prijsevolutie op de secundaire markt zijn we ook eens bij onze zuiderburen gaan kijken. In Parijs varieert de terugval in een jaar van 5 tot 10 procent naargelang het arrondissement en het type woning. Ook dat is beperkter dan gevreesd. De makelaars stellen er sinds september zelfs een terugkeer van de prijsstijgingen vast voor oude appartementen (+ 3 procent).

Als verklaring voor het relatief goed standhouden van de prijzen wordt verwezen naar de starheid aan de aanbodzijde. Veel eigenaars houden vast aan hun prijs of halen het pand (tijdelijk) van de markt.

Die analyse kan ook op de Brusselse woningmarkt toegepast worden. Tijdens onze ronde langs Brusselse gemeenten en wijken toonden de vastgoedmakelaars zich alvast gematigd positief over de marktsituatie. De voorspelde bruuske dalingen zouden nauwelijks plaatsgevonden hebben. Het aantal transacties lijkt stilaan ook weer toe te nemen. Maar goed ook, want meer nog dan elders in het land, had de activiteit op de Brusselse markt een verkoudheid opgelopen.

Nu de markt zich stilaan herpakt, kan het zelfs zijn dat de prijsdalingen achter de rug liggen. De tijd lijkt dan ook gekomen om opnieuw de markt te betreden. Tenzij natuurlijk een nieuwe bankschokgolf het prille herstel in de kiem zou smoren…

Lichte prijsdaling op de nieuwbouwmarkt

Ook de situatie op de nieuwbouwmarkt kan een indicatie zijn. Trends lanceerde in samenwerking met Serge Fraeijs de Veubeke, directeur van makelaar en promotor CIG (Consortium Immobilier Général), dit jaar de Brusselse Nieuwbouw Index (BNI). Deze index spitst zich toe op de evolutie op de markt van de nieuwe appartementen (prijs per vierkante meter en beschrijving) in de 19 Brusselse gemeenten (zie tabel Nieuwbouwappartementen in Brussel).

De belangrijkste vaststelling is dat de toename van het aanbod op deze markt nog niet is stilgevallen. “In ongeveer twee maanden tijd is het aantal nieuwe appartementen op de Brusselse markt met 8 procent gestegen”, zegt Serge Fraeijs de Veubeke. “Het aantal vierkante meter is navenant toegenomen, meer bepaald met 7,8 procent.”

Het lijkt erop dat de projectontwikkelaars in deze periode van onzekerheid de adem inhouden en weerstaan aan de verleiding om te braderen. Met andere woorden: ze potten hun onverkochte vastgoed op. Het gevolg is dat de verkoop traag verloopt, maar ook dat de vraagprijzen slechts zeer lichtjes daalden: van 2800 euro per vierkante meter bij de vorige meting tot 2791 euro nu. “De banktarieven en het gebrek aan alternatieve mogelijkheden maken dat de ontwikkelaars een afwachtende houding kunnen aannemen. Die situatie zal waarschijnlijk aanhouden tot de kopers weer vertrouwen krijgen. Iets wat al in enkele segmenten voelbaar is”, schat Serge Fraeijs de Veubeke de marktsituatie in.

Nog even de puntjes op de i zetten: we danken de aandachtige lezers die ons lieten weten verrast te zijn over het grote prijsverschil in de buurgemeenten Sint-Lambrechts-Woluwe en Sint-Pieters-Woluwe. “Die prijzen gaan regelrecht in tegen de gangbare opvatting”, becommentarieert Fraeijs de Veubeke. “In die twee gemeenten is het aanbod dit jaar eerder beperkt; dat komt de betrouwbaarheid van de cijfers niet ten goede. Bovendien zijn er in Sint-Pieters-Woluwe twee bijzonder goed gelegen projecten die op zich al een referentieprijs van 4770 euro per vierkante meter afficheren, wat de gemiddelde prijs van de vierkante meter in die gemeente sterk opwaarts beïnvloedt.” Zelfs afgezien van die twee woongelegenheden blijft de gemiddelde prijs in Sint-Pieters-Woluwe vrij hoog: 3235 euro per vierkante meter. Het is dan ook nuttig om nog een keer de nadruk te leggen op het schaarse aanbod in die gemeenten.

Een opvallende prijsstijging constateren we in Haren (van 1925 euro naar 2041 euro). Een klim die kan worden toegeschreven aan de oplevering van een nieuw flatgebouw. Het nieuwe complex bestaat uit iets kleinere units en wordt dus op de markt gebracht voor een lichtjes hogere prijs per vierkante meter.

Ook in de gemeente Etterbeek noteren we een duidelijke prijsstijging: plus 54 euro per vierkante meter. Daar zijn enkele minder dure appartementen ondertussen verkocht en op die manier uit de index verdwenen.

Door Philippe Coulée

“In ongeveer twee maanden tijd is het aantal nieuwe appartementen op de Brusselse markt met 8 procent gestegen”Serge Fraeijs De Veubeke (Consortium Immobilier Général)

Het lijkt erop dat de project-ontwikkelaars weerstaan aan de verleiding om te braderen.