De keizer van de baanwinkels zoekt een kroonprins

Ghislain Lenaers heeft wereldwijd een vastgoedportfolio van 830 miljoen euro. De Limburger met een legendarische reputatie als schimmige fikser werkt aan zijn opvolging. Aan Trends laat de vastgoedmagnaat het achterste van zijn tong zien.

Toen Steve Stevaert – hij was nog gouverneur – Ghislain Lenaers “waarschijnlijk de machtigste vastgoedman van Limburg” noemde in een interview met Trends, zat hij er niet ver naast. Lenaers’ Group GL boekt wereldwijd 100 miljoen omzet en telt 600 medewerkers. Hij beheert een vastgoedportfolio van 330 miljoen en twee hotels in Hasselt en Luik. Daarnaast heeft GL voor naar schatting 500 miljoen euro projecten in ontwikkeling en bezit bovendien de distributieketen Budgetslagers.

Lenaers – wereldberoemd in Limburg, onbekend in Vlaanderen – geeft uitgebreid toelichting over zijn imperium, zijn strategie en zijn toekomstplannen.

De spin in het web

De Graydon-uittreksels van 150 vastgoed- en exploitatievennootschappen rond spin in het web Lenaers wegen samen 10 kilo. Het geheel wordt momenteel grondig geherstructureerd tot een overzichtelijke groep rond Group GL die in 2008 werd opgericht. Dat gebeurt onder de leiding van CEO Gert Cowé, die overstak van Intervest. De vereenvoudiging startte met het oog op de verkoop van de groep, maar die plannen worden voorlopig opgeborgen.

“De vastgoedmarkt is te labiel”, legt Lenaers uit. “Oorspronkelijk waren we op zoek naar private equity voor een volledige verkoop. Maar de hefboom van private-equityfondsen, bankkredieten, is opgedroogd. Ik profiteer van de gelegenheid om de boel intern op te kuisen, zodat we de operationele leiding probleemloos kunnen overlaten aan een externe CEO. Mijn zoon John die in Mallorca werkt, voelt zich hiertoe niet geroepen en ik ben echt niet van plan de rest van mijn dagen exclusief met het bedrijf bezig te zijn.”

Ondertussen leerde Lenaers wel de private-equitytechnieken van zijn gewezen adviseur SDM, die geen mandaat meer heeft om het geheel te verkopen. In 2008 werden de aandelen van Budgetslager verkocht aan een nieuwe vennootschap Budgetslager Holding, die hiervoor een banklening aanging. Lenaers werd zo de financier van zijn eigen bedrijf. Daardoor daalde de solvabiliteit weliswaar, maar fiscaal is het een interessante operatie.

Lenaers hoopt dat hij GL Participations, dat het al ontwikkelde vastgoed beheert, binnen een half jaar verkoopt. Dat kan via een private plaatsing of desnoods via de constructie van een bevak. In 1998 voerde hij al een gelijkaardige operatie door met Intervest.

Voor de ontwikkelingspoot Group GL Project Development zoekt Lenaers ook externe investeerders, maar hij blijft een rol spelen. “GL Project Development kopen zonder Lenaers ligt niet voor de hand. De groep is te divers en de enige constante zijn ik en mijn netwerk eigenlijk. Wij van onze kant hebben de financiële hefboom nodig om grotere internationale activiteiten te kunnen financieren, een winkelcentrum van 150 miljoen euro bijvoor-beeld. We willen dat kunnen zonder dat we ons zo schrap moeten zetten dat we geen andere grote projecten kunnen financieren.”

De keizer van de baanwinkels

Lenaers komt van ver. In 1976 nam hij als twintigjarige het villabouwbedrijf van zijn vader over. In volle crisis schakelde het over van de residentiële naar de retailmarkt. Lenaers bouwde in 1980 de eerste Aldi in Limburg. Er volgden er 279. Na verloop van tijd nam GL ook de promotie en het beheer van het vastgoed over, plus de exploitatie van de 47 (Budget)slagers naast de Aldi. Omdat de panden soms te groot waren, nam Lenaers later ook de promotie voor zijn rekening voor andere retailers, zoals E5-Mode, Euroshoe, JBC en andere.

“Schoendozen neerzetten en liefst zo goedkoop mogelijk”, is het motto van de keizer van de baanwinkels. Er is een kentering. “Zo’n vijftien jaar geleden zei de Vlaamse regering dat massale ontwikkeling van baanwinkels passé was. Toen haalden we met gemak 50.000 vierkante meter per jaar. De regering vroeg en verkreeg dat we zouden overschakelen op stadsvernieuwing. We bereikten een akkoord dat we de bestaande portfolio mochten afwikkelen, maar geen nieuwe projecten zouden opzetten. Zonder dat akkoord mocht ik een kruis maken over Group GL. De voorbije jaren zijn onze winkelprojecten ook wat minder opzichtig. Ook de politiek beseft dat je geen Hubo of een Gamma in het stadscentrum kan zetten. Dus blijven we de grootste retailontwikkelaar in België met jaarlijks toch 40.000 vierkante meter nieuwe baanwinkels.”

Een ontwikkelings- en bouwproces van een moeilijk product als baanwinkels leidt ertoe dat er administratief bakens moeten worden verzet. Dat vergt soms heel wat overtuigingskracht. Lenaers’ reputatie als ‘fikser’ is legendarisch.

“Ghislain krijgt veel gedaan. Hij heeft alle Limburgse politici van betekenis in zijn notaboekje staan. Heel de provincie weet dat hij een bijzonder machtig man is”, zegt Werner Vanherle, CEO van binnenhuisarchitect Creneau International en collega-ontwikkelaar.

“Lenaers was een van de grote discrete partijsponsors, in de tijd dat het nog mocht”, zegt Leo Goovaerts, de penningmeester van Open Vld die uit de gratie viel. “Limburg was toch een geval apart. De provincie werd als een winkeltje gerund. Ik mocht pas rond half negen naar de vergadering komen om over de partijfinanciering te praten. De Limburgers hadden in een uur al het gros van de centen onder elkaar verdeeld.”

Eet politiek Limburg echt uit zijn hand? “We zijn in Limburg vriendelijk voor elkaar, maar dat betekent niet dat ik vrij spel krijg”, zegt Lenaers. “Het is normaal dat een ontwikkelaar de meeste politici en betrokken ambtenaren voor het vastgoed persoonlijk kent. Als ik ze nodig heb, geef ik een belletje. Het gebeurde al dat ik op een kabinet plots een vraag kreeg over een project dat niet eens van mij was. Dat regel ik dan ook, kwestie van een collega-promotor vooruit te helpen. Vriendelijk, toch? Maar ik ben niet met alle politici getrouwd. Slechts met één.”

De vrijmetselaar

Lenaers is getrouwd met de gewezen liberale politica Karina Quintiens. Hij zou ook wegens zijn banden met de loge, vooral in liberale milieus goede contacten hebben. “Ik ben neutraal. Het is logisch dat een ondernemer vlugger contact legt met mensen die de vrije markt in hun hart dragen. Jaren geleden speelde de loge misschien nog een rol in Limburg, maar dat is voorbij. Het is een vereniging zoals vele andere. Gelijkgezinde mensen die regelmatig samenkomen en elkaar proberen te helpen. U mag me gerust vragen of ik lid ben. Ik geef geen antwoord.”

“Lenaers heeft een enorm bedrijf opgebouwd in de stijl van zijn ouders. Niet starend naar de hemel, maar nuchter, kijkend naar de grond”, zegt logebroeder Steve Stevaert. “Hij is een atypische lobbyist. Sommige fiksers stuur je langs de voordeur buiten en ze klimmen langs het raam weer binnen. Lenaers is van een ander allooi. Hij ziet een probleem in een of andere straat, zoekt een mogelijke klant en trekt naar de lokale beslissers met een oplossing. Zo krijg je de vergunning er dan relatief snel door.”

Hij geeft het voorbeeld van de ontwikkeling van de Hasseltse Twee-Torenwijk (TT). Deze vroegere stadskanker verlamde lang de ontwikkeling van de Limburgse hoofdstad. Lenaers ontwikkelde het met een enorm risico. “Hier moest hij dus zeker niet voor lobbyen. Eerder andersom. De politici danken Ghislain op hun knieën dat hij ze van die ellende heeft verlost”, zegt Stevaert, zelf ook een flinke speler op de Hasseltse vastgoedmarkt.

“Met de ontwikkeling van de TT-wijk bewees Ghislain dat hij een van de intelligentste vastgoedondernemers van Limburg is”, zegt Paul Kumpen, voorzitter van Voka Limburg en de belangrijkste aannemer van de provincie (Kumpen nv). “Hij is een keiharde vechter, die soms op het randje van zijn fysieke uithouding balanceert en zware risico’s durft te nemen. Naar mijn gevoel op bepaalde momenten iets te zware risico’s. Wie echter hoog inzet, kan veel winnen.”

Voor de ontwikkeling van de TT-wijk moest Lenaers het eigendom inkopen van 140 partijen. Geen enkele bank wilde dat hoge risico financieren. In 2001 – toen de laatste aankopen zeer duur werden – vond hij een Nederlandse groep met zetel in Dubai bereid geld voor te schieten.

“Het geld bleek niet 100 procent zuiver. Ze werden veroordeeld wegens witwassen. Ik heb eruit geleerd mogelijke partners beter door te lichten. Ik stond er toen compleet alleen voor en heb meer dan 36 miljoen op tafel gelegd. Gelukkig staat het project er, want anders had ik van nul kunnen herbeginnen. Het was niet de eerste keer dat ik een bijzonder zwaar risico nam. Net om dit soort fratsen te vermijden, wil ik mijn kapitaalbasis verbreden. Toen ik de TT-wijk eindelijk aan het bouwen was, begon de geruchtenmolen te lopen dat ik de politici in mijn zak had. Dezelfde roddeltantes verklaarden me gek toen ik eraan begon.”

Het project staat symbool voor GL nieuwe stijl. Ondertussen ontwikkelde de groep meer kwaliteitsvolle stadskernprojecten zoals het Mechelse Lamot-project en het Kruger Center in Eeklo. Vandaag is GL onder meer in de weer met de ontwikkeling van de Aalsterse Bloemenveiling, het Genkse winkelcentrum Zuiderring, de stationsbuurt van Brugge, ‘t Kiel in Antwerpen en retailparken in Anderlecht, Hoei en Eupen. Veel grote projecten, waar een externe partner erg welkom is.

GL werkt via GL Properties ook als stille vennoot mee in een aantal bedrijven, zoals Alta-Build (Antwerpse lofts), AMD-GGL Projectmanagement (een sporthal-winkel-complex in Oostende) of de vennootschap Oud Gasthuis Hasselt (eigenaar van het Justitiepaleis).

In totaal heeft GL 150.000 vierkante meter in de pijplijn, waarvan 76 procent retail. Een vierkoppig directiecomité met uitgebreide bevoegdheden en 23 medewerkers zijn met de ontwikkeling bezig. Niet dat Lenaers bekendstaat om zijn formele procedures. “Ghislain doet liefst zaken tussen pot en pint, op een bierkaartje”, zegt Vanherle, GL’s gewezen vennoot in een project aan de Hasseltse kanaalkom. “Je kunt hem blind vertrouwen. Hij is niet de man die je een hak zet.” Lenaers beaamt. “Ik heb de aard om een woord als een woord te beschouwen. Het gebeurt wel eens dat ik later een patat krijg. Maar ik heb een goed geheugen.”

De Moldaviër

Ghislain Lenaers zelf concentreert zich op het buitenland, zoals een winkelcentrum nabij Cadiz (geschatte waarde: 33 miljoen), vastgoed in Mallorca (10 miljoen), een outletcenter in Bordeaux (een joint venture van 10 miljoen), een project in Hongarije (30 miljoen) en vastgoed voor logistiek en kmo’s in Moldavië (15 miljoen). Hij heeft er ook een vleesfabriek en werkt er aan een voetbalstadion annex winkel- en wooncentrum, goed voor een kwart miljard.

Lenaers heeft ook de Moldavische nationaliteit en is ereconsul van dat land. Hij geniet dus de diplomatieke immuniteit. “Een goede relatie deed het voorstel om consul te worden van Moldavië of een Zuid-Amerikaans land. Ik koos voor Moldavië omdat het dichterbij is. Ik was er de eerste keer in 1993. Er was niks. Geen cafés, geen restaurants, laat staan fatsoenlijke winkels. Nu is er alles. Daar hielp ik voor een stuk aan mee.”

In een spin-off richtte Lenaers er ook een consultancybedrijf en een beveiligingsfirma op, die laatste werd ondertussen verkocht. Niet dat de Limburger bang is. “Moldavië is te klein om een maffia te hebben”, grinnikt hij. “Als je actief bent in petroleum, alcohol of sigaretten, kan je wel tegen een criminele organisatie botsen. In mijn niches – de vleesindustrie en vastgoed – kom je ze niet tegen. Er waren wel eens schermutselingen met straatbendes die maffiaatje speelden. Als je er met een stok naar smijt, stopt dat.”

Lenaers is iemand die zelden de publiciteit zoekt. Op openbare gelegenheden staat de man met een vastgoedwaarde van 830 miljoen meestal anoniem in een hoek. “Hij is bescheiden, te bescheiden misschien”, zegt Stevaert. “Wat iemand als Paul Kumpen meer dan genoeg heeft, heeft hij te weinig: uitstraling. Hij heeft dan ook de maling aan publiciteit.”

Uit dezelfde bezuinigingsdrang werd ook een andere joint venture met Kumpen opgedoekt. Tot voor enkele jaren reisde Lenaers immers in hun gezamenlijke Embraer tussen de verschillende landen waar hij actief was. Maar hij deed de privéjet van de hand. “Vliegen werd zo goedkoop en de verbindingen zo intens, dat een privéjet te duur werd. Een privévlucht Milaan kost 7500 euro. Een lowbudgetticket 100 euro. Dan is de rekening vlug gemaakt.”

De optimist

Lenaers is niet immuun voor de crisis. Dat blijkt uit de daling van het geherwaardeerde eigen vermogen in België. Dat slonk met 37 miljoen tot 87,8 miljoen (93 miljoen euro inclusief twee hotels, die niet geconsolideerd worden), terwijl het boekhoudkundige waardering zo goed als gelijk bleef (46,7 miljoen). Daardoor daalde de solvabiliteit tot 40 procent.

Toch bekijkt Lenaers her en der nieuwe projecten. “Er is minder concurrentie op de markt. Een paar jaar geleden voelde iedereen zich geroepen om promotor te zijn. De banken deden wat graag mee. Vooral de liefhebbers kreunen onder de crisis. De professionals blijven over. Wij hebben nog geen enkel probleem gehad met de financiering, zij het dat we nu meer eigen middelen (30 % in plaats van 10 %) op tafel moeten leggen. Het gevolg is uiteraard dat we minder projecten kunnen uitvoeren.”

Toch blijft hij in vastgoed geloven. “Wie cash wil investeren, doet dat liever in een vastgoedproject in eigen land dan op de beurs. Mensen hebben er miljoenen verloren. Ik spreek uit eigen ervaring.”

Door Hans Brockmans/Fotografie Jelle Vermeersch

Schoendozen neerzetten en liefst zo goedkoop mogelijk. Dat is het motto van de keizer van de baanwinkels.