De huurmarkt groeit gestaag

De vele grote vastgoedprojecten die de afgelopen tien jaar in de provincie zijn gebouwd, hebben de investeerders gelukkig gemaakt, en nieuwe mogelijkheden voor huurders geopend. De stijgende prijzen verkleint de toegang tot onroerend goed.

Christophe Hendrix, die het makelaarskantoor Hendrix leidt, scrolt door de lijst op zijn computer. Zowat vijftien kandidaten willen graag een nieuw appartement huren in de voormalige papierfabrieken van Genval. Daar werkt men aan de derde en meest chique fase van het project. Het pleisterwerk van de eerst opgeleverde appartementen is zes jaar na datum al verkleurd, maar het project blijft een succes, ondanks de 491 flats die de markt hebben overspoeld. De kolos heeft het landschap ingrijpend veranderd. “Alle appartementen van de derde fase zijn nu verkocht, zo’n 60 procent aan beleggers”, zegt Christophe Hendrix. “Die komen op de huurmarkt.” De huurprijzen schommelen van 1200 euro voor een appartement met twee slaapkamer tot 2000 euro voor een met drie slaapkamers.

Dit project, waaraan de projectontwikkelaar Equilis sinds 2006 werkt, is kenmerkend voor de evolutie van de vastgoedmarkt in Waals-Brabant. De lancering viel samen met het ontstaan van een markt voor nieuwbouwappartementen in de provincie. Daarvoor was ze vooral een regio van viergevelhuizen. Appartementen vond je enkel in Waver, Nijvel, Louvain-la-Neuve en Tubeke. “De ontwikkeling van appartementen is de laatste tien jaar verveelvoudigd”, stelt Jean-Luc Son, het hoofd van het vastgoedadviesbureau REIM. “Daardoor is een markt voor nieuwe appartementen ontstaan. En dus, als gevolg daarvan, een investeringsmarkt en een belangrijke huurmarkt.”

En er zit nog heel wat in de pijplijn. “Vaak gaat het om gemengde projecten op voormalige industrieterreinen, waar flats, winkels en kantoren worden gecombineerd”, weet Yves Hanin, directeur bij CREAT, een onderzoekscentrum verbonden aan de UCL. “Die grootschalige projecten zijn interessant in Waals-Brabant, doordat de verkoopprijzen er hoog zijn.”

Naast die grote projecten zijn er ook in bijna alle gemeenten in de provincie veel kleine appartementsgebouwen met tien tot twintig flats gebouwd, zelfs in de landelijke gebieden. Dat is een reactie op de grote vraag. “In veel dorpen konden senioren of jongeren niet blijven wonen, omdat er geen appartementen te huur of te koop waren. Het aanbod is nu evenwichtiger”, verklaart Eric Roubaud, manager van de projectontwikkelaar Durabrik. Hij ontwikkelde vroeger voor Equilis de projecten in Genval en Court-Saint-Étienne.

Meer huurders

Volgens cijfers van CREAT is de bouw van appartementen tussen 2006 en 2016 met 35 procent gestegen, terwijl die van alleenstaande huizen met 20 procent is gedaald. Dat komt gemiddeld overeen met ongeveer 1100 appartementen en 430 gezinswoningen per jaar. Tegelijkertijd is het aantal huurders gestegen van 24 tot 30 procent van de inwoners”, legt Yves Hanin uit. En dat cijfer zou in de toekomst nog stijgen.

De aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen in Waals-Brabant heeft de laatste jaren de kloof vergroot tussen degenen die zich een eigen woning kunnen veroorloven en zij die dat niet kunnen. “Dat zal onvermijdelijk leiden tot een toename van het aantal huurders”, zegt Christophe Hendrix. “De prijzen zijn voor veel mensen te hoog, zodat zij hun toevlucht moeten nemen tot de huurmarkt. Zij zoeken vooral een huurappartement.” Daar komt nog bij dat het aantal eenpersoonsgezinnen zal blijven toenemen. Die twee elementen zijn de belangrijkste groeimotoren voor de huurmarkt.

Het profiel van de toekomstige huurders varieert van jonge gezinnen die een appartement met twee slaapkamers nodig hebben, tot senioren die hun villa hebben verkocht en een flat willen met een betere indeling en een betere ligging: dichter bij allerlei diensten. De projectonwikkelaars zien dat gevarieerde publiek ook. “De projecten zijn daarom ook gevarieerd”, zegt Jean-Luc Son. “Ze bieden voor elk wat wils: studio’s en appartementen met één tot vier slaapkamers. Het appartement met twee slaapkamers is niet alleenzaligmakend. Om te zien of de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen van de afgelopen maanden gevolgen zal hebben voor de huurprijzen, is het nog te vroeg. In ieder geval zijn appartementen met een terras of tuin het meest in trek. De aantrekkende huurvraag gaat vooral samen met de ontwikkeling van arbeidsmarkten als Louvain-la-Neuve, Waver en Nijvel.”

Huurhuizen

De huurmarkt voor huizen is in Waals-Brabant nog betrekkelijk klein. Nochtans is er wel vraag naar huurhuizen. Maar bij de beleggers zijn nieuwe huizen niet in trek. “Huizen zijn in Waals-Brabant zeer duur,” legt Roubaud uit. De rendementen zijn dan ook niet erg groot. Alleen dankzij de verwachte waardestijging bij doorverkoop van het onroerend goed kan de investeerder wat verdienen. De huizenmarkt is vooral gericht op kopers die zelf in het pand willen wonen. De kandidaat-huurders moeten elkaar beconcurreren voor de huizen die te huur worden aangeboden.

“Dat zijn er maar heel weinig”, weet Christophe Hendrix. “Voor een nieuwbouwwoning die voor 550.000, inclusief btw, wordt gekocht, kunnen de huren in de centrumgemeenten van Waals-Brabant variëren van 1800 tot 2000 euro. Als je een goed gerenoveerd huis op de markt brengt, is het meteen verhuurd. Meestal al na twee of drie bezoeken”, zegt Jean-Luc Son. “Het voordeel is dat het profiel van de huurders stabieler is, omdat het meestal om gezinnen gaat.”