‘De hausse op de huurmarkt is nog lang niet voorbij’

De prijzen blijven stijgen. Vastgoed wordt onbetaalbaar. Jongeren zijn almaar minder geïnteresseerd in onroerend goed. De expats verlaten Brussel. Tel dat allemaal bijeen en je krijgt een huurmarkt die in woelig water zit.

Het gebouw met balkons aan de voorkant en kleine terrassen aan de achterkant ziet er niet uit. Het is een klassieke constructie uit de jaren vijftig met acht flats, gelegen in een mooie, schaduwrijke laan. Voor de investeerder het weer op de markt brengt, is een opfrisbeurt nodig. Maar hij hoeft zich geen zorgen te maken. “Kleine eenheden geraken zeer goed verhuurd in Sint-Lambrechts-Woluwe”, zegt Michel, die al vijftien jaar actief is als vastgoedhandelaar. De markt is bijzonder dynamisch, zelfs als het niet om nieuwe woningen gaat. Maar om een huurprijs van 800 euro te krijgen voor een appartement met een of twee slaapkamers, moet het wel gerenoveerd zijn.

De Brusselse markt is een buitenbeentje in het Belgische vastgoedlandschap. Het aandeel van de eigenaars-bewoners daalt al bijna vijftien jaar. Met 49 procent ligt het ver onder het Belgische gemiddelde van ongeveer 70 procent. Daar zijn vele redenen voor. De stijging van de vastgoedprijzen is een van de belangrijkste. “Almaar meer gezinnen hebben het moeilijk om een eigen woning te kopen”, zegt Jean-Baptiste Van Ex, de CEO en oprichter van het investeringsfonds Vicinity. “De prijzen zijn veel te hoog in verhouding tot de inkomens. Het gemiddelde netto-inkomen van een gezin in België bedraagt ongeveer 36.000 euro per jaar. Met een hypotheek met een looptijd van twintig jaar en een kapitaalinbreng van 20 procent kunnen zij tussen 180.000 en 190.000 euro betalen.”

Volgens de jongste cijfers van de notarissen bedraagt de gemiddelde prijs van een appartement in Brussel 281.593 euro. Je hoeft geen groot econoom te zijn om te beseffen dat voor veel Brusselaars huren dan de enige uitweg is. Bovendien stijgen de vastgoedprijzen sneller dan de lonen, wat de kloof nog groter maakt.

Een andere factor is dat jonge werkenden een eigen huis niet langer als iets noodzakelijks zien. Zij hechten meer waarde aan hun financiële vrijheid, en zien onroerend goed nu meer als een dienst dan als een doel op zich. Ook de beroepsmobiliteit en echtscheidingen doen het aandeel van de huurders stijgen. 58 procent van de gezinnen in Brussel zijn alleenstaanden. Ten slotte is die toename van het aantal huurders een verschijnsel dat ook in vele Europese steden opduikt. In zekere zin volgt Brussel dus gewoon de trend.

“Al die factoren leiden tot een toename van het aantal huurders dat op zoek is naar een woning”, zegt Eric Verlinden, de CEO van het netwerk van vastgoedmakelaars Trevi. Daar kunnen we nog diegenen aan toevoegen die hun beslissing om een woning te kopen hebben uitgesteld, net als de 40.000 expats die elk jaar in Brussel aankomen. De hausse op de huurmarkt is nog lang niet voorbij.”

Professionalisering

Sinds 2016 bepalen de kleine particuliere beleggers het tempo op de vastgoedmarkt. Zij kopen massaal flats op om ze te verhuren. Ze profiteren daarbij van de bijzonder interessante context: lage rente, overvloedig spaargeld, prijsstabiliteit, enzovoort. Ondanks die toevloed aan huurwoningen blijft de leegstand voorlopig zeer laag. “Die bezorgdheid is ongegrond”, zegt Eric Verlinden. “De huurleegstand bedraagt 1,5 tot 2 procent. Dat is precies hetzelfde als twee jaar geleden. Alle investeerders vinden nu huurders. En dat mag in de toekomst niet veranderen.”

De opkomst van institutionele beleggers in het residentiële vastgoed zal evenwel leiden tot een bijkomend aanbod. Vicinity Affordable Housing, Inclusio, Home Invest, Primonial en, in de nabije toekomst, Ion Residential Platform betreden de Belgische markt met honderden appartementen. Dat zal de huurmarkt verder verstoren. “Ik ben niet echt bang voor een overaanbod”, zegt Jean-Baptiste Van Ex. “Integendeel. Er is een groot tekort aan nieuwe kwaliteitsappartementen in Brussel. Er is een grote vraag van huurders naar dat soort onroerend goed. En ontwikkelaars leveren gemiddeld 4000 nieuwe appartementen per jaar af. Dat is echt niet veel.”

“In Duitsland, Nederland en Engeland heeft de residentiële markt activa zoals kantoren verdrongen”, zegt Sébastien Van Weyenbergh, hoofd van de afdeling residentieel vastgoed van de vastgoedconsultant JLL. “België zou dat voorbeeld moeten volgen. De huurmarkt zal alleen maar sterker en professioneler worden.

De investeerders-kopers concentreren zich op een zeer specifieke markt: de nieuwe instappers. Zij zijn op zoek naar studio’s of appartementen met één slaapkamer, die ze verhuren tegen 600 tot 800 euro per maand. “Er is vraag naar kwaliteitsvolle, energiezuinige en goed gelegen woningen met een niet te hoge huur”, stelt Jean-Baptiste Van Ex. En dat terwijl het Brusselse woningbestand oud en energie-intensief is. Bijna 80 procent van de gebouwen dateert van voor 1981. Door die hogere lasten stijgen de kosten van een huis met 10 tot 15 procent. “Er ontstaat op de markt een kloof tussen nieuwe en gerenoveerde panden enerzijds en oude panden anderzijds”, weet Aymeric Francqui, de gedelegeerd bestuurder van het makelaarskantoor Latour et Petit. “In de toekomst zullen eigenaars van panden die niet goed gerenoveerd zijn, het zeer moeilijk hebben om huurders te vinden.”

Het topsegment vertraagt

Het topsegment op de Brusselse huurmarkt slabakte wat in het voorjaar, maar lijkt nu weer wat aan te trekken. Ook al vinden de panden van meer dan 1500 euro iets minder snel huurders. Dat is vooral te wijten aan de expats die zijn achtergebleven”, merkt Aymeric Francqui op. “Het aanbod is momenteel groter dan de vraag. De vraag is met de helft gedaald. Er is al enige tijd sprake van leegstand.”

Dat heeft gevolgen voor de prijzen. “De verhuurders verlagen hun huur met 50 of 100 euro”, merkt Eric Verlinden op. “Maar de huurmarkt is gelukkig zeer flexibel is. Er is wel degelijk herstel, maar ik verwacht niet dat de markt voor 2022 weer op kruissnelheid komt.”

Dat is anders in het lagere en en het middensegment (huur onder 1000 euro) van de markt. De gemiddelde huurprijs bedraagt er 950 euro. Dat geldt voor het hele Brusselse Gewest. “De verschillen in huurprijzen tussen het zuiden en het noorden van Brussel zijn relatief klein, terwijl de kosten voor de ontwikkeling van een project sterk verschillen”, aldus Aymeric Francqui.

Er is één grote onbekende die een impact kan hebben op de Brusselse vastgoedmarkt. Om misbruik te voorkomen en huisjesmelkers de pas af te snijden, wil de Brusselse regering tegen begin 2022 huurbarema’s invoeren. Als een huurder meent dat zijn huurprijs 20 procent hoger ligt dan het referentietarief, kan hij naar de paritaire huurcommissie stappen. Dat kan tegelijk de behoefte aan betaalbare woningen van goede kwaliteit doen toenemen. En laat dat nu net zijn wat de meeste institutionele beleggers en bepaalde ontwikkelaars beweren te bouwen.