De grootste zeepbel aller tijden ?

Internationaal staan de vastgoedprijzen nog veel sterker in de schijnwerpers dan in België. De voorbije drie jaar is de totale waarde van residentieel vastgoed in de zogenaamde ‘ontwikkelde wereld’ toegenomen met zowat een derde. Zo blijkt uit een onderzoek van het Britse weekblad The Economist. Dat is het dubbele van de stijging die aandelen te zien gaven in de drie jaren voor 1999, kort voor de beurszeepbel doorgeprikt werd.

Meteen is duidelijk waarom autoriteiten en heel wat economen zo ongerust zijn over een woningmarkt op drift. De impact van de woningmarkt is veel belangrijker dan de aandelenmarkt, omdat het financiële wel en wee van veel meer burgers ermee verbonden is. Een crash van het residentiële vastgoed zou een ramp betekenen voor de (wereld)economie.

Inhaaloperatie in België

De prijzen in België mogen dan sterk gestegen zijn, in heel wat andere landen heeft vastgoed een nog veel hogere vlucht genomen. Bovendien is ook het absolute prijsniveau in België nog steeds erg gematigd als je het vergelijkt met landen als bijvoorbeeld Nederland en Engeland. De hoofdreden daarvoor is dat in die twee landen woningkredieten volledig aftrekbaar zijn, terwijl de Belgische wetgever slechts een beperkte aftrekbaarheid toelaat.

Een maatstaf om de houdbaarheid van de woningprijzen te beoordelen, is de evolutie te vergelijken met de inkomens. In België blijkt de groei van het arbeidsinkomen in de afgelopen vijftig jaar (6,35 % per jaar) op dezelfde lijn te liggen als de evolutie van de woningprijzen in dezelfde periode (ook 6,35 %). Pas de jongste jaren zijn de woningprijzen dus veel forser gestegen dan het inkomen en kunnen we dus spreken van een inhaalbeweging.

De zeepbel in het VK en de VS

In het Verenigd Koninkrijk zijn de woningprijzen de voorbije zeven jaar gestegen met 139 % en het afgelopen jaar met 13 %. Daar is de relatie tussen inkomen en woningprijzen dus totaal uit evenwicht. Een gezin met een normaal inkomen kan er bij wijze van spreken slechts een garage met een dak van golfplaten kopen om in te wonen. De Bank of England verhoogde de rente speciaal om wat lucht uit de vastgoedzeepbel te laten. En blijkbaar met succes, want sinds kort dalen de prijzen er. Maar de kunst is natuurlijk om dit proces geordend te laten verlopen, zonder de economie in gevaar te brengen.

Ook de Verenigde Staten worden vaak genoemd als een land met een vastgoedzeepbel. Maar de (gevaarlijke) gemiddelden zijn toch heel wat minder zorgelijk dan in het Verenigd Koninkrijk. Tussen 1997 en 2004 stegen de woningprijzen in de VS met 65 % (België 50 %). Het voorbije jaar is er wel sprake van een onhoudbare versnelling (13 %). Intussen is de Federal Reserve onder leiding van Alan Greenspan ook begonnen aan het optrekken van de rente, zodat ook hier een noodzakelijke rem kan gezet worden op de hausse van de woningprijzen. Want dat de woningprijzen ook in Amerika veel sneller gestegen zijn dan het beschikbare inkomen, staat als een paal boven water.

JAN REYNS

[ 2005 ]

Een belegger die overstapt op de verhuur van vastgoed omdat hij ontevreden is over het rendement van zijn aandelen, stevent af op een teleurstelling