De grenzen van het exclusieve gebruiksrecht

Soms lijkt het alsof de gouden tijden van de aardverschuivende Europese of nationale rechtspraak voorbij zijn. Maar met de Temco-zaak is er weer een rechtsgeding opgedoken waarvan de uitkomst een grote impact op het zakenleven kan hebben — in dit geval de vastgoedsector.

In principe is btw verschuldigd voor elke dienst die een belastingplichtige onder bezwarende titel voor een ander verricht. Daarop is de verhuur van onroerende goederen een uitzondering. Gebouwen verhuur je zonder btw. De eigenaar verliest daardoor het recht op aftrek. Stelt hij een onroerend goed ter beschikking in plaats van het te verhuren, dan gaat het wel met btw en kan hij die recupereren. Maar wanneer is er dan sprake van huur en wanneer van een terbeschikkingstelling?

Dat vraagt ook Temco Europe zich af. Die Belgische vennootschap heeft renovatiewerken laten uitvoeren aan het onroerend goed dat ze ter beschikking stelt van drie groepsvennootschappen. Ze heeft de btw op die renovatiewerken in aftrek genomen. Bij een controle werd die btw-aftrek verworpen door de fiscus, die vond dat het om een niet-vrijgestelde huur ging in plaats van om een terbeschikkingstelling. Temco was het daar niet mee eens en stapte naar de rechtbank. Voor de rechtbank van eerste aanleg haalde het zijn slag thuis. De rechtbank verklaarde het dwangbevel van de administratie nietig. Daarop ging de administratie in beroep. Het hof van beroep in Brussel besloot omzichtig te werk te gaan en stelde aan het Europees Hof van Justitie een prejudiciële vraag.

Op de vraag wat onder het begrip ‘onroerende verhuur’ voor de btw moest worden verstaan, antwoorde het Hof van Justitie dat “het begrip ‘verhuur van onroerende goederen’ er in wezen in bestaat dat een verhuurder een huurder voor een overeengekomen tijdsduur en onder bezwarende titel het recht verleent een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten”. Daar voegde het Hof aan toe dat het hof van beroep in Brussel alle omstandigheden waarin de transactie zich had afgespeeld, in overweging moest nemen.

Daarop moest de fiscus een tweede keer in het zand bijten; de dienst verloor haar beroep. In zijn arrest verwijst het hof van beroep eerst naar de prejudiciële vraag. Vervolgens steunt het zich op het (enige) argument dat ‘onroerende verhuur’ hier onmogelijk kon worden weerhouden, gelet op het niet-exclusieve karakter van de rechten van gebruik die werden toegekend aan de groepsvennootschappen. Temco verdeelde het gebruik van de werk- en de opslagplaatsen op basis van de oppervlakte die in de terbeschikkingstellingsovereenkomst werd bepaald, zonder dat de groepsvennootschappen een exclusief recht op een afgebakende ruimte hadden.

De administratie was het met dat standpunt alweer niet eens en richtte zich tot het Hof van Cassatie. Het arrest van Brussel werd gecasseerd en de zaak werd naar het hof van beroep in Luik gestuurd. Het Hof van Cassatie kwam tot dat besluit door te stellen dat het Brusselse hof van beroep niet met alle omstandigheden die eigen zijn aan de zaak rekening had gehouden, en dat het bij zijn beoordeling onvoldoende de definitie van ‘exclusief bezit’ voor ogen had gehouden. De zaak moet in Luik opnieuw worden beoordeeld.

Hoewel we nog niet aan het eind van de Temco-zaak zijn, kunnen we uit die rechtspraak al een belangrijk besluit trekken: het ‘exclusieve gebruiksrecht’ dat veel ondernemingen hanteren om het onderscheid tussen huur en terbeschikkingstelling te maken, volstaat op zich niet meer om te ontkomen aan een onroerende huur. In het verlengde van het arrest van het Hof van Justitie moeten we ook in Luik een bredere draagwijdte van het begrip ‘onroerende verhuur’ verwachten. Zodra de onroerende component de overhand heeft bij een terbeschikkingstelling, wordt een huur onafwendbaar. Een onroerend goed exploiteren met btw wordt een uitdaging.

De auteur leidt het fiscaal en juridisch team voor vastgoed en M&A van Deloitte Fiduciaire.

YANNICK DE SMET

Een onroerend goed exploiteren met btw wordt een uitdaging.