De geheimen van een openbare verkoop

U wilt een huis kopen op een openbare verkoop? Maak als vanouds uw huiswerk: bepaal op voorhand uw budget, kosten inbegrepen, en laat u in het vuur van de veiling niet meeslepen. Uw bankrekening zal u dankbaar zijn.

Klamme handen, een schichtige blik naar uw partner, en met geveinsd zelfvertrouwen steekt u uw arm de hoogte in. Uw concurrent op de tweede rij van de veilingzaal aarzelt, mompelt een vloek. Gefeliciteerd, u hebt een huis gekocht! Voor 25.000 euro méér dan u op voorhand begroot had. Dergelijke scenario’s gebeuren al te vaak. Een degelijke voorbereiding kan helpen vermijden dat u zich tijdens een openbare verkoop in het heetst van de strijd laat meeslepen.

Zo’n veiling verloopt heel eenvoudig. Een openbare verkoop van vastgoed is niets anders dan de verkoop bij opbod van een stuk vastgoed. De kandidaat-kopers bieden tegen elkaar op, en het hoogste bedrag is dan de verkoopprijs. Dat type van verkoop gebeurt uitsluitend door bemiddeling van een notaris.

De wet legt een dergelijke procedure op in het licht van sommige gerechtelijke verkopen, soms wel executoriaal beslag genoemd. Dat zijn verkopen die bevolen worden door een rechtbank, bijvoorbeeld wanneer de terugbetalingen op een hypotheeklening uitblijven.

Maar die procedure is ook bruikbaar voor een vrijwillige verkoop. “In Brussel is de helft van de openbare verkopen van gebouwen executoriaal. Maar er zijn ook steeds meer verkopers die vrijwillig gebruikmaken van die formule, omdat ze aangetrokken worden door de transparantie en de snelheid ervan,” zegt de Brusselse notaris Marc Van Beneden. De openbare verkoop brengt de verkoper en alle geïnteresseerden in één keer samen: de verkoopsom is in dat geval de beste prijs, omdat hij het resultaat is van de wet van vraag en aanbod. Iedereen behoudt zijn vrijheid. Als de (vrijwillige) verkoper vindt dat de prijs waarop hij gehoopt had niet gehaald wordt, kan hij zijn goed uit de verkoop terugtrekken.

Lees het lastenkohier

De voorwaarden voor de verkoop worden opgenomen in wat in het jargon het lastenkohier wordt genoemd. Het is een bestek dat een beschrijving van het gebouw omvat, en een opsomming van de verkoopvoorwaarden. “Aarzel vooral niet om dat kohier te gaan inkijken op het kantoor van de notaris,” waarschuwt Marc Van Beneden. “Daardoor vermijdt u verrassingen. De tradities in openbare verkopen kunnen nogal eens verschillen van het ene arrondissement tot het andere binnen dezelfde provincie. Er wordt weliswaar gestreefd naar een zekere eenvormigheid, onder meer op het vlak van de kosten, maar in de praktijk is dat nog niet helemaal het geval.”

Volgens hem is het van fundamenteel belang om goed te rekenen voor u naar een openbare verkoop trekt (zie kader: Hoe hoog liggen de kosten?). Zoniet dreigt u door de veilingprocedure meegesleept te worden.

Het lastenkohier vermeldt de exacte oppervlakte of, voor een appartement, de verhoudingen van de gemeenschappelijke delen. Ook vermeld is het aantal zittingen, de procedure die daarbij wordt gevolgd, de eventuele mogelijkheid tot hoger bod, en onder welke omstandigheden de verkoop kan worden ingetrokken. Het kohier maakt ook gewag van de garanties die de koper krijgt over de staat van het goed of eventuele erfdienstbaarheid.

“De rechtsmiddelen in geval van bijvoorbeeld verborgen gebreken zijn dezelfde als bij een onderhandse verkoop,” zegt Van Beneden. Gewoonlijk wordt in het lastenkohier gestipuleerd dat de koper in eigendom treedt vanaf het ogenblik van de definitieve toewijzing. Vanaf dat moment moet hij het aangekochte goed ook laten verzekeren. Ook de precieze bewoningsomstandigheden van het goed worden erin beschreven. Dat stelt de kandidaat-koper in staat om zich een idee te vormen van de verschillende opzegtermijnen die hij eventueel aan de huurders moet betekenen. Vaak wordt ook vastgelegd dat de koper pas van het goed kan genieten wanneer hij de volledige prijs, inclusief de kosten, betaald heeft. Het lastenkohier vermeldt ten slotte ook nog binnen welke termijn de koper zijn aandeel in de onroerende voorheffing moet betalen.

Elk gewest in België heeft vandaag zijn eigen stedenbouwkundige wetgeving. Lastenkohieren bevatten dan ook de respectieve voorschriften die voor het te koop aangeboden gebouw gelden – bijvoorbeeld of het huis alleen bestemd is voor bewoning, ofwel of het om een kantoorgebouw gaat.

Als het om een flat of een garage gaat, beschikt de notaris doorgaans over de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die hij allebei ter beschikking houdt van de kandidaat-kopers. De koper zal alle clausules en voorwaarden die in die documenten vervat zitten, moeten naleven, dus moet hij daar kennis van kunnen nemen. De betalingstermijn voor de prijs en de kosten staan eveneens in het lastenkohier vermeld.

De verkoopzitting wordt door de notaris aangekondigd met affiches en aankondigingen in kranten. De biedingen worden tijdens de zitting uitgebracht, eventueel vertrekkend vanaf een bepaalde instelprijs. Als het laatste bod aangenomen wordt, gaat de notaris over tot de definitieve toewijzing.

Recht van hoger bod

De manier van toewijzen wordt nog altijd sterk bepaald door lokale gebruiken. Over het algemeen gebeurt de verkoop in één enkele zitting, maar in sommige streken zijn dat er meer. Soms wordt een zitting onderbroken om de verkopers toe te laten overleg te plegen over het bod van de laatste ‘liefhebber’. Zeldzamer is het wanneer de verkoop met de kaars plaatsvindt, waarbij de kandidaat-kopers een bod kunnen uitbrengen zolang een kaars brandt. Wanneer de notaris van oordeel is dat hij het laatste bod heeft gehoord, kan hij de verkoop toewijzen. In sommige gevallen zal die toewijzing alleen gebeuren bij ontstentenis van een hoger bod.

“Vooral in gerechtelijke verkopen wordt een dergelijk recht van opbod voorzien. Soms wachten de kandidaat-kopers hoe dan ook op de tweede zitting. En dat is jammer, want dat brengt bijkomende kosten met zich. Aarzel dan ook niet om tijdens de zitting alle nodige vragen te stellen en al op de eerste zittingsdag kleur te bekennen,” aldus notaris Van Beneden.

De mogelijkheid tot hoger bod biedt elke liefhebber de kans om een nieuwe zitting van de openbare verkoop uit te lokken door binnen de veertien dagen na de verkoop een hogere prijs te bieden. Het bedrag van dat hoger bod moet 10% bedragen van het bedrag dat tijdens de eerste verkoopdag gehaald werd, met een minimum van 250 euro (indien de prijs onder de 2500 euro lag) en een maximum van 6200 euro (als de prijs meer dan 62.000 euro bedroeg). Als niemand een hoger bod doet, dan wordt de verkoop definitief na afloop van die termijn.

Om een hoger bod uit te brengen, moet de kandidaat-koper zich niet wenden tot de behandelende notaris maar tot een gerechtsdeurwaarder, aan wie hij het bedrag van het hoger bod betaalt (in contant geld of met een bank- of gewaarborgde cheque). De gerechtsdeurwaarder begeeft zich naar het kantoor van de notaris en naar de kandidaat-koper die het goed heeft aangekocht tijdens de eerste verkoopzitting, om hen het bestaan van een hoger bod te betekenen. De notaris heeft echter het recht om een hoger bod te weigeren, wanneer de identiteit of de solvabiliteit van de kandidaat niet is aangetoond. Als de notaris het hoger bod aanvaardt, moet hij het goed opnieuw te koop aanbieden op een dag en plaats die hij moet bekendmaken met een nieuwe aankondiging met affiches en krantenadvertenties.

Die nieuwe zitting verloopt eveneens per opbod met als startprijs het bedrag dat tijdens de eerste zitting gehaald werd, verhoogd met het bedrag van het hoger bod. De verkoop is nu definitief. Als de opbieder de uiteindelijke koper wordt, dan wordt het bedrag dat hij als hoger bod betaald heeft, beschouwd als een voorschot op de sommen die hij verschuldigd is. In het tegenovergestelde geval wordt die som hem onmiddellijk terugbetaald.

Bang voor een kater?

“Bij een openbare verkoop spelen de opschortende voorwaarden niet. Dat wil zeggen dat de koper op voorhand zeker moet zijn dat hij een hypothecaire lening kan bekomen in het geval dat het goed hem toegewezen wordt,” beklemtoont Van Beneden. Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, kan hij vervolgd worden. De sanctie die in dergelijke gevallen gewoonlijk wordt uitgesproken, is de onvoorwaardelijke nietigverklaring van de verkoop, of ‘wederverkoop ingevolge rouwkoop’, zoals dat heet. Wanneer de verkoper ervoor kiest om te ‘verkopen uit berouw’, wordt het goed opnieuw openbaar verkocht. De notaris bepaalt in dat geval een nieuwe datum voor de verkoop, laat nieuwe affiches uithangen en plaatst nieuwe annonces. De wederverkoop gebeurt onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke verkoop.

Als de prijs die bij de wederverkoop gehaald wordt lager ligt dan degene die aanvankelijk werd geboden door de ‘rouwkoper’, dan moet die het verschil tussen de twee bedragen betalen. Als de prijs gelijk blijft, moet hij alleen de eventuele intresten betalen, naast de procedurekosten van de rouwverkoop. Ligt de prijs bij de nieuwe verkoop hoger, dan heeft hij geen verdere verplichtingen meer. Het verschil van de prijzen gaat dan niet naar hem, maar naar de verkoper. Wel kan hij de voorschotten en rechten recupereren die hij eventueel betaald heeft.

Philippe Tomberg [{ssquf}]

Steeds meer eigenaars kiezen voor een openbare verkoop, wegens de transparantie en de snelheid van de formule.

Kijk vóór de veiling het lastenkohier in. Zo vermijdt u verrassingen over de kosten.

Bij een openbare verkoop spelen de opschortende voorwaarden niet. Concreet: u moet zeker zijn dat u een hypothecaire lening kunt krijgen.