De fiscus loert naar uw woning

Het is nu al 25 jaar wachten op een algemene herziening van de kadastrale inkomens, de zogenaamde kadastrale perequatie. Geen enkele regering bleek vooralsnog moedig of vermetel genoeg om de hand aan de ploeg te slaan. Maar de belastingadministratie maakt zich intussen wel op voor de strijd.

In de wandelgangen van de vastgoedbeurs Realty geeft Bernadette Bouckaert, die de Belgische vestiging van de Franse Alma Consulting Group leidt, commentaar op het recente proefballonnetje van Bernard Clerfayt (FDF/MR). De staatssecretaris toegevoegd aan de minister van Financiën pakte uit met een voorstel over de herziening van het systeem van onroerende belastingen in Brussel. Bouckaert kan de staatssecretaris niet volgen: “Ik begrijp niets van zijn methodologie. Ze komt met geen enkele realiteit overeen. Achter zijn zogezegde bekommernis voor meer samenhang kunnen we alleen maar een fiscale bedoeling vermoeden.”

Bernard Clerfayt wil het kadastraal inkomen (KI) opsplitsen in een deel voor de grond en een deel voor het gebouw dat erop staat. De stenen zouden daardoor minder belast kunnen worden. Een steunmaatregel dus voor de geteisterde bouwsector. Clerfayt, die ook burgemeester is van Schaarbeek, vindt ook dat er te veel kantoorgebouwen zijn in Brussel. Een hervorming volgens zijn recept zou de woonfunctie bevoordelen.

“We beschikken weliswaar over een inventaris van de gronden, maar in België bestaat er geen eigenlijk kadaster dat die percelen op een objectieve basis waardeert”, zegt Bernadette Bouckaert. “Kunt u zich voorstellen hoeveel werk dat vergt en hoelang het duurt? In Brussel worden de kantoren overigens al veel zwaarder belast dan in Frankrijk. En daar zou men nu nog een laagje bovenop willen leggen? Als een dergelijke onzinnigheid realiteit wordt, zal de vlucht van de ondernemingen naar de Vlaamse rand pas goed beginnen. En dan staat er binnenkort geen twee miljoen maar vier miljoen vierkante meter leeg in de hoofdstad.”

Bernadette Bouckaert staaft haar uitval met cijfers. Op het Rogierplein (Sint-Joost) staan gebouwen die tegen 37 euro per m2 belast worden. En op het Schumanplein betalen sommige eigenaars zelfs een onroerende voorheffing van 45 euro per m2. “In Parijs bedraagt het gemiddelde 21 euro per m2”, aldus Bernadette Bouckaert.

Onaanvaardbare ongelijkheid

Bernadette Bouckaert en vele andere vastgoedprofessionals geloven echter niet dat de herziening voor morgen zal zijn. “Zelfs de politici zeggen dat met een gedwongen glimlach: de minister – en de partij – die het waagt om die doos van Pandora te openen, dreigt onmiddellijk het gelag te moeten betalen.” En vermits er in dit land met de regelmaat van een klok verkiezingen gehouden worden, is er geen enkele verkozene die het echt aandurft om die aantrekkelijke inkomstenbron aan te boren.

Niettemin hebben de minister van Financiën en zijn twee staatssecretarissen, Hervé Jamart en Bernard Clerfayt, al herhaaldelijk verklaard dat er wel degelijk argumenten zijn om het wettelijke en fiscale kader te herzien: het KI dat als referentie dient voor de schatting van de onroerende voorheffing, werd al sinds de jaren zeventig niet meer aangepast. De wet voorziet nochtans in een perequatie om de tien jaar. Sinds 1991 is er slechts een brutale lineaire indexering geweest van de bedragen die in 1975 werden vastgelegd. “Er bestaan soms belangrijke verschillen met de werkelijke toestand. Er werden ooit al maatregelen getroffen en voorstellen geformuleerd, onder meer door Philippe Maystadt toen hij minister van Financiën was, maar die zijn op niets uitgedraaid”, luidt het commentaar bij de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB).

Het CIB nuanceert overigens de bemerkingen van Alma op het voorstel van Clerfayt. Het voorstel zou namelijk geïnspireerd zijn op succesvolle buitenlandse voorbeelden: in Denemarken en stedelijke gebieden als Philadelphia, Singapore en Hongkong, wordt het openbaar vervoer deels gefinancierd met de opbrengst van een zogenaamde land value tax (de valorisatie van gronden die rond stations gelegen zijn).

“Het uitblijven van elke vorm van aanpassing van de belastingbedragen aan de realiteit, leidt tot een onaanvaardbare ongelijkheid bij de toepassing van de belastingheffing”, zegt men ook op de hoogste echelons van de federale overheids-dienst Financiën. De afdeling Patrimoniumdocumentatie pleit voor een rechtvaardiger belasting op basis van de reële waarde van de goederen. “Het kadastraal inkomen weerspiegelt de gemiddelde normale nettohuurwaarde. De referentiedatum is echter nog altijd 1 januari 1975. Met andere woorden: zelfs voor een nieuw gebouw moet de KI-referentie de theoretische nettohuurwaarde voor het jaar 1975 aangeven”, legt administrateur-generaal Patrimoniumdocumentatie Daniel De Brone uit. “Dat niet-geïndexeerde kadastraal inkomen is dus ‘bevroren’ en houdt geen rekening met de evolutie van de huurprijzen, noch met de toename van de verkoopprijs. Het is dan ook niet abnormaal te moeten vaststellen dat de cijfers van het kadastraal inkomen voor gewone gebouwen een stijging met ongeveer 1,5 procent per jaar te zien geven, terwijl de waarde van de huizen er tijdens de jongste vijf jaar met 68 procent op vooruit is gegaan.”

“Dat is de wet, de theorie”, riposteert Bernadette Bouckaert. “De nieuwe, herziene bedragen na een verbouwing worden berekend op basis van vergelijkbare panden in de omgeving. De wijze waarop is vaak willekeurig, dus betwistbaar. Vandaar ook de vele aanvragen voor herziening en zelfs rechtszaken wegens arbitraire vaststelling van het KI zonder rekening te houden met de wettelijke voorschriften.”

Bernadette Bouckaert geeft een voorbeeld: een kantoorgebouw in het centrum van Brussel (6000 m2) waarvoor het KI na verbouwingswerken verdubbeld is van 200.000 naar 400.000 euro, met een belasting die navenant gestegen is van 70.000 naar zowat 140.000 euro.

Alma werd aangeduid door de GOMB (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) om met het kadaster te onderhandelen over een regeling van de be-lastingheffing op een heleboel panden die in verbouwing zijn. Het fiscale statuut van gebouwen waar werken aan de gang zijn, lijkt zowat het paradepaardje te zijn van Alma. Het kaart dit ook aan bij de vele klanten-eigenaars, waaronder grote kleppers als Banimmo, Accor, Besix, Fortis Real Estate, P&V Verzekeringen, Union Investment, Swiss Life en Umicore.

Andere belastingbasis

Een ander argument om de regeling te herzien, is dat die nadelig is voor nieuwe gebouwen, nieuwe kopers en goederen die gemakkelijk te inventariseren vallen, zoals nieuwe stadsappartementen. “Voor vergelijkbare eigendommen komen we soms kadastrale inkomens tegen die 100 procent van mekaar afwijken”, vertelt een landmeter-expert.

Los van het feit dat een herzieningsmaatregel allesbehalve populair zou zijn, is er ook een praktisch bezwaar: uitkammen wat er onder elk dak aan waarde schuilgaat, is een monnikenwerk dat jaren in beslag zou nemen.

Door het toenemend gericht digitaliseren van de beschrijvingen van elk verhandeld onroerend goed moet het binnen afzienbare tijd – de meeste onroerende goederen gaan almaar sneller van de hand – mogelijk zijn om te belasten op basis van objectieve parameters.

Xavier Ortégat, die vanuit Brussel de CEPI (Conseil européen des Professions Immobilières) leidt, wijst erop dat elke fiscale vastgoedconstructie berust op een evenwichtspunt. “Elke wijziging van het systeem – zeker als die stoelt op een land value tax zoals in het voorstel van Bernard Clerfayt – veronderstelt een aanzienlijke toename van het administratieve werk en een individuele opvolging. De prijs van een vierkante meter hangt af van de locatie, van de vorm van het terrein, van het type en de omvang van het gebouw enzovoort. Het kost geld om dat allemaal ter plekke vast te stellen”, waarschuwt Ortégat. En hij voegt eraan toe: “Van alle criteria die het KI bepalen – oppervlakte, locatie, inrichting, comfortniveau – is het element locatie het moeilijkst te definiëren. Het lijkt evident dat elke wijziging aan het berekeningssysteem zal leiden tot een verhoging van het KI en de onroerende voorheffing. En als het niet de bedoeling is om de belasting te verhogen, maar om de stedelijke omgeving te verbeteren, dan moet een dergelijk ingrijpend voorstel ingepast worden in een veel bredere denkoefening over ruimtelijke ordening.”

Het slotwoord van Xavier Ortégat luidt: “Als de politiek de vastgoedaders aanboort om de kas van de staat te vullen, dan kan dat evengoed in samenspraak met de vastgoedsector.” Hij aarzelt niet om alternatieven naar voren te schuiven. In plaats van een belasting op de reële huurgelden (die al bij heel wat van onze buren ingang gevonden heeft) is de CEPI eerder voorstander van een belasting op de verkoopprijs. “Dat lijkt ons de meest rendabele en realistische mogelijkheid. Ze zou trouwens passen in een aantal initiatieven van de sector en de belastingadministratie.” In Nederland bestaat er al een systeem waarbij de waarde van de goederen geschat wordt door makelaars die in feite de ambtenaren op dat vlak vervangen. In Frankrijk geldt het Perval-systeem dat beheerd wordt door de Franse notarissen en over heel het land als expertisewaarde geldt.

Een belasting op basis van het ontleende bedrag? Op dit ogenblik biedt de Belgische staat een korf van aftrekposten aan. Om in crisistijd de eigendomsverwerving aan te moedigen, maar ook aan te zetten tot renovatie, is het misschien nuttig eens na te denken over een herschikking van die aftrekbare mix. Een fiscaal ruggensteuntje bij de terugbetaling van het kapitaal kan ervoor zorgen dat de lening versneld terugbetaald wordt en dat men dus ook sneller eigenaar wordt. Dat zou nog kunnen aangevuld worden met specifieke fiscale steun voor leningen die afgesloten worden om aan renovatie te doen.

Er is maar een probleem: dat soort maatregelen werpt slechts vruchten af als de hypotheekrente laag staat. Misschien een reden te meer om rond de tafel te gaan zitten na de verkiezingen… (T)

Door Philippe Coulée