‘De excessen zijn verdwenen’

Serge Fautré maakt zich op voor zijn twaalfde deelname aan de internationale vastgoedbeurs Mipim in Cannes. De nuchtere topman van het grootste Belgische vastgoedbedrijf pleit voor meer Belgisch optimisme.

Serge Fautré heeft in relatief korte tijd een ijzersterke reputatie opgebouwd in de Belgische vastgoedsector. Hij deed zijn eerste stappen in het vastgoed in maart 2002, toen hij Bernard Cardon de Lichtbuer opvolgde aan het hoofd van Cofinimmo. Onder leiding van Serge Fautré diversifieerde de bevak gespecialiseerd in kantoorvastgoed naar andere vastgoedsegmenten. Het bleek de juiste beslissing op het juiste moment, want de Brusselse vastgoedmarkt verzeilde in een malaise. In mei 2012 maakte Fautré de overstap naar AG Real Estate, waar hij het roer overnam van Alain Devos, een ander zwaargewicht in de Belgische vastgoedwereld.

De 24ste editie van Mipim wordt Fautrés eerste deelname als CEO van AG Real Estate, het grootste en meest complete vastgoedbedrijf van ons land. En hij kijkt ernaar uit. “Het blijft een reusachtige ontmoetingsplaats. Mipim is zo aantrekkelijk omdat het een heel breed vastgoedpubliek aantrekt: investeerders, promotors, architecten, politici… Plus: die mensen zijn ook in Cannes om andere mensen te ontmoeten. Niet dat ze tijd over hebben, maar je steelt ook hun tijd niet door elkaar daar te treffen en te spreken.”

Mipim is dus nog interessanter voor AG Real Estate dan voor Cofinimmo?

SERGE FAUTRÉ. “Ja, precies omdat AG Real Estate veel gediversifieerder is en ook wel internationaler dan Cofinimmo. Voor onze dochter Interparking is het bijvoorbeeld een unieke kans om kennis te maken met nieuwe shoppingcenterprojecten in heel Europa. Want een winkelcentrum heeft heel vaak ook een parking nodig.”

Als Mipim een barometer is voor de gemoedstoestand van de vastgoedsector, wat verwacht u dan van deze editie?

FAUTRÉ. “Ik denk dat Mipim in het verleden een indicator is geweest van de overdrijving in de vastgoedsector. Halfweg het voorbije decennium trok Mipim 24.000 bezoekers en lag de baai van Cannes vol met luxejachten. Aan dat vertoon op Mipim kon je zien dat er iets niet klopte. Vastgoed is in essentie toch een conservatief en langetermijnactief, maar in die periode was de sector geëvolueerd naar een erg speculatieve industrie. Akkoord, promotieactiviteiten houden altijd een zeker risico in. Toch was het in de jaren tachtig heel anders: toen bouwden promotors vooral op maat en af en toe eens op risico. Stilaan is die verdeling helemaal omgekeerd, vaak aangemoedigd door lichtjes gekleurd cijfermateriaal over de markt.

“Intussen zijn we teruggekeerd naar een normalere marktsituatie en in die zin verwacht ik ook een normaler Mipim. Het exotisme van de projecten uit Oost-Europa zal er nog wel zijn, maar de excessen zijn verdwenen. Mipim is daarom ook wel een gelegenheid om onze politici bewust te maken van het dynamisme van andere regio’s. Als een soort benchmark. Als ik zie wat Rijsel, Lyon en enkele Britse steden en regio’s er presenteren, dan denk ik dat Brussel als Europese hoofdstad een prominentere plaats zou mogen innemen op Mipim. Een beetje meer optimisme kan geen kwaad. We zijn in België soms te pessimistisch.”

Turkije is dit jaar eregast op Mipim. Is het land een potentiële markt voor AG Real Estate?

FAUTRÉ. “Zeker. Ageas is samen met de familie Sabanci aandeelhouder van Aksigorta, een van de meest dynamische verzekeringsmaatschappijen van Turkije. Via die link hebben we dus een natuurlijke opening naar een heel interessante markt. Vorig jaar vond de jaarlijkse managementmeeting van Ageas plaats in Istanbul. Het dynamisme dat je voelt bij die mensen is toch wel iets om jaloers op te zijn.”

Hoe zwaar weegt AG Real Estate in de groep Ageas?

FAUTRÉ. “Onlangs stond in een Bloomberg-bericht over Ageas dat de beter dan verwachte resultaten deels te danken zijn aan de vastgoedactiviteiten. Ik heb dat bericht naar alle AG Real Estate-medewerkers gestuurd met de mededeling dat we trots mogen zijn op onze bijdrage in de groep. In activa uitgedrukt zijn wij goed voor slechts 10 procent van de groep, maar het zijn tien belangrijke procenten. We zijn ook heel tevreden met het mandaat en bijbehorende vertrouwen om de activiteit van vastgoedfinanciering te mogen uitbouwen.

“We zijn een deel van een groter geheel, maar we hebben toch een vrij grote onafhankelijkheid. Dat we niet in hetzelfde gebouw zitten als Ageas onderstreept die onafhankelijkheid. En waar andere verzekeraars een afdeling vastgoed hebben met een directeur vastgoed, hebben wij toch een eigen CEO, een eigen CFO. Die zelfstandigheid laat ons toe voluit te concurreren met pure vastgoedspelers.”

Hoort vastgoedfinanciering thuis in het takenpakket van een verzekeraar?

FAUTRÉ. “Ja. Langetermijnfinanciering zit in het DNA van verzekeraars. In vergelijking met andere kapitaalmarkten is Europa daarin lang een geval apart geweest. Het financieren op lange termijn was hier lange tijd vooral een aangelegenheid van de banken. Je kan daar vragen bij stellen, want de funding van de banken situeert zich in belangrijke mate op korte termijn. Natuurlijk omvat de transformatierol van banken ook een bepaalde termijnomzetting, maar ook daar zijn excessen gegroeid. In de Verenigde Staten en Canada hebben de banken zich geconcentreerd op termijnen van zes maanden tot vijf à zes jaar. En de financiering op zeer lange termijn hebben ze overgelaten aan twee types van institutionele investeerders: de verzekeringsmaatschappijen en de pensioenfondsen. Ik verwacht dat we in Europa ook die richting uitgaan, met een koppeling van langetermijnleningen aan langetermijninvesteerders.”

Het beursgenoteerde Cofinimmo liep veel meer in de kijker dan het nochtans grotere AG Real Estate. Mist u die beursnotering?

FAUTRÉ. “Met een beursnotering is aandacht bijna gegarandeerd. Met AG Real Estate moeten we er harder voor werken en moeten we soms zelf het initiatief nemen. Maar we hebben het voordeel dat we ook wel iets te vertellen hebben. De communicatie is ook belangrijk voor de ploeg hier. Een van onze moeilijkheden is het aantrekken van nieuwe mensen. We zijn als werkgever niet bekend genoeg. Zo zijn we nog op zoek naar juristen en naar financiële profielen en dat loopt niet van een leien dakje. Bij Cofinimmo zag ik meer kwaliteits-cv’s passeren. Dat niveau wil ik hier ook halen en daarvoor moeten we bekendstaan als een topwerkgever.”

Voor het programma Scholen van Morgen heeft AG Real Estate een team van vijftig nieuwe medewerkers aangetrokken. Tegen 2017 moeten al die scholen gebouwd zijn. Wat daarna?

FAUTRÉ. “Het zijn jonge, enorm gemotiveerde mensen. Het zou inderdaad zonde zijn om die alleen voor die zes jaar in te zetten. Wat zijn de toekomstmogelijkheden voor dat team? Ten eerste is het aantal scholen in Vlaanderen veel groter dan de 165 die in het programma zitten. Bij de naar schatting 5000 andere scholen in Vlaanderen zijn er ook nog veel met grote vastgoednoden. In Vlaanderen is er dus nog een enorm potentieel. Scholen van Morgen is slechts het topje van de ijsberg. Ten tweede denken we dat we dit programma en onze aanpak ook kunnen aanwenden in de andere gewesten van het land. Want de scholenproblematiek is geen exclusief Vlaams verhaal.

“Voorlopig hebben we nog maar heel weinig gecommuniceerd over Scholen van Morgen. Om de eenvoudige reden dat we nog moeten beginnen met bouwen. Begin maart is er de eerstesteenlegging van een school in Londerzeel. Vanaf dan zal het heel snel gaan. Zodra de eerste realisaties er zijn, zullen we daarover communiceren. Ook om de andere gewesten te overtuigen van het project. Scholen van Morgen heeft niets met politiek of ideologie te maken, maar alles met de toekomst van onze jeugd.”

In ons land wordt vastgoed vaak geassocieerd met schaarste: een tekort aan scholen, te weinig gevangenissen, te dure woningen. Hoe komt dat?

FAUTRÉ. “Omdat gebouwen niet kunnen stemmen. En investeringen in vastgoed leveren op korte termijn weinig politieke return op.”

De Belgische vastgoedsector lijkt deze aanslepende economische crisis zonder al te grote ongelukken te doorstaan. Of is dat schijn?

FAUTRÉ. “Nee, het klopt. De voornaamste reden is dat er in België in het vastgoed geen excessieve hefboomfinanciering is geweest. Maar we moeten ook wel goed beseffen dat er op de toch belangrijke Brusselse kantoormarkt de jongste vijftien à twintig jaar geen stijging is geweest van de huurprijzen. Zelfs niet in nominale termen. Dat is pijnlijk en nefast. Het verklaart bijvoorbeeld waarom het architecturale niveau van de kantoorcomplexen in Brussel niet altijd even hoog is: er is gewoon geen geld voor architecturale uitdagingen. We zijn geen vragende partij voor huurprijzen van 700 euro per vierkante meter, maar in de huidige situatie zijn er voor investeerders weinig incentives voor renovaties en is er ook nauwelijks ruimte voor ecologische verbeteringen of duurzame extra’s.

“Ondanks die beperkte financiële middelen is de kwaliteit die onze Belgische aannemers afleveren, hoger dan het Europese gemiddelde. We hebben als promotor ervaring in Frankrijk en we stellen vast dat we daar met minder finan-ciële middelen beter bouwen dan de Fransen.”

Hoe krijgen we de huurprijzen op de Brusselse kantoormarkt naar een gezonder niveau?

FAUTRÉ. “Het probleem van Brussel is dat er te veel kantoren zijn gebouwd.”

Dus is de reconversie van kantoren naar residentieel vastgoed een deel van de oplossing.

FAUTRÉ. “Zonder meer. En het tempo van de reconversiebeweging stijgt nog. Voor elk gebouw dat aan het einde van zijn levenscyclus komt, maken wij een bestemmingsanalyse. Vaak komt dat neer op een keuze tussen renovatie of herontwikkeling naar een residentiële invulling. Relatief nieuw is dat we nu ook soms bestuderen of het opportuun is zo’n oud kantoorgebouw om te vormen tot een schoolgebouw. Dat is al gebeurd met het T’ Serclaesgebouw. We denken dat er in de nabije toekomst nog wel enkele cases zullen volgen.”

Op die residentiële markt zien verschillende economen en instanties wel een overwaardering. Deelt u die analyse?

FAUTRÉ. “Voorlopig niet. Maar enige voorzichtigheid is dus wel op zijn plaats. In nieuwbouw moeten we ervoor zorgen dat we niet alleen woningen en appartementen van meer dan 3000 euro per vierkante meter bouwen. Ook het prijssegment onder 3000 euro per vierkante meter — en het liefst zo dicht mogelijk bij 2000 euro — moet worden bediend want het is gewoon de realiteit dat dit goedkopere segment een belangrijk deel van de markt vormt. Voor projectontwikkelaars is dat een aandachtspunt en een uitdaging.”

LAURENZ VERLEDENS

“Het probleem van Brussel is dat er te veel kantoren zijn gebouwd”

“In Vlaanderen is er nog een enorm potentieel in scholenbouw”

“We zijn in België soms te pessimistisch”