De Europese uitdager

Met een portefeuille die wordt geschat op 5 miljard euro, gespreid over heel Europa, is Redevco binnen de sector uitgegroeid tot een speler waar men nog moeilijk omheen kan. De vastgoedmaatschappij werd ooit opgericht door de familie Brenninckmeyer, eigenaars van C&A, maar drijft intussen op eigen wieken.

IMMOTRENDS. Oorspronkelijk was C&A bijna de enige huurder van Redevco. Na de overname van GIB Immo is dat aandeel gedaald van 95% naar 50%. Gaat u nog verder in de diversificatie?

JAAP BLOKHUIS (REDEVCO). “Aanvankelijk was het vastgoed, om historische redenen, uitsluitend gebonden aan goederen die door C&A in gebruik genomen werden. Het is echter de bedoeling van de familie Brenninckmeyer, de enige aandeelhouder van Redevco, om een kwalitatief hoogstaande portefeuille samen te stellen met een zekere diversificatie op het vlak van huurders, segmenten en geografische spreiding. Op termijn zou C&A niet meer dan 30% van de portefeuille mogen vertegenwoordigen.

“Op dit ogenblik wordt het patrimonium van Redevco geschat op 5 miljard euro, gespreid over 800 projecten. Dat maakt het een van de belangrijkste in Europa. We zijn present in dertien landen op het Oude Continent en we beperken onze activiteiten niet enkel tot de retail, maar we breiden ze ook uit naar de kantoor- en industriële markt. Gezien de ervaring die we op dat domein opgebouwd hebben, zal commercieel vastgoed toch onze verankeringspool blijven. Uiteindelijk moet die groeien naar 70% van de portefeuille, tegenover 20% à 25% voor de kantoren en 5% à 10% voor het industrieel vastgoed. Op dit ogenblik is die doelstelling nog niet bereikt: retail vertegenwoordigt nog altijd 90% van de portefeuille, de rest zit verdeeld over de kantoren en de industrie.

“Twee belangrijke gebeurtenissen hebben ons toegelaten om onze politiek snel in praktijk te brengen. De beslissing van C&A in 2000 om zijn verkooppunten in Groot-Brittannië te sluiten, bood ons een unieke gelegenheid om opnieuw te onderhandelen over meer dan een half miljoen vierkante meter en zo een bredere mix van huurders tot stand te brengen. Na die operatie was het aandeel van C&A al teruggevallen op 70%. De overname van GIB Immo vormde de tweede significante beweging in de uitwerking van onze strategie.”

Moet dat op termijn leiden tot het openstellen van het kapitaal voor andere investeerders of zelfs een beursintroductie van het aandeel Redevco?

BLOKHUIS. “Er werd op dat vlak nog geen enkele beslissing getroffen. De strategie die het hele project onderbouwt is er wel op gericht om Redevco op die mogelijkheid voor te bereiden. Onze opdracht bestaat er daarom in om door de samenstelling van een kwaliteitsvolle, pan-Europese portefeuille een hoog prestatieniveau te halen, dat ons de erkenning van de markt en van de analisten oplevert. Als ooit het kapitaal opengesteld wordt, zal Redevco de investeerders kunnen verleiden met solide argumenten. Het feit dat we niet beursgenoteerd zijn, vormt op dit ogenblik een onmiskenbaar voordeel voor onze positionering op de markt. Omdat we veel minder onder druk staan, kunnen we ons bij onze keuzen immers een veel ruimere bewegingsvrijheid veroorloven. Flexibiliteit en gevoel voor timing zijn fundamentele criteria voor het welslagen van de operatie.

“Wat de financiering van de acquisities betreft, die werd altijd grotendeels met eigen middelen en in samenwerking met financiële instellingen gerealiseerd. Het aandeel van de externe financiering ligt een stuk beneden de 50%, wat ons eveneens een aanzienlijke manoeuvreerruimte biedt. De tijd speelt in ons voordeel.”

Hecht u bepaalde voorwaarden aan de ontplooiing van Redevco?

BLOKHUIS. “Het zal bij elke operatie de bedoeling zijn om dankzij ons management een aanzienlijke toegevoegde waarde te genereren, of het nu gaat om rechtstreekse investeringen of participaties in gespecialiseerde vastgoedmaatschappijen.”

Vindt uw beslissing om een pan-Europese portefeuille op te bouwen een weerspiegeling in de wens van de winkelketens om zich op het Europese strijdtoneel te positioneren?

JAN DALMEIJER (REDEVCO). “Absoluut. De bedoeling is om de ketens te volgen in hun internationale ontwikkeling en te kunnen beantwoorden aan hun behoeften op het vlak van commerciële ruimte in alle hoeken van Europa. Daarom ook zal de portefeuille uitsluitend bestaan uit gebouwen in de stadscentra of de stadsrand. We hebben niet de intentie om ons te positioneren in winkelcentra. Het is onze ambitie om een ernstige knowhow op te bouwen op het vlak van het commercieel vastgoed en dat kan enkel als we een bepaalde kritische massa bereiken. Het aanhouden van gebouwen is soepeler dan de eigendom van winkelcentra en het garandeert een betere rotatie van de portefeuille en dus ook dat we de evolutie van de markt op de voet kunnen volgen.

“We gaan er ons ook op toeleggen verschillende segmenten aan bod te laten komen, vooral in de periferie _ mode, doe-het-zelf en voeding _ maar altijd vanuit het oogpunt van een diversificatie van onze activa.”

Risicospreiding veronderstelt ook een geografische inplanting in verschillende landen.

BLOKHUIS. “De portefeuille draait rond een kern van vijf landen: Frankrijk, Duitsland, Groot-Brittannië, België en Nederland. Na de overname van GIB Immo is het aandeel van België gestegen van 4% naar 25% van de totale activa, wat een licht ‘overgewicht’ vertegenwoordigt ten opzichte van de grootte van de markt. Frankrijk is een beetje achterop gebleven en vormt op dit ogenblik dan ook een van onze prioriteiten, zowel op het gebied van de retail als op de kantoor- en industriële markt.

“Portugal, Spanje, Italië en Centraal-Europa worden nu nog beschouwd als secundaire markten, maar in die toestand kan verandering komen als een of andere evolutie van de marktomstandigheden dat vereist. Tsjechië en Hongarije maken bijvoorbeeld een aanzienlijke evolutie door. Onlangs nog hebben we een positie ingenomen in Boedapest.”

Onlangs trok Redevco de aandacht met de overname van GIB Immo. Welke strategie gaat u volgen bij het beheer van die portefeuille?

DALMIJER. “Vooreerst moet het einde van de due-diligenceperiode afgewacht worden. We worden pas effectief eigenaar in de loop van november. De eerste actie zal erin bestaan om de portefeuille grondig te analyseren en vervolgens te gaan praten met de retailers over de beste manier om een nieuwe dynamiek op gang te brengen. Carrefour is bezig met belangrijke investeringen. Kaufhof gaat dat binnenkort ook doen. Daarbij gaat het om unieke kansen die onze activiteit uitstraling kunnen bezorgen. Op iets langere termijn zullen we een actieve rol moeten spelen. We sluiten noch de verkoop van sommige activa, noch bijkomende acquisities uit. Gezien de reglementering en de constante prestaties, brengt de Belgische markt stabiliteit in onze portefeuille en dat is een element dat zeker niet mag worden verwaarloosd.”

Véronique Pirson