De bankier wordt projectontwikkelaar

Bankiers en verzekeraars eisen een actievere rol op in de vastgoedwereld. Naast hun traditionele functies van financier en investeerder zetten ze nu ook steeds vaker de helm van projectontwikkelaar op.

O ktober 2000.Buelens Real Estate, een joint venture van de Brusselse projectontwikkelaar Buelens en KBC wordt boven de doopvont gehouden. Bankier en verzekeraar KBC mag zich sindsdien ook projectontwikkelaar noemen.

September 2001. De Nederlandse top van ING Real Estate zakt naar ons land af om enkele Belgische vastgoedjournalisten de nieuwe strategie van het bedrijf uit te leggen. We krijgen te horen dat de opsplitsing van de drie kernactiviteiten van de groep – assetmanagement, vastgoedfinanciering en projectontwikkeling – in drie aparte bedrijfsunits, internationaal wordt doorgetrokken. Opvallendste gevolg voor de Belgische vestiging is dat ING Real Estate zich nu ook in ons land wil manifesteren als een belangrijke projectontwikkelaar.

April 2002. Het beleggingsfonds SecurityCapital verkoopt Bernheim– Comofi voor 525 miljoen euro aan Fortis AG. Bernheim-Comofi is één van de belangrijkste Belgische vastgoedgroepen. Het heeft 85% van de parkinggroep Interparking in handen, is marktleider in assetmanagement voor derden in België en is ook één van onze grootste projectontwikkelaars.

Drie grote bank- en verzekeringsgroepen die zich – direct of indirect – ontpoppen als projectontwikkelaar. Toeval? ING Real Estate maakt er in ieder geval geen geheim van dat het projectontwikkeling als strategisch beschouwd. Dat werd bevestigd met de uitbouw van de ontwikkelingspoot in de VS (zie kader ING, nummertweeinvastgoedland). De plannen van Fortis met Bernheim-Comofi zijn minder duidelijk, Fortis wenste nog geen toelichting te geven. In een persmededeling bij de bekendmaking van de deal stelde Jozef De Mey, topman van Fortis AG , wel dat “Bernheim-Comofi een uitgelezen opportuniteit is om de immobiliënbeleggingen van Fortis AG te diversifiëren.” Vraag is dus welke plaats de ontwikkelingsactiviteiten van Bernheim-Comofi zullen krijgen in het nieuwe geheel.

KBC speelt niet solo

De intenties van KBC met Buelens Real Estate (BRE) zijn wel duidelijk. KBC wil via eigen projectontwikkelingsactiviteiten meer greep krijgen op de vastgoedsector. “Al is het nooit de bedoeling dat KBC op zijn eentje een volledige vastgoedontwikkeling gaat doen,” zegt Philippe Haers, directeur van de directie vastgoed bij KBC. “We kiezen bewust voor samenwerkingsverbanden, zoals met Buelens in BRE.”

KBC en Buelens hebben elk 50% in BRE, dat zeker niet mag beschouwd worden als een ad-hocvennootschap. Het bedrijf wil uitgroeien tot een projectontwikkelaar op Europees niveau. Vandaag heeft BRE al acht projecten in portefeuille, zowel in België als in het buitenland. Net als bij Buelens ligt de nadruk op kantoorontwikkeling. Vanuit hun grote marktervaring is vooral Buelens de partner die potentiële projecten aanbrengt. De zeskoppige raad van bestuur (drie KBC’ers, drie vertegenwoordigers van Buelens) beslist of BRE het project al dan niet uitvoert. Bij een njet staat het de individuele partners vrij om het project in eigen beheer te ontwikkelen, maar de joint venture krijgt voorrang.

BRE is niet de enige en evenmin de eerste stap van KBC richting projectontwikkeling. In 1997 stapte KBC voor 50% in Pako, een joint venture met de beursgenoteerde Engelse projectontwikkelaar Slough Estates. Pako concentreert zich vooral op semi-industriële projecten. Onlangs ging KBC ook een samenwerkingsverband aan met de Nederlandse bouwgroep Heijmans voor het project Hertogendal, een grootschalige multifunctionele ontwikkeling in Leuven. Een ander voorbeeld is de participatie van KBC in het logistiek park Seagate in Oostende, een ontwikkeling van IIG en GE Capital.

Die samenwerkingsverbanden verschillen duidelijk in aanpak en activiteit, maar voor KBC is de motivatie grotendeels gelijklopend: zo vroeg mogelijk bij het project betrokken worden. Philippe Haers: “Door vroeg in een project te stappen, krijg je de mogelijkheid om het helemaal te doorgronden. En je creëert ook een betere positie om het project in de exit zelf aan te kopen of er een product van te maken. In zekere zin hebben de gewijzigde marktomstandigheden ons daar ook toe verplicht. Begin jaren negentig konden we nog vastgoedprojecten kopen onder de opschortende voorwaarde dat onze vastgoedemissie goed zou lukken. Dat is vandaag, mede door de invasie van buitenlandse investeerders die hier heel wat hebben opgekocht, ondenkbaar.” Maar waarom wil een bank- en verzekeringsgroep überhaupt betrokken worden bij vastgoedprojecten? “Dat is een strategische keuze. We hadden via onze financieringsactiviteiten heel wat vastgoedkennis opgebouwd, knowhow die we meer wilden valoriseren. Maar ik kan me heel goed voorstellen dat er financiële instellingen zijn die vastgoed afwijzen omdat het geen kernactiviteit is voor hen.”

Geen kernbusiness voor Dexia

Oktober 2002. Het Luxemburgse vastgoedfonds Lend Lease Global Properties, onderdeel van de Australische vastgoedgigant Lend Lease, koopt voor 270 miljoen euro de Belgische vastgoedontwikkelaar en -investeerder Banimmo Real Estate. Aan de verkoperszijde staan de het Amerikaans-Britse Pricoa ( Prudential Insurance Company of America) en Dexia. Het lijkt er dus sterk op dat Dexia de aftocht uit de projectontwikkeling blaast en de omgekeerde beweging maakt van zijn rechtstreekse concurrenten. Een onterechte conclusie, stelt MarcVankeirsbilck, directeur Real Estate Banking bij Dexia. “De verkoop van Banimmo is een opportuniteitsbeslissing, een beslissing van actief beheer en geen strategische. We zijn op een gunstig moment in Banimmo gestapt, hebben samen met Pricoa en het management het bedrijf geprofessionaliseerd. Banimmo had een interessant profiel voor internationale vastgoedbeleggers gekregen. De marktomstandigheden indachtig moet je dan je positie afwegen: verkopen of behouden. We kozen voor het laatste vermits deze participatie voor de bank niet als strategisch werd beschouwd. We hebben er ook een mooie prijs voor gekregen. Onze doelstellingen van actief beheer waren dus gerealiseerd.”

Dexia behoudt belangrijke vastgoedactiviteiten, waarbij het soms ook als (mede-)projectontwikkelaar optreedt. Zo is het betrokken bij de ontwikkeling van de nieuwe CIR-toren in Brussel en is het ook (samen met KBC) partner in de ontwikkeling van de nieuwe gerechtshoven in Antwerpen en Gent. Vankeirsbilck merkt op dat bij de beslissing van deelname in de dossiers van de gerechtshoven de kwaliteit van de toekomstige huurder (de Regie der Gebouwen) een substantiële factor was. Daarnaast heeft Dexia nog steeds 50% (de andere 50% is in handen van Immobel) in de Société Espace Leopold, de projectontwikkelaar die hoofdzakelijk actief is in de Europese zone van Brussel en daar vooral mikt op de Europese instellingen.

“Op het vastgoedterrein is Dexia niet volume-gedreven maar low-risk profile driven,” licht Vankeirsbilck toe. “Het is niet onze kernbusiness, we beschouwen het eerder als een interessante niche. We bestuderen de opportuniteiten. Dan zijn er verschillende risicogradaties mogelijk, maar het mag in ieder geval niet zo zijn, dat het risicoprofiel van de bank wijzigt door onze participaties in vastgoedprojecten.”

Ook Vankeirsbilck stipt aan dat de banken onder druk van de marktomstandigheden min of meer verplicht worden om vroeger in te stappen in vastgoedprojecten. “In hun rol van financier zitten banken traditioneel op het einde van de ketting, als alles rond is. Het gevolg is dat – zeker in een zeer concurrentiële markt als België – de bank alleen nog een krediet wordt gevraagd. De marges zijn daar beperkt, alhoewel ze de jongste jaren toch iets correcter zijn geworden, mede onder druk van de Europese banknormen inzake eigen vermogen. Maar het beste wat de bank in een klassiek financieringsscenario kan overkomen, is dat er correct wordt terugbetaald. In vergelijking met de kansen van de promotor is dat niet meteen een interessant perspectief. De banken hebben ingezien dat door effectief in een vroeg stadium betrokken te zijn bij een vastgoedproject, zij een reële toegevoegde waarde kunnen bieden aan de projectontwikkelaar en ook mee de exit kunnen optimaliseren. Dat kan via een vastgoedcertificaat, een vastgoedbevak of een verkoop aan een eindinvesteerder. Op die manier wordt er ook voor de bank een interessante extra opbrengst gecreëerd.”

Wederzijdse liefde?

Maar welke redenen hebben projectontwikkelaars om zich te linken aan financiële groepen? Hengelen ze gewoon naar de bruidsschat die de banken meebrengen, naar hun financiële slagkracht? Hugo Van Hoof, gedelegeerd bestuurder van Heijmans België, merkt nuchter op dat sommige grote en langdurige projecten sowieso vragen om een sterke financiële partner. De ontwikkeling van Hertogendal in Leuven, bijvoorbeeld, zal ongeveer tien jaar in beslag nemen. “De toenadering tussen financiële groepen en projectontwikkelaars kadert voor een deel ook in een consolidatie van de vastgoedsector naar grotere partijen.”

“Zo’n partnership is ook het samenbrengen van uiteenlopende knowhow,” vult Philippe Haers aan. “Wij zijn tevreden dat we op het technische vlak kunnen meegenieten van de kennis van een ontwikkelaar. Maar ik denk de projectontwikkelaar ook maar wat tevreden is dat hij een beroep kan doen op een partner die én iets van vastgoed kent én de juridische, fiscale en financiële knowhow in huis heeft. De complexiteit is op die domeinen enorm toegenomen.”

Toch blijven een aantal projectontwikkelaars, zoals het Mechelse Eurinpro, zweren bij hun zelfstandigheid. “Iemand laten participeren, betekent ook laten participeren in de winst,” stelt gedelegeerd bestuurder Bart Verhaeghe laconiek. “Dat doen we liever niet. We hebben voldoende eigen middelen. In vergelijking met bijvoorbeeld een torencomplex in de Brusselse Noordwijk, vragen onze projecten ook relatief weinig financiële middelen.” En het knowhow-argument? “Voor projectontwikkelaars die meer vanuit de bouwactiviteit zijn gegroeid, is dat een argument. Maar wij hebben die knowhow zelf in huis. Twee derde van onze mensen heeft een fiscale, financiële of juridische achtergrond.”

Laurenz Verledens [{ssquf}]

Het beste wat de bank in een klassiek financieringsscenario kan overkomen, is dat er correct wordt terugbetaald.

De samenwerkingsverbanden verschillen in aanpak en activiteit, maar voor KBC is de motivatie grotendeels gelijklopend: zo vroeg mogelijk bij het project betrokken worden.

Toch blijven een aantal projectontwikkelaars zweren bij hun zelfstandigheid. Want iemand laten participeren, betekent ook laten participeren in de winst.