DAAR IS DE NIEUWE WOONBONUS

Als u een hypothecair krediet afsluit, is het belangrijk dat u weet hoeveel fiscaal voordeel u daarvoor krijgt. Door de zesde staatshervorming zijn er heel wat wijzigingen op til.

Door de zesde staatshervorming zijn de gewesten sinds 1 juli vorig jaar bevoegd voor de woonbonus, het fiscale voordeel voor leningen om een eigen woning te verwerven of te behouden. Om budgettaire ontsporingen te vermijden was het meteen duidelijk dat het Vlaams en het Waals Gewest die belastingverminderingen zouden inperken. In Wallonië wordt de woonbonus vanaf 2016 afgeschaft en vervangen door de wooncheque. Het Brussels Gewest vervangt de woonbonus vanaf 1 januari 2017 door een korting op de registratierechten bij de aankoop van een eigen woning, als onderdeel van een algemene fiscale hervorming.

De woonbonus in de drie gewesten

Voor hypothecaire kredieten die worden gesloten in 2015 voor de enige en eigen woning gelden de volgende voordelen:

– Vlaams Gewest

In Vlaanderen bestaat de woonbonus uit een basisbedrag van 1520 euro en een verhoging van 760 euro per medelener tijdens de eerste tien jaar van de looptijd van het krediet. Daar komt 80 euro bij als er minstens drie kinderen ten laste zijn op 1 januari van het jaar nadat de hypothecaire lening wordt afgesloten. Die bedragen worden niet langer geïndexeerd. De verhogingen gaan verloren zodra de lener eigenaar van een tweede woning wordt. De belastingvermindering wordt berekend tegen een tarief van 40 procent. Voor leningen die zijn gesloten vóór 2015 wordt het voordeel berekend tegen de marginale aanslagvoet (30 tot 50 %).

– Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel bestaat de woonbonus uit een basisbedrag van 2290 euro en een verhoging van 760 euro en eventueel 80 euro, als er minstens drie kinderen ten laste zijn. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Die verhogingen gaan verloren zodra de lener eigenaar van een tweede woning wordt. De belastingvermindering wordt berekend tegen een tarief van 45 procent. Voor leningen die zijn gesloten vóór 2015 wordt het voordeel berekend tegen de marginale aanslagvoet (30 tot 50 %).

– Waals Gewest

In Wallonië bestaat de woonbonus uit een basisbedrag van 2290 euro en een verhoging van 760 euro en eventueel 80 euro, als er minstens drie kinderen ten laste zijn. Die bedragen worden niet langer geïndexeerd. De verhogingen gaan verloren zodra de kredietnemer eigenaar van een tweede woning wordt. De belastingvermindering wordt berekend tegen een tarief van 40 procent. Voor leningen die zijn gesloten vóór 2015 wordt het voordeel berekend tegen de marginale aanslagvoet (30 tot 50 %).

Het voorbeeld van Els en Jurgen

In 2015 kopen Els en Jurgen hun enige en eigen woning. Ze sluiten een hypothecaire lening van 155.000 euro af. In 2015 betalen ze 7320 euro aan kapitaalaflossingen en intresten. Ze krijgen daardoor een belastingvoordeel (inclusief 8 % gemeentebelasting) van 2964,60 euro in Brussel, 2635,20 euro in Wallonië en 1969,72 euro in Vlaanderen.

De Brusselse woonbonus verdwijnt

De Brusselse regering bereikte in oktober een akkoord over een ruime fiscale hervorming die een deel van de belasting op arbeid verschuift naar een belasting op onroerend vermogen. In 2016 worden de forfaitaire gewestbelasting (89 euro) en de agglomeratiebelasting (1 % op de personenbelasting) afgeschaft, en de schenkingsrechten op onroerende goederen dalen. De onroerende voorheffing wordt verhoogd, maar Brusselaars krijgen op die verhoging een korting van 120 euro. Vanaf 2017 wordt de Brusselse personenbelasting verlaagd met 0,5 procent en verdwijnt de woonbonus voor wie een eigen woning koopt. Voor leningen die zijn gesloten voor 2017 blijft de bestaande woonbonus gelden.

De Brusselse woonbonus wordt vervangen door een verhoging van het abattement of de vrijstelling van registratierechten tot 175.000 euro voor de aankoop van de eigen woning in Brussel. Het nieuwe abattement geldt niet voor woningen met een verkoopprijs van 500.000 euro of meer. Dat resulteert in een onmiddellijke korting op de registratierechten van bijna 22.000 euro (12,5 % van 175.000 euro), terwijl het voordeel van de woonbonus over twintig of meer jaren wordt gespreid. “Op die manier wil Brussel de koopkracht van de Brusselaars verhogen en meer middenklassengezinnen aantrekken”, zei minister-president Rudi Vervoort (PS).

Volgens de Brusselse minister van Financiën Guy Vanhengel (Open Vld) zou de verhoging van de vrijstelling van de registratierechten het wegvallen van de woonbonus volledig vervangen en dus een nuloperatie zijn. Maar dat klopt niet, stelt de onafhankelijke hypotheekspecialist Immotheker. Een koppel betaalde bij Immotheker in 2014 een gemiddelde maandlast van 1099 euro voor een woonkrediet. Stel dat de leners samen een beschikbaar inkomen van 3663 euro netto per maand hebben en bij de aankoop 35 jaar zijn. Door de woonbonus krijgt het stel op die 1099 euro in Brussel een voordeel van 247 euro per maand. Vanaf 2017 zou het door de vrijstelling van de registratierechten op 175.000 euro nog slechts een voordeel van 68 euro per maand krijgen als het op een termijn van 25 jaar leent. Daardoor kunnen de leners 179 euro per maand minder besteden, een koopkrachtverlies van 16,29 procent.

Een koppel had bij Immotheker in 2014 een gemiddeld leenquotum van 77 procent. Dat wil zeggen dat die kopers 23 procent van de totale kosten met eigen middelen betaalden. Als de Brusselse woonbonus verdwijnt, wil dat zeggen dat de prijzen tegen 2017 met ongeveer 12,5 procent moeten dalen opdat een koppel op zijn 35ste met hetzelfde inkomen een woning kan kopen. En dan mag de hypothecaire intrest tegen die tijd niet te veel stijgen.

Optimaliseer de Vlaamse woonbonus

De inkrimping van de Vlaamse woonbonus opent perspectieven voor een fiscale optimalisatie. Omdat het basisbedrag van de woonbonus is gedaald tot 1520 euro, komt er ruimte vrij in de federale fiscale korf. Die korf bepaalt in welke mate er marge is om de premie van een levensverzekering met een fiscaal voordeel te betalen. De federale fiscale korf bedraagt 6 procent van het gezamenlijke belastbare nettoberoepsinkomen plus 169,20 euro, met een maximum van 2260 euro. Die berekening geldt door de indexatiestop voor de aanslagjaren 2015 tot en met 2018. Vervolgens wordt de fiscale korf verminderd met het bedrag van de woonbonus, zonder rekening te houden met de verhogingen.

Een voorbeeld: Dirk is 27 jaar en heeft een netto belastbaar beroepsinkomen van 35.000 euro per jaar. Hij is getrouwd en heeft in maart 2015 met zijn echtgenote een hypothecaire lening gesloten voor de aankoop van zijn gezinswoning. Zijn maandelijkse leningsuitgaven bedragen 750 euro. Het stel kan aanspraak maken op het voordeel van de Vlaamse woonbonus (2 x 2280 euro). Er is nog ruimte voor de aftrek van een levensverzekering met een federale belastingvermindering: (35.000 euro x 6 %) + 169,20 euro = 2269,20 euro, beperkt tot 2260 euro – 1520 euro (het basisbedrag van de woonbonus) = 740 euro. Dirk kan dus nog een premie van 740 euro voor de opbouw van een aanvullend pensioen via een individuele levensverzekering betalen. Hij krijgt daarop een extra belastingvermindering van 30 procent, of 240 euro (inclusief 8 % gemeentebelasting).

Het verlies aan belastingvoordeel door de gekrompen Vlaamse woonbonus kan dus grotendeels worden opgevangen met een premie voor een individuele levensverzekering.

De wooncheque in Wallonië

In navolging van Vlaanderen en Brussel kondigde de Waalse regering aan dat ze de woonbonus voor leningen die worden gesloten vanaf 2016, vervangt door de wooncheque of chèque-habitat. Het voordeel bestaat uit een belastingvermindering die wordt toegekend vanaf het jaar nadat de lening is afgesloten. Het voordeel geldt voor maximaal twintig jaar, op voorwaarde dat het netto belastbaar inkomen van de lener op jaarbasis lager is dan 81.000 euro.

De vermindering heeft twee onderdelen: een forfaitair bedrag van 125 euro per kind ten laste, te verdelen over beide ouders (ongeacht het aantal kinderen ten laste), en een variabel bedrag tussen 755 euro en 1520 euro, afhankelijk van het inkomen. Bedraagt het netto belastbaar inkomen 21.000 euro of meer, dan wordt het gedeelte van het inkomen boven dat bedrag vermenigvuldigd met 1,275 procent en in mindering van 1520 euro gebracht. Na tien jaar wordt het voordeel beperkt tot de helft. De wooncheque is niet gekoppeld aan een bepaalde woning. De lener kan tijdens zijn leven maximaal twintig jaar een beroep doen op de wooncheque.

PIETER DEBBAUT EN JOHAN STEENACKERS

De Vlaamse woonbonus kan worden geoptimaliseerd via een aanvullende premie van een individuele levensverzekering.

“De verhoging van de vrijstelling van de registratierechten in Brussel vervangt de woonbonus niet”