BTW-vrijstelling onroerende verhuur: liever kwijt dan rijk

De regering heeft bij het parlement een ontwerp van wet ingediend dat in een specifieke uitzondering voorziet op de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur. De vrijstelling zal straks niet meer gelden in geval van ‘de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens’ (kamerdocument nr. 52-2027/1).

Voor een goed begrip moeten we terug naar de basisbeginselen van het btw-stelsel. Eén daarvan is de neutraliteit van het stelsel, zolang men zich in de productie- en distributieketen bevindt. Dit betekent, dat de btw niet kostprijsverhogend mag werken, zolang de fase van het eindverbruik niet is bereikt. Dit resultaat wordt verkregen door aan btw-plichtigen het recht op recuperatie te geven van de btw die zij zelf aan hun eigen leveranciers of dienstverrichters hebben betaald. Technisch gebeurt dit via het systeem van de aftrek van voorbelasting: een btw-plichtige mag op de btw die hij (wegens de door hem verrichte leveringen of dienstprestaties) aan de schatkist verschuldigd is, de btw in aftrek brengen die hij zelf in de vorige fase van de productie- of handelsketen heeft betaald. Enkel het positieve verschil moet doorgestort worden naar de schatkist.

Tot daar het principe. In werkelijkheid is het btw-stelsel niet in alle gevallen neutraal. Dit komt, onder meer, omdat het recht op de aftrek van de voorbelasting slechts bestaat voor zover de goederen of diensten die een btw-plichtige aankoopt of afneemt (bijvoorbeeld de aankoop van schoenen), gebruikt worden om daarmee in principe aan btw onderworpen outputhandelingen te stellen (bijvoorbeeld de verkoop van schoenen).

De btw-wetgever heeft evenwel een aantal outputhandelingen vrijgesteld van belasting, en daarbij uitdrukkelijk verklaard dat deze vrijgestelde handelingen geen recht op aftrek van de voorbelasting verlenen. Advocaten bijvoorbeeld zijn op deze manier vrijgesteld van btw. Op het honorarium dat een advocaat aanrekent, is dus geen btw verschuldigd. Keerzijde van de medaille is, dat hij geen recht op aftrek van de voorbelasting heeft. Als een advocaat een computer aankoopt, kan hij de betaalde btw dus niet recupereren. Waarom niet? Omdat de aangekochte goederen niet gebruikt worden om daarmee belastbare handelingen te verrichten, maar wel om handelingen te verrichten waarvan de wetgever uitdrukkelijk gezegd heeft dat ze vrij zijn van btw zonder recht op aftrek van de voorbelasting.

Hetzelfde geldt onder meer bij onroerende verhuur. Ook hier heeft de wetgever gezegd, dat deze handeling vrijgesteld is van btw zonder recht op aftrek van de voorbelasting.

In de meeste gevallen zijn btw-plichtigen deze vrijstelling van onroerende verhuur liever kwijt dan rijk. Waarom? Omdat, zoals we hebben gezien, de btw dan niet meer neutraal is. Zij verhoogt de kostprijs. Als een btw-plichtige een gebouw laat oprichten om het te verhuren, dan heeft hij geen recht op aftrek van de voorbelasting. Hij kan de btw die hij betaalt voor het oprichten van het gebouw, niet recupereren. Die btw werkt dus kostprijsverhogend. De huur zal bijgevolg hoger moeten zijn, dan in geval hij de voorbelasting wel had kunnen recupereren.

Dat men de vrijstelling van de verhuur van onroerend goed meestal liever kwijt dan rijk is, heeft ook te maken met het feit dat een onderwerping aan btw (in plaats van een vrijstelling) in de meeste gevallen geen enkel probleem vormt. Als de huurder zelf een btw-plichtige is met recht op aftrek van de voorbelasting, dan ondervindt hij van een eventuele onderwerping aan btw geen enkel nadeel: als btw-plichtige heeft hij op zijn beurt recht op aftrek van de voorbelasting die hij zelf aan zijn leverancier of dientsverrichter heeft betaald. Geen nadeel dus. Integendeel. Een eventuele onderwerping aan btw is voor hem voordeliger: de huur zal dan lager zijn (omdat de verhuurder de door hem – bijvoorbeeld bij de oprichting van het gebouw – betaalde btw, zelf ook heeft kunnen recupereren). De onderwerping aan btw is slechts nadelig, als de huurder zelf geen recht op aftrek van de voorbelasting heeft: bijvoorbeeld omdat de huurder de eindverbruiker is; of een btw-plichtige is die vrijgesteld is van btw, zonder recht op aftrek van de voorbelasting (advocaten, dokters, ziekenhuizen, scholen, enzovoort).

Dat btw-plichtigen de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur meestal liever kwijt dan rijk zijn, legt uit waarom in het bedrijfsleven alles in het werk wordt gesteld om onder de vrijstelling van btw voor onroerende verhuur uit te komen. Het nieuwe wetsontwerp past in dat streven. Volgende week meer uitleg over de precieze aanleiding en de draagwijdte van het nieuwe wetsontwerp, en vooral over wat er met dit wetsontwerp zoal mis is. (T)

DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR VAN FISCOLOOG.

Jan Van Dyck