Btw-verlaging woningbouw: weinig tijd

De recente verlaging van het btw-tarief in de woningbouwsector is ongetwijfeld een welgekomen maatregel. Maar waarom wordt de toepassing beperkt tot het lopende jaar? Minstens in een aantal gevallen riskeert dit het succes te hypothekeren.

Neem de regeling inzake de ‘afbraak met heropbouw’. Om de verkrotting van woningen in de grote(re) steden en gemeenten tegen te gaan, werd enkele jaren geleden beslist de btw te verlagen naar 6 procent voor bouwheren die een gebouw afbreken en in plaats daarvan een privéwoning heropbouwen. In eerste instantie werd de maatregel beperkt tot de ‘afbraak met heropbouw’ die plaatsvindt in bepaalde ‘gedeelten’ van de betrokken steden en gemeenten. Maar kort daarna werd beslist de maatregel uit te breiden tot het hele grondgebied van deze steden en gemeenten. Op de lijst staan Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Luik, La Louvière, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.

De ‘afbraak met heropbouw’ in steden en gemeenten die niet op deze lijst voorkomen, komt niet in aanmerking, of beter gezegd, kwam niet in aanmerking. Want nu is beslist de maatregel voor het lopende jaar (2009) uit te breiden tot het hele Belgische grondgebied. Dit jaar kan iedereen die een gebouw afbreekt en er een privéwoning in de plaats zet, het verlaagde tarief genieten. Ongeacht in welke stad of gemeente het gebouw ligt.

Deze regeling is veel interessanter dan die andere recente maatregel, die het tarief in de privéwoningbouwsector voor het lopende jaar op een schijf van maximaal 50.000 euro verlaagt naar 6 procent. Aan deze laatste verlaging zijn immers veel meer voorwaarden verbonden. De woning moet de vaste privéwoning van de bouwheer worden. Hij moet er zich, na afloop van de werken ‘zonder uitstel’ laten domiciliëren. En hij moet er minstens vijf jaar blijven wonen. Bovendien komt slechts 50.000 euro van de prijs voor de tariefverlaging in aanmerking.

In de regeling die van toepassing is op de ‘afbraak met heropbouw’ is daarentegen alleen maar vereist dat de heropbouw betrekking heeft op een ‘privéwoning’. Niet vereist is dat de bouwheer de woning zelf betrekt. Hij mag ze dus ook verhuren. Er is ook geen sprake van een minimumduur van bewoning. Het grootste voordeel is, dat de tariefverlaging niet beperkt is. De hele prijs komt in aanmerking.

De regeling inzake ‘afbraak met heropbouw’ is dus veel voordeliger dan de tijdelijke tariefverlaging in verband met een eerste schijf van 50.000 euro. Wie aan de voorwaarden voldoet, heeft er dus alle belang bij te opteren voor de regeling inzake ‘afbraak met heropbouw’. Met dien verstande dat deze regeling, ingeval het gebouw niet gelegen is in een stad of gemeente die op de voormelde lijst voorkomt, ook tijdelijk is. In dat geval moet men zich dus reppen: eind 2009 is het (normaal gezien) afgelopen met het verlaagde tarief.

Bijgevolg kan men zich afvragen of deze regeling wel efficiënt is. Wie aangetrokken door deze regeling vandaag nog op zoek moet naar een gebouw dat hij kan afbreken en heropbouwen, komt in veel gevallen waarschijnlijk te laat. Vlug een grond kopen om daarop een privéwoning te zetten, helpt niet. Voor de regeling ‘afbraak met heropbouw’ is immers vereist dat er een voldoende verband bestaat tussen de afbraak en de heropbouw. De bouwheer die de woning heropbouwt, moet ook diegene zijn die het gebouw dat er voordien stond, heeft afgebroken of heeft laten afbreken.

Dat is meteen ook de reden, waarom de tariefverlaging voor ‘afbraak met heropbouw’ niet van toepassing is ingeval iemand een woning ‘koopt’ bij een bouwpromotor. De koper schaft zich dan wel een nieuwe woning aan. Maar hij heeft het gebouw dat voordien op de grond stond, niet zelf afgebroken of voor zijn rekening laten afbreken.

Hem rest slechts de andere regeling: de tijdelijke verlaging van het tarief naar 6 procent op een schijf van maximaal 50.000 euro.

Maar daarvoor is dan weer vereist, dat hij aan alle voorwaarden voldoet. Die vereisen, zoals gezegd, onder meer dat men ‘zonder uitstel’ op het adres van de woning gedomicilieerd is, en dat men minstens vijf jaar op dat adres blijft wonen.

Hoe dit allemaal juist geïnterpreteerd moet worden, is minstens voorlopig weinig duidelijk. Zo rijst bijvoorbeeld de vraag hoe men iemand die geen vijf jaar op dat adres blijft wonen, nog kan bestraffen. De gewone verjaringstermijn inzake btw bedraagt maar drie jaar. En wat gaat men doen met iemand die de vijfjarige bewoningsvereiste niet kan nakomen omdat hij bijvoorbeeld om beroeps- of sociale redenen moet verhuizen? Wat in geval van feitelijke scheiding of echtscheiding? (T)

DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR VAN FISCOLOOG.

Jan Van Dyck